第二章资产评估的基本方法

上节回顾资产评估的基本概念资产评估的假设和原则资产评估的目的和价值类型资产评估程序资产评估与会计、审计的关系第二章资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法主要内容•收益法•成本法•市场法•基本评估方法的比较和选择学习目标•1.理解市场法、成本法、收益法的基本原理•2.掌握市场法、成本法、收益法的计算方法（难点与重点）•3.了解对市场法、成本法、收益法的评价•4.了解三种基本评估方法的比较和选择第一节市场法市场法的基本概念市场法的基本前提市场法的基本程序市场法的具体评估方法第一节市场法一、市场法的概念市场法也称为现行市价法、市场价格比较法、比较法等。市场法指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为可参照资产，并根据其差异对可参照资产的市场价格进行调整，从而估算被评估资产价值的一种评估方法。市场法是资产评估中最为直接、最具有说服力的评估方法之一。市场法的基本原理：“替代原则”采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。•适用范围市场法主要适用于市场交易比较活跃的资产的评估，如通用机器设备及交易案例较多的房地产的评估。一般不适用于专用设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。第一节市场法二、市场法的基本前提应用市场途径进行资产评估，必须具备以下前提条件：1、存在一个充分活跃的公开市场。在公开市场里，存在大量的买者和卖者，买者和卖者的地位平等；彼此都有获得足够市场信息的机会和时间；双发的交易行为是自愿的、理智的而非强制的。只有存在这样一个充分活跃的公开市场，与被评估资产相同或类似的参照物才更容易寻找，参照物的交易价格才更容易获得，按市场行情估测被评估资产价值，评估结果才更容易被交易各方所接受。（我国资产评估业）2、公开市场上存在相当数目产生交易活动的可比资产。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与被评估对象在功能上具有可比性（包括用途、性能上的相同或相似）（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性（包括市场供求关系、竞争状况和交易条件、交易方式、交易地点等）（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，一般来说，市场环境相对稳定时，间隔可以长一些，市场环境波动较大时，间隔时间要相对缩短。同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。三、市场法的基本程序1.参照物具有可比性：时间、区域、交易情况等。2.参照物的数量：一般至少有3个交易案例。在正常情况下要求至少搜集4~5个交易案例。3.参照物有真实的成交价格。1.差异因素：时间因素、区域因素、交易情况、资产内在因素2.以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整。评估值=参照价格×修正系数明确评估对象选择适合的参照物调整差异确定评估值明确评估对象的主要参数，如用途、基本功能、成新率，并以此为可比因素选择参照物初评结果可比性比较好，评估过程中没有明显的疏漏，就用算数平均或加权平均；若不是，就选择初评结果中最合理的评估值调整差异•需要调整的差异主要包括：•（1）时间因素•（2）区域因素•（3）交易情况因素•（4）资产内在因素•调整差异•（1）时间因素•时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所产生的差异。•时间因素差异调整法可以采用定基物价指数法，也可以采用环比物价指数法。•评估值=参照物价格×交易时间差异修正系数•（2）区域因素•区域因素是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件不同所产生的差异。（不动产价格的影响）•区域因素差异调整法主要采用的是打分法•评估值=参照物价格×区域因素修正系数•（3）交易情况因素•交易情况因素主要是指由于非正常交易使参照物的成交价高于或低于当时市场正常交易价格。•非正常的交易情况有：•1.交易双方有利益关系，如交易双方是母子公司或有关联的公司；•2.融资条件的差异，如一次性付款和分期付款；•3.销售情况不同，如单件购买与批量购买；•3.交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易，如企业破产清算；•4.急买、急卖；•5.以非现金的形式抵扣资产价值，如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。•（4）资产的内在因素•资产的内在因素主要包括资产的功能、成新率、实体特征和质量等。•功能因素是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。•成新率因素是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响，除土地资产外，一般有形资产都存在有形损耗。•实体特征是指资产的外观、结构、规格型号等。•质量是指资产本身的建造或制造的工艺水平。四、市场法的具体评估方法•（一）直接采用法•（二）单项特征比较法•（三）市场售价类比法（一）直接采用法直接采用法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。适用于：上市流通的股票、债券，可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等。优点：最为直观缺点：在市场上找到与评估对象完全相同的资产可能性极小，因此使用起来有很大的局限性。•（二）单项资产比较法•单项资产比较法是指利用参照物交易价格及参照物某一基本特征，直接与评估对象同一基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。•计算公式：资产评估值＝参照物交易价×某一基本特征修正系数资产评估值＝参照物交易价±某一基本特征修正值参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上•1.