第10章资产评估

中国经典MBA系列教材配套电子教案系列10.1资产评估概述10.2资产评估的基本方法10.3固定资产评估第10章资产评估10.6整体资产评估10.5无形资产评估10.4流动资产评估中国经典MBA系列教材配套电子教案系列10.1资产评估概述第10章资产评估上页下页末页首页10.1.1基本概念10.1.2资产评估的特点结束10.1.3资产评估的工作原则10.1.4资产评估的程序中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.1.1设备的磨损及其度量1.资产资产是法人或自然人拥有或者控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产通常分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束2.资产评估资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.1.2资产评估的特点1.现实性2.市场性3.预测性4.公正性5.咨询性中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.1.3资产评估的工作原则1.独立性原则2.客观性原则3.科学性原则4.专业性原则中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.1.4资产评估的程序1.申请立项2.资产清查3.评定估算4.验证确认中国经典MBA系列教材配套电子教案系列10.2资产评估的基本方法第10章资产评估上页下页末页首页10.2.1现行市价法10.2.2重置成本法结束10.2.3收益现值法10.2.4资产评估方法的选择中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.2.1现行市价法1.现行市价法的定义2.现行市价法的应用前提3.评估程序4.差异调整5.现行市价法的优缺点及使用范围中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.2.2重置成本法1.重置成本法的定义2.评估程序3.重置成本的确定4.实体性贬值的估算5.功能性贬值的估算6.经济性贬值的估算7.重置成本法的优缺点及适用范围中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.2.3收益现值法1.收益现值法的定义2.收益现值法应用的前提条件3.评估程序4.收益额的确定5.折现率的确定6.收益现值法的优缺点及使用对象中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.2.4资产评估方法的选择可用于资产评估的基本方法主要有现行市价法、重置成本法和收益现值法。资产评估方法的多样性，为评估人员适当选择评估途径、有效完成评估任务提供了现实可能性。选择合适的资产评估方法，有利于简捷、准确地确定资产评估值。资产评估方法的选择主要考虑以下因素:（1）资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产还是整体资产，是有形资产还是无形资产，往往要求有不同的评估方法与之相适应。同时，资产评估对象的特点不同，所要求的评估方法也往往不同。例如，一栋对外出租的写字楼可以采用收益现值法评估，而一栋学校的教学楼通常只能采用重置成本法进行评估。（2）评估方法的选择还要受可搜集到的数据和信息资料的制约。各种方法的运用都要根据一系列的数据、资料进行分析、处理和转换，没有相应的数据和资料，方法就会失灵。资产评估的过程实际上也是搜集资料的过程。因此，评估者应根据能搜集到的资料满足程度来选择适当的方法。（3）选择评估方法还要综合考虑，既要充分考虑资产评估工作的效率，选择简便易行的方法，还要根据评估人员的经验进行选择。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列10.3固定资产评估第10章资产评估上页下页末页首页10.3.1固定资产及其特点10.3.2固定资产评估的特点结束10.3.3固定资产评估的程序10.3.4固定资产评估的方法10.3.5评估实例中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.3.1固定资产及其特点固定资产是指使用年限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。固定资产有以下特点:（1）单位价值较大、使用年限较长、流动性较差。这是因为凡列为固定资产的资产必须具备单位价值和使用时间在规定的标准之上的要求。（2）固定资产属于有形资产，同时它又往往是无形资产的载体。固定资产，尤其是机器设备的技术含量较高，涉及的专业领域比较广泛。（3）固定资产的价值构成比较复杂，除包含有固定资产本身的制造成本外，在一定条件下还需要考虑到各种费用和税收等因素。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.3.2固定资产评估的特点固定资产的特点，决定了其评估的特点:（1）由于价值大，一般须逐项进行资产评估，以保证评估的真实性;（2）由于使用期长，在此期间，其价格与性能会发生变化，需全面地搜集资料，使评估工作更具科学性。（3）由于固定资产种类多，差异大，需要从实际出发，选用适宜的评估方法，使评估工作更具可靠性。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.3.3固定资产评估的程序固定资产评估既遵循资产评估的一般程序，又有其自身特点:（1）确定评估对象和评估范围。要尽可能地对所有申报评估的固定资产逐件核实。对数量较多，单位价值较低的成批同型号设备也可采用抽查方法，以落实评估对象。（2）对固定资产进行技术鉴定，确定固定资产的成新率。（3）合理科学选择评估方法，并搜集有关资料。（4）对固定资产进行评定估算，得出评估值。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.3.4固定资产评估的方法根据固定资产及其评估的特点，固定资产评估有以下基本方法。（1）现行市价法。现行市价法是一种非常有效的评估方法，该方法的运用需有若干与被评估资产相同或相似的资产交易案例作为参照物，根据被评估对象和参照物在构造、性能、新旧程度、交易条件、交易时间、地区等方面的差异进行调整。