资产评估概述

第十章资产评估报告第一节基本概念和基本制度一、概述1.资产评估报告：注册资产评估师遵照相关法律、法规和资产评估准则，在实施了必要的评估程序对特定评估对象价值进行估算后，编制并由其所在评估机构向为委托方提交的反映其专业意见的书面文件。2.资产评估报告的作用：（1）对委托评估的资产提供价值意见。（2）反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方以及有关方面责任的依据。（3）对资产评估报告书进行审核是管理部门完善资产评估管理的重要手段。（4）资产评估报告书是建立评估档案的重要来源。3.资产评估报告的种类：（1）整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。（2）资产评估报告书、房地产估价报告书、土地估价报告书等。（3）简明型评估报告、完整型评估报告与限制型评估报告。•完整型评估报告与简明型报告的区别：•完整型报告要求在评估范围、评估对象、评估目的、评估程序实施过程等方面比简明型报告更详细。•限制型报告的特点：当评估报告的预定使用者不包括除评估委托方之外的人员时，才可以提供限制型报告。•（4）现实型评估报告、预测型评估报告和追溯型评估报告。•评估基准日一般与经济行为实现日相距不超过一年。4.资产评估报告基本要素：（1）委托方、资产占有方及其他评估报告使用者；（2）评估范围和评估对象基本情况；（3）评估目的；（4）价值类型和定义；（5）评估基准日；（6）评估依据；（7）评估方法；（8）评估程序实施过程和情况；(9)评估假设；（11）评估结论；（12)特别事项说明；(13)评估报告日；(14)评估机构和注册资产评估师签章；(15)附件。5.基本制度1999年财政部：《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》二、资产评估报告书的基本内容（一）资产评估报告书正文及备查文件1.资产评估报告书封面基本内容：★资产评估项目名称★资产评估机构出具评估报告的编号★资产评估机构全称★评估报告提交日期★评估机构图形标志。2.资产评估报告书摘要的基本内容（1）对资产评估报告的简要概括；（2）该摘要与资产评估报告书正文一样具有同等法律效力，由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章和署明提交日期。（3）该摘要还必须与评估报告书提示的结果一致，不得有误导性内容，并应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文。3.资产评估报告书正文的基本内容(1)首部。★标题（标题应含有“XXX(评估)项目资产评估报告书”字样）★报告书序号，(2)绪言。★该评估报告委托方全称★受托评估事项★评估工作整体情况。(3)委托方与资产占有方简介。较为详细地分别介绍委托方和资产占有方的情况。要写明委托方和资产占有方之间的隶属关系或经济关系。(4)评估目的。★本次资产评估是为了满足委托方的何种需要★所对应的经济行为类型★该经济行为是否经过批准。若已获批准，应将批准文件的名称、批准单位、批准日期及文号写出。(5)评估范围和对象。★纳入评估范围的资产及其类型，并列出评估前的账面金额★评估资产为多家占有，应说明各自的份额及对应资产类型。(6)评估基准日。★评估基准日的具体日期，确定评估基准日的理由和成立条件，揭示确定基准日对评估结果的影响程度。★还应对采用非基准日价格标准作出说明。★评估基准日应根据经济行为的性质由委托方确定，并尽可能与评估目的实现日接近。(7)评估原则。★评估工作过程中遵循的各类原则和本次评估遵循国家及行业规定的公认原则。★所遵循的特殊原则应作适当阐述。(8)评估依据。★经济行为依据、法律法规依据、产权依据和取价依据等★对评估中采用的特殊依据应作相应的披露。(9)评估方法。★评估过程所选择、使用的评估方法和选择评估方法的依据或原因★对某项资产评估采用一种以上评估方法的应说明原因并说明该资产价值的确定方法★对所选择特殊评估方法的，应介绍其原理及适用范围。(10)评估过程。