资产评估学教程(第五版)第四章房地产评估

第四章房地产评估一、房地产的概念和特点（1）房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1．房地产的概念：第一节房地产价格评估概述《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。（2）建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。2．房地产的特点：位置固定性单位价值高保值增值长期性难以变现投资风险性政策限制性土地的特性房地产的特性房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。1.土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性（4）效用的差异性决定决定2.土地的人文特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性3.建筑物的特点（1）建筑物不能脱离土地而独立存在（2）建筑物的使用寿命是有限的（3）建筑物属可再生性社会资源4.房地产（不动产）的特性（1）位置固定性（2）使用长期性（3）投资大量性（4）影响因素多样性和复杂性（5）保值增值性二、房地产价格的特性（一）土地价格的特殊性1.价格构成的特殊性2.价格决定机制的特殊性3.市场供求关系的特殊性4.价格呈不断增长趋势（二）房地产价格的特性1.房地产价格构成的复杂性2.房地产价格具有明显的区域性、个别性3.房地产价格具有较强的政策性我国土地价格的特殊性在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。农民集体所有农村和市效土地国家所有城镇土地土地所有权出让土地使用权划拨土地使用权国有土地使用权三、房地产价格的种类（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格1.土地价格（1）基准地价（2）标定地价（3）出让底价（4）转让价格（5）其他价格（抵押价格、课税价格等）上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价＝土地总价÷建筑总面积楼面地价＝土地单价÷容积率[例题]投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格1.所有权价格2.使用权价格3.其他权益价格如：租赁权价格、抵押权价格等（四）市场交易价格和评估价格1.市场交易价格2.评估价格四、影响房地产价格的因素（一）一般因素1.社会因素2.经济因素3.政策因素（二）区域因素1.商业繁华度2.道路通达度3.交通便捷度4.设施完善度5.环境质量状况6.规划限制对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向等会有区别。（三）个别因素指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1.影响土地价格的个别因素2.影响建筑物价格的个别因素五、房地产评估的原则1.合法原则2.最高最佳使用原则3.房地综合考虑原则4.区域及地段原则六、房地产评估的目的和价值类型1.单纯的房地产交易市场价值或非市场价值2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）3.财务报告目的涉及的房地产按会计准则要求的价值类型评估评估七、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1.明确评估对象2.明确评估目的3.明确评估基准日4.明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格的成本法评估一、基本思路及基本公式评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值二、适用对象和条件主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。三、新开发土地评估中成本法的操作步骤新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+资金成本+税费+开发利润（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。1.从农村征地取得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2.从城镇出让取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本1.基础设施建设费2.公共配套设施建设费（三）估算管理费用（四）估算资金成本注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。1.估算土地取得成本土地取得成本＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2.估算土地开发成本土地开发成本＝开发费＋其他费用＝3亿元/平方公里＋5万元/亩＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3.估算资金成本假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4.估算开发利润开发利润＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5.计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。四、新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+正常利润新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1.勘察设计和前期工程费2.基础设施建设费3.建安工程费4.公共设施建设费5.其他工程费6.开发过程的税费（三）估算管理费（四）估算资金成本（五）估算销售税费1.销售费用2.销售税金及附加3.其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。建筑物贬值购建价建筑物重新或重新开发价土地重新取得价旧有房地产价格＝（一）估算重新构建价格1.估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1)复原重置成本(2)更新重置成本复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。2.建筑物重新构建价格的估算（1）单位比较法（2）分部分项法（3）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。（4）指数调整法（二）估算建筑物贬值1.建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2.建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响（2）观察法（评分法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B[例题]某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。[例题]某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）第三节房地产价格的市场比较法评估一、基本思路及计算公式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场，能够找到交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产三、因素修正及操作步骤（一）蹋勘被估房地产（二）收集较充分的房地产交易实例资料（三）选择可供比较参考的交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（四）建立价格可比基础（五）差异因素的比较修正1.交易情况修正交易实例成交价格×交易情况修正系数=交易实例正常市场价格2.交易日期修正交易实例成交价格×(1±T%)=评估时点价格S%11交易情况修正系数＝3.区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：4.个别因素修正（1）容积率修正：一般据容积率与地价的关系求得（2）土地使用年期修正Q%11区域因素修正系数＝100100修正系数＝nmrr)1(11)1(11年限修正系数＝估价对象状况交易案例状况（五）求取比准价格将交易实例的价格与各修正系数连乘,有一个交易案例就得到一个比准价格。（六）确定被估房地产价格应综合分析后确定[例]待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。交易实例比较交易ABCD坐落略略略略所处地区繁华区繁华区繁华区繁华区用途商业商业商业商业土地类型熟地熟地熟地熟地价格（元/M2）1,5501,2001,400交易时间2002年10月2002年12月2003年5月2003年12月面积（M2）1,8002,0002,2003,000形状规则规则规则规则地势平坦平坦平坦平坦地质普通普