资金部

房地产开发商筹措项目资金方式一、筹措项目0资金的内涵传统的筹措资金方式是一个公司主要利用自身的资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。筹措项目资金是为一个特定项目所安排的融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，以该项目资产抵押作为贷款的安全保障。如果项目的经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给予项目附加的信用支持。筹措项目资金至少有项目发起方、项目公司、资金提供方3方参与；项目发起方以股东身份组建项目公司；资金提供方为项目公司提供资金(或投资者购买项目债券)；资金提供方(债券投资者)主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量作为还款保证，原则上对项目发起方的项目以外的资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金的根本特征就是融资不仅仅是依靠项目发起人的信用保障或资产价值，贷款银行主要依靠项目本身的资产和未来的现金流量来考虑贷款偿还保证。因此，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密的金融安排，并将此项目有利益关系的各个方面的承诺和各种形式的保证书结合起来，不使任何一方承担项目的全部风险，是筹措项目资金活动的重要内容。二、房地产开发投资的特点从2002年开始，房地产业在我国飞速发展。统计数字表明，2002年，随着中国加入世贸，国内房地产的资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资的浪潮在我国已经展开。房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shoppingmall、商品房等的建设一般都需要大量的资金，而且，房地产建设经营期一般还有2-3年长，需要有雄厚的资金准备。因此，资金问题，历来都是开发商最为关注和颇费心机的问题。任何一家房地产开发公司，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验以及它在以往的房地产发展过程中赢得的信誉外，还取决于其筹措资金的能力和使用资金的本领。许多开发商都是因为资金问题对房地产望而却步。房地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租金收入、销售收入，而能否获得收益很重要的在于物业价值的上升和销售比率的上涨。目前在我国的许多城市尤其是大都市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产的建设经营成本在增大。同时在房地产很长的投资回收期内，周边经济环境、交通状况、人流状况、居住人群乃至政府的政策都会对收益产生极大的影响。而且，房地产经营过渡期的存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。因此，房地产经营的风险相当大。但是，与此同时，随着我国经济的飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大的商机。三、房地产资金来源方式及房地产行业状况对融资的影响目前我国房地产资金主要来自于房地产开发商、销售收入的再投入、商业经营者自身的积累和传统的外源融资方式，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。因此可以说，房地产开发中80%至90%的资金是来源于银行的。开发商自身资金积累主要是指开发企业自身的资金和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，而后者目前在我国利用有限。而传统的外源融资主要是银行贷款、信托投资、承包商带资承办等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制。银行贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，非常不利于风险分散。而项目融资具有融资金额巨大、风险分担的特点，对于大型的房地产项目可以考虑采用项目融资的方式，来实现融资目标和风险屏蔽的作用。房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。虽然股权融资是企业融资的两大方式之一，但目前股权融资在我国房地产金融中占的比率比较小。目前中国拥有3万家房地产企业（2002年底为29967家），其中，根据联合证券的统计，截至目前我国Ａ股市场实际主要从事住宅开发的上市公司共65家，另外还有20家从事开发区土地开发的企业，合计占我国房地产企业总数的0.28％，占我国Ａ股上市公司数的6.3％。房地产类上市公司总市值1713亿元，流通市值613亿元。发达国家的经验表明，房地产企业的融资必须以多元化，才能够更好化解金融风险。目前，我国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资比例较小，其融资格局较为单一的特征十分突出。我国房地产企业的实践也证明，只有那些通过在证券市场实现融资的企业，才可能成为房地产业中的佼佼者，才有希望使企业真正发展壮大。1998年至今，我国房地产业平均每年都以22％的速度增长，2003年更是达到了32.5％的增速；在这样的增幅之下，房地产市场由于运作不规范，金融体系相对不成熟，也相应产生了一些负面的问题，从房地产开发企业来看，本身的企业运营机制、开发体系、资本金的充足率都远远未达到一个成熟的房地产行业的需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性的产业，房地产开发周期长、投资需要的资金量巨大，在我国地产业潜规则发生变化的今天，资本的实力成为决定房地产开发企业发展最关心的问题。原有房地产开发主要的融资渠道主要是依靠自有资金+银行贷款，进入2004年，央行收缩银根，央行“121号文件”的执行，要求开发商自有资金必须达到30％，而这30％须是所有者权益，对地产信贷大举的“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上半年已举步维艰；目前银行的信贷政策已经基本执行到位，未来的政策不会更严厉，但目前的政策也不会有松动。