★接受委托过程中确定评估目的、对象及范围，基准日和拟定评估方案的过程★资产清查中指导资产占有方清查、搜集准备资料、检查与验证过程★评估估算中的现场检测与鉴定、评估方法选择、市场调查与分析过程★评估汇总中的结果汇总、评估结论分析、撰写报告与说明、内部复核过程，以及提交评估报告等过程。(11)评估结论。★使用表述性文字完整地叙述评估机构对评估结果发表的结论★对资产、负债、净资产的账面价值、调整后账面价值、评估价值及其增减幅度进行表述★单独列示不纳入评估汇总表的评估结果。(12)特殊事项说明。★说明在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项★提示评估报告使用者注意特别事项对评估结论的影响，★需要说明的其他事项。(13)评估基准日期后重大事项。★揭示评估基准日后至评估报告提出日期间发生的重要事项★评估基准日的期后事项对评估结论的影响★发生在评估基准日期后不能直接使用评估结论的事项。(14)评估报告法律效力、使用范围和有效期。★评估报告成立的前提条件和假设条件★评估报告依照法律法规的有关规定发生法律效力和评估结果的有效使用期限。★评估结论仅供委托方依评估目的使用和送交主管部门审查使用，并申明评估报告书的使用权归委托方所有，未经许可不得随意向他人提供或公开。(15)评估报告提出日期。★评估报告书提交委托方的具体日期★评估报告书原则上应在确定的评估基准日后三个月内提出。(16)尾部。★出具评估报告书的机构名称并加盖公章★评估机构法定代表人和至少两名负责评估的注册资产评估师签名盖章。4.备查文件的基本内容(1)有关经济行为文件；(2)资产评估立项批准文件；(3)被评估企业前三年会计报表(至少包括企业资产负债表、损益表)；(4)委托方与资产占有方营业执照复印件；(5)产权证明文件复印件；(6)委托方、资产占有方的承诺函；(7)资产评估人员和评估机构的承诺函；(8)资产评估机构资格证书复印件；(9)评估机构营业执照复印件；(10)参加本评估项目的人员名单；(11)资产评估业务约定合同；(12)重要合同；(13)其他文件。(二)资产评估说明的基本内容资产评估说明描述评估师和评估机构对其评估项目的评估程序、方法、依据、参数选取和计算过程，通过委托方、资产占有方充分揭示对资产评估行为和结果构成重大影响的事项，说明评估操作符合相关法律、行政法规和行业规范要求。资产评估说明也是资产评估报告书的组成部分，在一定程序上决定着评估结果的公允性。资产评估说明应按以下顺序进行撰写和制作：1.“评估说明封面及目录”的基本内容评估项目名称评估报告书的编号评估机构名称评估报告书提出日期。2.“关于评估说明使用范围的声明”的基本内容这部分应声明评估报告仅供资产管理部门、介绍主管部门、资产评估行业协会在审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，除法律、行政法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。3.“关于进行资产评估有关事项的说明”基本内容这部分是由委托方与资产占有方共同撰写并由负责人签字，加盖公章，签署日期。这部分的基本内容应包括以下内容：①委托方与资产占有方概况；②关于评估目的的说明；③关于评估范围的说明；④关于评估基准日的说明；⑤可能影响评估工作的重大事项说明；⑥资产及负债清查情况的说明；⑦列示资产委托方、资产占有方提供的资产评估资料清单。4.“资产清查核实情况说明”的基本内容①资产清查核实的内容；②实物资产的分布情况及特点；③影响资产清查的事项；④资产清查核实的过程与方法；⑤资产清查结论；⑥资产清查调整说明。5.“评估依据说明”的基本内容①主要法律法规；②经济行为文件；③重大合同协议及产权证明文件；④采用的取价标准；⑤参考资料及其他。6.“各项资产及负债的评估技术说明”基本内容①流动资产评估说明；②长期投资评估说明；③机器设备评估说明；④房屋建筑物评估说明；⑤在建工程评估说明；⑥土地使用权评估说明；⑦无形资产及其他资产评估说明；⑧负债评估说明。7.“整体资产评估收益现值法评估验证说明”基本内容（收益法评估企业整体价值时）①收益法的应用简介；②企业的生产经营业绩；③企业的经营优势；④企业的经营计划；⑤企业的各项财务指标；⑥评估依据；⑦企业营业收入、成本费用和长期投资收益预测；⑧折现率的选取和评估值的计算过程；⑨评估结论。