维修资金培训(6月3日修改讲课版)

北京市物业服务指导中心住宅专项维修资金台账建立及应急使用2提纲•一、专项维修资金基础知识•二、维修资金台账建立•三、汛期应急使用专项维修资金一、专项维修资金基础知识•住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。•区分：建设单位或施工单位责任、水电气热以及通讯等专业部门的责任、当事人人为损坏的责任、根据物业服务合同应该由物业企业承担的维修责任1、保修期如何确定：《建设工程质量管理条例》（国务院令279号）《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品住宅工程质量保修规程》（施工单位—开发商）《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》—《住宅质量保证书》（开发商—业主）51、保修期如何确定•房屋保修期是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。•建设部《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”《住宅质量保证书》•商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。•非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。•比如屋面渗漏，《条例》规定是5年，房屋开发完成后1年才销售，则开发商必须向购房人承诺4年的保修期，4年就是“存续期”；•存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限，再根据上例，房屋开发完成后5年后才销售，开发商是否不用承担保修责任？不是,《规定》中的屋面渗漏是3年，那么开发商向购房人承诺的保修期为3年依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：A基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限）；B屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；C供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；D电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；E其他项目的保修期限由发包方与承包方约定；F建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。8一、专项维修资金基础知识•2.管理部门•市级及国家——建委（房管局）、市住房资金中心、财政、审计、中直、国管•区县——建委（房管局）物业科（小区办）、房管科、安全科、房改科，市住房资金中心区县管理部（公积金中心）•资金托管——光大银行花园路支行、各业主大会开户银行二、维修资金台账建立目的：以物业管理区域为单位建立维修资金台账，按户登记业主姓名、房屋面积、维修资金余额、建立产权明晰，资金数量准确的维修资金明细账意义：摸清项目的维修资金底数便于快捷的支取使用资金便于更好的开展项目管理维修资金台帐建立流程物业企业资金中心区县管理部工作时限第一步一、到项目所在地资金中心区县管理部提交如下资料：（1）营业执照副本（2）物业资质证书（3）物业服务合同备案单二、领取维修资金明细账样表（纸质和电子版）。一、收取相关资料；二、按照物业管理区域向物业企业提供分户核对信息；三、告知办理公司系统用户注册和项目注册的要求；四、确定联系人联系电话当时办理物业企业资金中心区县管理部工作时限第二步注册系统用户发放系统密钥5日内第三步填报维修资金明细账——15日内物业企业资金中心区县管理部工作时限第四步逐一核对维修资金明细账与分户信息，不同之处按下列方式办理：1、小区名称：可以多列，包括小区曾用名、推广名等；2、地址：以公安部门核准的地名为准，即楼牌上所载的地址或房屋所有权证记载的地址为准；3、建设单位：小区的开发建设单位全称，不能为空；4、建筑面积：房屋所有权证或实测报告所记载的面积；5、房屋总套数：物业企业填报物业管理区域内房屋总套数，各栋套数和分户房屋基本情况；6、业主姓名及证件号码：物业企业应当填报“首次入住业主姓名”和“当前业主姓名”及证件类型和号码；上述信息不一致时请及时与资金中心区县管理部确定的联系人沟通。——20日内1、《关于简化程序方便应急情况下使用住宅专项维修资金有关问题的通知》（京建法〔2013〕20号）规定了6种应急情况：•（1）屋面防水损坏造成渗漏的；•（2）电梯故障危及人身安全的；•（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；•（4）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；•（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；•（6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。具体使用审核标准参见《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》（京建发〔2010〕272号）第2.3条。三、维修资金应急支取自维修资金应急支取办法印发至2015年3月，本市商品住宅专项维修资金应急支取共450笔，支取总金额约1.46亿元，约占同期维修资金支取总额的16%2、汛期常见应急情况•上述6中应急情况中的第（1）项屋面防水损坏造成渗漏。2、汛期常见应急情况•上述6中应急情况中的第（4）项楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险。特殊情况（具体情况具体分析，协调）如：楼外立面装饰带脱落造成安全隐患挑檐檐边脱落造成安全隐患2、汛期常见应急情况•上述6中应急情况中的第（1）项专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全。3、应急使用专项维修资金，不需双2/3业主同意但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的，业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。