对于有较活跃的交易市场，较易获得参照物的固定资产，应首先考虑选用现行市价法进行评估。（2）重置成本法。重置成本法是固定资产评估的常用方法，在目前市场交易及信息体系尚不完善的情况下，大多数固定资产评估难以获取必须数量（三个或以上）的参照物，无法采用现行市价法，宜选择重置成本法进行评估。（3）收益现值法。对某些具有盈利能力的固定资产，如船舶、写字楼等，若能较好地预测未来收益额，可以选用收益现值法进行评估。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.3.5评估实例【例1】某大楼为事业单位办公用楼，坐落在市区Ⅱ级地段，占地1600平方米，建筑总面积5200平方米，建成于1987年。现已知该地块土地使用权评估值为320万元，要求对该房地产进行评估。解由于评估对象为事业单位办公用楼，无直接收益，也很少有买卖实例，因此，建筑物部分拟采用重置成本法评估。对建筑物重置成本进行测算，该建筑物每平方米重置成本为1000元，建筑物重置成本总额为5200000元。经评估人员现场查勘，认为该建筑物尚可使用40年，并采用使用年限法测算建筑物的成新率。成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使用年限）=40年/（10年+40年）=0.8由此确定建筑物的成新率为80%。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束由于被评估对象建成时间较晚，不需要进行改造，因此，不用考虑功能性贬值。同时由于评估对象处于正常状态，也不用考虑经济性贬值因素。所以建筑物评估值=重置成本×成新率=5200000元×80%=4160000元房地产评估值为土地使用权评估值和建筑物评估值之和。房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值=3200000元+4160000元=7360000元中国经典MBA系列教材配套电子教案系列10.4流动资产评估第10章资产评估上页下页末页首页10.4.1流动资产及其特点10.4.2固流动资产评估的特点结束10.4.3流动资产评估的程序10.4.4评估实例中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.4.1流动资产及其特点（1）变现能力强。各种形态的流动资产都可以在较短的时间内出售和变卖，具有较强的变现能力，尤其是货币形态的流动资产，如现金及各种存款本来就是随时可用的资金。变现能力强是流动资产区别于其他资产的重要标志。（2）周转速度快。流动资产在使用中经过一个生产经营周期，就改变其实物形态，并将其全部价值转移到所形成的商品中去，构成成本费用的组成部分，然后从营业收入中得到补偿。（3）形态多样化。流动资产在周转过程中不断改变其形态，由货币形态开始，依次经过供应、生产、销售等环节，从一种形态转化为另一种形态，最后又变成为货币形态。各种形态的流动资产在企业中同时并存，分散于企业的各个部门。这些流动资产按其存在的形态，可以归结为四种类型:货币类流动资产，包括现金及各种存款;实物类流动资产，包括原材料、在产品、产成品等;债权类流动资产，包括应收账款、预付款等;其他流动资产。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.4.2流动资产评估的特点流动资产的特点，决定了流动资产评估具有以下特点:（1）流动资产周转速度快，变现能力强，在价格水平变化不大的情况下，资产的账面值基本上可以反映出流动资产的现实价值。因此，在一般情况下，可以以历史成本作为评估值。同时，评估流动资产时无须考虑资产的功能性贬值和经济性贬值因素，而有形损耗也只需在低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估时考虑。（2）流动资产一般具有数量大、种类多的特点，清查工作量很大。因此，流动资产清查应考虑评估的时间要求和成本，流动资产评估时要根据不同企业的生产经营特点和流动资产分布的特点，分清主次，选择不同的方法进行清查和评估，做到突出重点，兼顾一般。清查时可采用全面清查、重点清查和抽查的方法。（3）流动资产与其他资产的显著区别在于其流动性。不同形态的流动资产随时都在变化，而评估则是确定其在某一时点上的价值。因此，必须选准流动资产评估的基准日，所选评估基准日应尽可能在会计期末，资产清查过程中避免重复或遗漏现象的发生。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.4.3流动资产评估的程序与方法流动资产评估既遵循资产评估的一般程序与方法，又有其自身特点:（1）确定评估对象和评估范围。（2）对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。（3）对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。（4）科学、合理地选择评估方法，对于货币类流动资产，其清查核实后的账面价值就是评估值，不需采用特殊方法进行评估。（5）评定估算流动资产，得出评估值。中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.4.4评估实例【例2】某企业产成品数量为1200件，根据该企业的成本资料，结合同行业成本资料分析，合理的材料工艺定额为50公斤/件，合理工时定额为2.0小时/件。评估时，由于生产该产成品的材料价格上涨，由原来的6元/公斤涨至6.2元/公斤，单位小时合理工时工资、费用不变，仍为10元/小时。试确定该企业产成品的评估值。解根据评估对象的特点，选择重置成本法进行评估。评估值=1200件×（50公斤/件×6.2元/公斤+2.0小时/件×10元/小时）=396000元中国经典MBA系列教材配套电子教案系列10.5无形资产评估第10章资产评估上页下页末页首页10.5.1无形资产及其特点10.5.2无形资产评估的特点结束10.5.3无形资产评估的方法10.5.4无形资产评估的程序10.5.5评估实例中国经典MBA系列教材配套电子教案系列上页下页末页首页结束10.5.1无形资产及其特点无形资产是指那些没有物质实体而以某种权利或技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产，通常包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉ソ技术经济学骋骋第10章资产评估276等。专利权是内享