物价指数法（亦称价格指数法）•适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异且时间差异不能过长的情况。•物价（价格）指数的各种表述方法：•1）定基物价指数•是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。以100%为基础，当定基物价指数大于100%，表明物价上涨；定基物价指数在100%以下，表明物价下跌。11---定基物价变动指数定基物价指数定基物价指数基年物价基年物价基年物价当年实际物价基年物价基年物价当年实价物价定基物价变动指数基年物价当年实际物价定基物价指数定基物价指数年份该类设备实际均价定基物价指数＝当年实际物价/基年物价定基价格变动指数＝（当年实际物价-基年物价）/基年物价1999（基年）50100%200051.5103%3%200153106%6%200254108%8%200355110%10%200456112%12%200557.5115%15%2）物价指数与定基价格指数的关系%66.1051061120104年定基物价指数年定基物价指数物价指数价指数参照物交易日的定基物指数评估基准日的定基物价物价指数物价变动指数物价指数104年相对于01年物价指数物价变动指数与物价指数的关系3）环比物价指数是指本年定基物价指数与上年定基物价指数的比值1-11-111-11环比物价指数年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第年定基物价指数第环比物价变动指数年定基物价指数第年定基物价指数第环比物价指数nnnnnnnannPnnn1环比物价变动指数环比物价指数本年物价是上年多少倍环比物价指数年份定基物价指数（%）环比物价指数=当年实际物价/上一年物价环比变动物价指数=（当年实际物价-上一年物价）/上一年物价199910020001031033%2001106102.92.91%2002108101.91.89%2003110101.91.85%2004112101.81.82%2005115102.72.68%)1()...1()1()1(....1113211231201nnnaaaaPPPP物价变动指数物价指数变动指数参照物成交日定基物价动指数评估基准日定基物价变指数参照物成交日定基物价数评估基准日定基物价指参照物成交价格评估值物价指数（价格指数）法在评估中的运用计算公式•例2-1某资产与评估对象完全相同，3个月前的成交价格为100万元，相比3个月前该类资产的物价指数为106%，则该资产评估值是多少？•解：资产评估值=100×106%=106（万元）•补充（例1）被评估房地产于2013年6月30日进行评估，该类房地产2013年上半年各月月末的价格同2012年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2013年3月底的价格为3800元/平方米，则评估对象于2013年6月30日的价值接近于：3932%8.61%5.1013800评估值定基物价变动指数•补充（例2）已知某资产在2013年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2013年1～5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2013年5月的评估价格最接近于：评估价值=300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（万元）环比物价指数法•2.交易情况修正法（市价扣除法）•适用于评估对象与参照物之间仅存在交易情况方面差异。•资产评估值＝参照物成交价格×交易情况修正系数•例2-2甲企业欲购入专用设备一套，规定使用年限为10年，已使用3年。经调查，某一同样设备的成交价格为120万元，由于参照物销售时处于供不应求阶段，而现在该专用设备供求趋于平稳，所以设定折扣率10%，则该专用设备的现行市价是多少？•解：该设备评估值=120×（1-10%）=108（万元）0%-1-1价格扣除率参照物成交价评估值有折扣无折扣•3.功能价值调整法（功能系数法、功能价值类比法）•适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。•根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，可以分为生产能力比例法和规模经济效益指数法。•（1）生产能力比例法（线性关系）•资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）•例2-3被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照物资产的市场价格为10万元，被评估资产的价值是多少？•解：资产评估价值＝10×90／120＝7.5（万元）•（2）规模经济效益指数法（指数关系）•资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x•式中：x为规模经济效益指数。•例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.6，由此确定：被评估资产值＝10×（90／120）0.6＝8.41（万元）•4.成新率调整法•适用于评估对象与参照物之间仅存在新旧程度方面差异。•资产评估值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）•其中：•成新率=资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）•例2-5被评估资产的成新率为80%，近期交易的参照物的成新率为60%，参照物资产的交易价格为50万元，被评估资产的价值是多少？•解：资产评估值=50×80%/60%=66.67（万元）5.成本市价法•适用于评估对象与参照物之间仅存在成本方面差异。•资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）••例2-6.评估基准日某市商品住宅的成本市价率为130％，已知被全新住宅的现行合理成本为220万元，则被评估资产价值是多少？•资产评估价值=220×130％=286（万元）成本价格成本市价率净利润市价总额股数每股盈余股数每股市价每股盈余每股市价•6.市盈率乘数法•适用于评估对象与参照物之间仅存在收益额方面差异。•适用于企业整体价值评估和长期投资（主要是股票投资）评估。•资产评估价值＝评估对象收益额×参照物市盈率•例2-7