4、应急使用专项维修资金，要在显著位置公示•包括小区出入口公告栏、公示板，各单元门厅、电梯厅等。分为两种情况：一是维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业提出申请。二是维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业提出申请。物业服务企业、业主委员会未按规定提出申请，由相关房屋产权人提出代修申请。5、谁可以申请应急维修？6、应急维修向哪申请？按照属地管理的原则，向属地区县建委（房管局）（安全科或物业科、小区办）提出申请。7、申请应急维修需要提交哪些材料？（1）已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表；(手册第30页)（2）所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，需提交营业执照和资质证书副本和复印件；（3）应急维修工程预算书；（4）住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。（手册32页）所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，才需要提交。8、申请应急维修多长时间能批下来？时限包括两个阶段：一是区县建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。申请材料有问题的，指导申请人补正材料。二是市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。“2个工作日的起算”：自申报材料符合要求之日起算。9、应急维修的施工企业到哪找？需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判等方式在应急维修施工单位名录（附后）中选定施工企业，也可以通过摇号方式从施工单位名录中选定施工单位相关单位也可选择本市应急维修施工单位名录以外的施工企业，如果选择这类企业，在申请应急使用维修资金时，需提交该企业的营业执照和资质证书副本和复印件。应急维修施工单位名录在手册6至8页表中。10、应急维修工程如何验收？应急维修工程完工后，施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。鼓励聘请工程监理或造价咨询机构对使用专项维修资金的工程进行监督。注：①未在5个工作日内作出意见的，视为同意。②施工企业承担应急维修工程的质量保证责任。11、聘请工程监理或造价咨询机构发生的费用可以在维修资金中列支吗？业主委员会或物业服务企业聘请监理或造价咨询机构的费用可以在专项维修资金中列支。12、维修工程保修期如何确定？按照《商品住宅工程质量保修规程》（京建科教〔2009〕462号）的规定：（1）地基与基础工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限。（2）主体结构工程质量保修期限应为设计文件确定的建筑设计使用年限。（3）保温工程质量保修期限不得低于5年。（4）防水工程质量保修期限不得低于5年。（5）装饰装修工程中，除有专门规定质量保修期限的分项工程应遵从其规定外，室内装修工程质量保修期限不得低于2年；室外涂料装修质量保修期限不得低于2年；室外其他材料装修质量保修期限不得低于5年；除五金件质量保修期限不得低于2年外，外窗与入户门质量保修期限不得低于5年。（6）除采取隐蔽方式安装的给排水管道和共用部位的给排水管道质量保修期限不得低于10年外，建筑给水及排水工程质量保修期限不得低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。（7）除采取隐蔽方式安装的管线质量保修期限不得低于10年外，采暖及制冷系统质量保修期限不得低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。（8）除线缆质量保修期限不得低于5年外，电气工程质量保修期限不得低于2年。（9）智能建筑工程质量保修期限不得低于2年。（10）通风与空调工程质量保修期限不得低于2年。（11）电梯工程质量保修期限不得低于3年。（12）室外工程质量保修期限不得低于2年。13、组织应急维修的单位在维修完工后还要做什么？应急维修工程完工后，业主委员会、物业服务企业或其他组织维修的单位，应将工程使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内的显著位置告知业主，业主提出质疑的，组织单位应给予明确书面答复。14、施工企业违规了怎么处理？施工单位出现虚报工程预算、工程质量不合格等行为，给业主造成损失的，应退回虚报部分资金、承担修复责任，由行政主管部门在网上公示其违规情况，清出施工单位名录，对其进行资质核查，并根据检查情况做出相应处罚。15、物业服务企业、相关业主违规了怎么处理？物业服务企业、相关业主虚报维修范围、虚报工程预算，一经发现，追究相关人员责任，有刑事犯罪的，移送司法机关。房改房部分16、谁可申请市属单位售后公有住房应急维修？由原售房单位提出申请；售房款和维修资金记在物业服务企业名下的，由物业服务企业提出申请；危改回迁住房原售房单位不愿提出申请或找不到原售房单位的，由物业服务企业提出申请；公有住房售房单位灭失的，由其上级单位提出申请，上级单位不愿申请或没有上级单位的，由物业服务企业提出申请。公有住房售房单位、物业服务企业未按规定申请应急维修的，由相关业主提出代修申请。17、市属单位售后公有住房应急维修向哪申请？•按照属地管理的原则，向属地区县建委（房管局）提出申请，具体在《手册》11页至12页表中所列•除了亦庄开发区是在物业科，其它区县都在房改办18、谁可申请中央国家机关在京单位售后公有住房（含职工住宅）应急维修？由原售房单位提出申请。物业企业应告知原售房单位国管局《关于改革中央国家机关住宅专项维修资金使用管理的通知》国机房[2014]169号于2015年1月1日开始实施19、中央国家机关在京单位售后公有住房（含职工住宅）应急维修向哪申请？向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室（办公地址：北京市西城区西安门大街22号，联系电话：8308