8.“评估结论及其分析”的基本内容①评估结论；②评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因；③评估结论成立的条件；④评估结论的瑕疵事项；⑤评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响；⑥评估结论的效力、使用范围与有效期。(三)资产评估明细表的基本内容1.资产评估明细表基本内容资产评估明细表是反映被评估资产评估前后的资产负债明细情况的表格。①资产及其负债的名称、发生日期、账面价值、评估价值等；②反映资产及其负债特征的项目；③反映评估增减值情况的栏目和备注栏目；④反映被评估资产会计科目名称、资产占有单位、评估基准日、表号、金额单位、页码内容的资产评估明细表表头；⑤写明清查人员、评估人员的表尾。评估明细表应逐级汇总。资产评估明细表一般应按会计科目顺序排列装订。2.资产评估明细表样表包括的几个层次资产评估结果汇总表资产评估结果分类汇总表各项资产清查评估汇总表各项资产清查评估明细表。第二节资产评估报告书的制作（一）资产评估报告书的制作步骤•整理工作底稿和归集有关资料•汇总评估明细表的数字•分析和讨论评估的初步数据•编写评估报告书（分组报告＝整体报告＝与委托方交换意见＝修改＝正式评估报告）•签发与送交资产评估报告书（注册资产评估师＝复核人＝评估机构负责人＝评估机构公章）（二）资产评估报告书的制作要求1.文字表达要求：清楚、准确、充分、全面。2.格式内容要求：《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》3.复核及反馈要求：多级复核，交叉复核；客观公正地对待反馈意见4..撰写报告书要求：•实事求是,切忌出具虚假报告。•坚持一致性做法，切忌出现表里不一。•内容全面、准确而简练。•提交报告书要及时、齐全和保密。•资产评估报告书案例•西南合成制药股份有限公司资产置换项目资产评估报告书•四川华衡资产评估有限公司接受西南合成制药股份有限公司委托，依据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，按照公认的评估方法和必要的评估程序，对重庆西南合成制药有限公司的异植物醇生产线在评估基准日2006年9月30日所表现的市场价值作出了公允反映。•本次评估目的是确定重庆西南合成制药有限公司的异植物醇生产线于评估基准日的市场价值，为西南合成制药股份有限公司拟与重庆西南合成制药有限公司进行资产置换提供价值参考依据。•本次评估以资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则为前提，采用成本法对各类资产进行评估。经实施资产评估程序和方法后，重庆西南合成制药有限公司截止于评估基准日2006年9月30日的资产评估结果为4,468.46万元（大写：肆仟肆佰陆拾捌万肆仟陆佰元整），资产评估结果汇总表如下：资产评估结果汇总表金额单位：人民币万元账面价值调整后账面值评估价值增减值增值率%项目E=（C-B）ABCD=C-B/B100固定资产：15,965.355,965.354,468.46-1,496.89-25.09其中：构筑物215.6615.6620.004.3427.73设备35,373.255,373.253,872.02-1,501.23-27.94在建工程4576.44576.44576.440.000.00委估资产合计55,965.355,965.354,468.46-1,496.89-25.09•本资产评估报告书使用有效期为一年，自评估基准日起计算。本报告书于二OO六年十月十六日提交委托方。以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，由于存在影响评估结论的因素，报告使用者应特别关注资产评估报告书“十一、特别事项说明”所述内容。资产评估机构：四川华衡资产评估有限公司评估机构负责人：唐光兴注册资产评估师：屈仁斌注册资产评估师：史万强川华衡评报〔2006〕129号•四川华衡资产评估有限公司接受西南合成制药股份有限公司（以下简称“合成股份”）