在金融紧缩之后，房地产信贷变得更加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控的目标已经初步达到。但是，宏观经济调控是一个长期的过程，因此，也不会松动，尤其是今年内不会有大的松动。因此，所有这些背景都使得部分开发商在资金无法到位情况下不得不到处求助，或者拱手转让项目，甚至错失巨大商业机会，所有问题都集中反映了目前我国房地产行业的调整大形势，而在这个大形势之下，只有及早调整开发策略、融资充足的地产商才能够得以生存和发展。四、项目资金的基本筹措模式主要有三方面的特征：1、在贷款形式上。①一个有限追索或无追索的贷款；②购买项目一定的资源储量和产品；2、在信用保证上。①要求对项目的资产拥有第一低押权，对于项目的现金流量具有有效的控制；②要求把项目投资者一切与项目有关的契约性权益转让给贷款银行；③要求项目成为一个单一业务的实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其他债务资金；④对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证；⑤市场方面，要求项目具有类似“无论提货与否均需付款”或“提货与付款”性质的市场合约安排。3、时间结构上。无论融资方案如何复杂，其包括的两个阶段是：项目的建设、开发阶段和项目的经营阶段。几种具有代表性的融资模式有：①投资者直接安排融资的模式；②投资者通过项目公司安排融资的模式；③以“设施使用协议”为基础的融资模式；④以“杠杆租赁”为基础的融资模式；⑤以“生产支付”为基础的融资模式；⑥以“黄金贷款”为基础的融资模式；⑦BOT项目融资模式。600家。北京国投与欧尚签定了20+20年的租约，因此信托资金购买的是带长期、稳定租约的房地产项目，这种运作方式在我国房地产金融市场是一大创新。在信托期末，北京国投将以该物业为依托，发行下一个信托计划或处置该物业用于归还上一期投资人的本金，另外，开发商承诺在信托期限内以信托计划资金上浮10%的价格回购该物业。一种短期信托凭证的形式发行，具有短期性（2~3年）和优先股的特征，而房地产投资信托，如前例中北京国投与欧尚签订的20+20年租约是一种长期、稳定性的投资。由于立法的缺位，房地产信托只是房地产基金的一个雏形，房地产基金的优势并没有真正得到发挥，由于房地产基金是上市发行的，投资者可以随时买入或者卖出，而房地产投资信托目前没有一个交易平台，不能随时变现；房地产基金可以同时运作多个项目，领域涉及土地开发、项目开发、物业租赁、资产证券化和不良资产处置，而房地产信托一般只针对单个项目。但是信托受人之托，代人理财的契约关系制度构造了一个天然的基金平台，是我国房地产基金的先锋。（6）优先购房权2004年春节前，北京国投推出了苹果社区优先购买权信托，引起了地产金融业界和消费者的普遍关注。申请购买该信托产品的消费者首先通过电脑选号获得购买资格，以相当于两成购房款的价格购买该信托产品，获得以6000元/平方米的优惠价格购房的资格，该笔资金同时充抵购房首付款，其余八成房款可办理20年按揭贷款。优先购房权可以转让，也可以由开发商今典集团回购。巧妙之处在于通过信托平台用消费者的钱建房，消费者由间接投资变为直接投资。信托公司的职能在这里变得尤为重要。与委托代理不同，信托公司作为受托人要履行谨慎勤勉之责，由于委托人管理不善造成信托财产损失的，受托人要进行赔偿，而在委托代理关系中，委托人损失自负；信托公司还具有专家理财的职能，对信托财产以自己名义统一管理和运用，在委托代理关系中，委托人要对项目进行决策，受托人遵照执行，因此对委托人的素质要求较高，不适于广大投资人。信托制度无疑为普通投资人提供了一个良好的外部理财工具，适应了社会与经济发展的要求。资金的模式，由受托人购买某项权利，期满再由用资机构溢价回购该项权利，实现信托资金的退出。信托公司一般要求融资机构提供抵押或担保，尤其对于开发程度比较低的项目，如果没有安全保证措施，一旦资金链条断裂，项目的风险无疑会大大增加。（7）烂尾楼信托5年前由于流动资金断流，已完成了90％的工程被迫停工，并被法院查封，其资产按现值评估为2.2亿元，负债为1.1亿元，由于巨额债务和日后的销售风险无人接手。产破产隔离的功能，以未来的现金流吸引投资者，获得了大厦续建的资金。按照《信托法》的规定，大厦所有的债权和股权委托给信托公司进行登记确认后，受托期间的信托财产便具有了隔断各种债务纠纷的防火墙功能，原本已查封的，可以自动启封。信托财产的独立性同时改变了收入与财产的分配顺序，未来产生的收入首先要支付信托收益，然后清偿所欠债权人的债务，剩余收入由大厦所有者享有，也就是说信托受益人享有优于债权人和所有者的权利，充分体现了信托本身所具有的法律和制度优势。信托作为一种灵活的融资工具，可以解决房地产开发过程中各个阶段的资金需求，也可以针对房地产业的特殊问题提出解决方案。在房地产与信托结合的多种形式背后，潜藏着两个基本动因。①突破政策限制来是国民经济的支柱产业之一，由于投资额大、周期长、流动性差等特点，其发展一直受到广泛的关注。在房地产开发的融资模式中，我国基本是以银行贷款为主导的，在121号文件出台前，信托融资只是作为银行贷款的补充，对尚不符合贷款条件的项目提供过桥融资。进入2003年，宏观经济进入新一轮增长阶段，在支持固定资产投资高增长的外部融资中，银行贷款居于首位，2003年1至8月增幅超过50%，而其中三分之一的资金投向房地产业。2003年1~7月，全国有11个省份房地产投资增速超过50%，35个大中城市有10个房地产投资增速超过70%，有些城市连续两年房价每年上涨20%，有的甚至上涨30%。融风险，人民银行于6月份出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产企业的经营模式产生了重要影响，主要方面如下：a、房地产开发贷款设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。b、土地储备贷款地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。c、建筑施工企业流动资金贷款用途工企业使用银