资产评估第二章

第二章资产评估的程序与方法资产评估学第二章资产评估的程序与方法第一节资产评估的程序资产评估程序：是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程。第二章资产评估的程序与方法资产评估学一、受理程序1.项目接洽，明确评估基本事项、目的、对象、范围。2.查勘评估对象和查阅评估所需要的基础材料。3.风险评估。通常需要考虑一些因素。4.签订资产评估业务约定书。第二章资产评估的程序与方法资产评估学风险评估需要考虑下列因素1.了解和掌握客户的基本情况；2.分析导致资产评估经济行为的合法性；3.是否具备资产评估的基本条件；4.客户是否有影响评估结论的具体要求和条件限制；5.评估机构是否有胜任评估的专业人士；6.是否有影响评估独立性和客观性的其他因素；第二章资产评估的程序与方法资产评估学二、评估机构的评估准备工作1.组成资产评估项目小组；2.制定评估计划；3.编制资产评估程序计划；第二章资产评估的程序与方法资产评估学三、资产评估机构对资产的清查核实工作1、要求委托方准备的有关法律文件经济技术文件及相关资料，委托方应当组织力量搞好委托评估范围的资产自查。2、资产清查评估登记表及其主要内容：建筑物的登记表；机器设备登记表；库存物资登记表；第二章资产评估的程序与方法资产评估学3、清查核实资产对设备：评估设备较多，按ABC分类法评估。A类设备逐一核查，B类设备尽量逐一核查，C类设备抽样核查。对存货：对存货进行抽查，抽查数量应当达到40%以上，价值比例达到60%以上。残次、变质、报废的产品逐项进行核查。对于无形资产、长期投资、递延资产要逐笔核查。然后进行清查调整，整理资料。第二章资产评估的程序与方法资产评估学四、编写资产评估报告五、与委托方办理提交报告和清算评估费用等手续。zl第二章资产评估的程序与方法资产评估学第二节市场价格比较法一、市场法及其适用范围1、市场比较法：市场价格比较法也称市场法、现行市价法。是指以市场现行价格作为价格标准，将类似的资产市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。第二章资产评估的程序与方法资产评估学2.市场比较法的前提条件l资产市场发达有充分的参照物可取；l市场上存在有与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例，由多个参照物；l价值影响因素明确，而且可以量化；第二章资产评估的程序与方法资产评估学3．市价法的适用范围适用于单一生产要素交易，单项要素投资、参股、担保、联营、兼并、转让和保险。第二章资产评估的程序与方法资产评估学二、决定现行市场价格基本因素1、时间因素；2、地域因素；3、功能因素；第二章资产评估的程序与方法资产评估学三、市场价格法的评估方法1．直接法：在资产市场上寻找与评估资产条件完全相同的资产交易价格作为参照物，计算评定资产的评估价值。2．市价折余法：对评估资产以全新的市场价值为基础，扣除其实际损耗价值即贬值，估算资产价值的一种方法。资产评估值=全新资产现行市场价-实体性贬值第二章资产评估的程序与方法资产评估学3．类比法：以市场上类似资产交易价格作为参照物，来评定资产重估价值的一种方法。资产评估值=市场参照物交易价格+被评估资产优于参照物部分的金额-被评估资产劣于参照物部分金额。4．成本售价法：市场上无参照物，以资产成本与市价的关系确定资产评估值。资产评估价=被评估资产成本*售价成本系数售价成本系数取决于生产厂家、调剂市场两因素。第二章资产评估的程序与方法资产评估学例题某企业有一台已经使用了三年的车床，根据市场价格同样型号的车床售价为5000元，该车床法定使用年限为10年，残值率为4%，求其评估价值。解：5000-5000（1-4%）*3/10=3560（元）第二章资产评估的程序与方法资产评估学四、市价法的优缺点1．优点：通过销售价格来评估资产价值，考虑到市场因素，可以较真实地反映评估对象的市场价。评估结果容易为评估双方的理解和接受。2．缺点：资料收集和积累困难，比较难找到适当的参照物；寻找参照物时，主观判断成分较高；不适用于专项机器设备、大部分的无形资产评估。第二章资产评估的程序与方法资产评估学第三节重置成本法一、重置成本法及其适用范围1、重置成本法：在资产评估时现按照评估资产的现实重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。包括复原重置成本和更新重置成本。评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值或者：评估值=重置成本-有形损耗-无形损耗第二章资产评估的程序与方法资产评估学贬值的概念实体性贬值：是资产由于使用和自然力的作用形成的贬值。功能性贬值：功能性贬值是由于技术相对落后而造成的贬值。经济性贬值：是由于外部环境变化而造成资产的贬值。第二章资产评估的程序与方法资产评估学2、重置成本法的前提条件应当具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。评估对象可以再生复制，可以重置计价；评估对象在时间系列中具有陈旧性贬值；评估对象的特征、内部结构与重置全新资产具有可比性；第二章资产评估的程序与方法资产评估学3、重置成本法适用范围适用于多种资产评估，但是古董文物类资产不适用此方法，它主要用于可以复制、更新以及可以重新建造和购买的资产。第二章资产评估的程序与方法资产评估学二、重置成本法影响因素及贬值的计算1．影响因素：价格因素；有形损耗；技术进步及无形损耗；第二章资产评估的程序与方法资产评估学2．实体性贬值的计算⑴观察法（成新率法）成新率：反映评估对象的现时价值与全新状态重置价值的比率。实体性贬值=重置成本（1-成新率）⑵公式法资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限*实际已使用年限预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回金额；总使用年限是指实际使用年限加上可使用年限之和。实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率第二章资产评估的程序与方法资产评估学资产利用率指标资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间当资产利用率1,表示资产超负荷运转；当资产利用率=1,表示资产满负荷运转；当资产利用率1，表示开工不足。第二章资产评估的程序与方法资产评估学例题某资产1985年２月购进，1995年２月评估时，名义已使用时间是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作八小时，该资产实际每天工作7.5小时。据此计算资产利用率。解：资产利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%实际已使用年限=10*93.75%=9.4年第二章资产评估的程序与方法资产评估学3、功能性贬值的计算功能性贬值要根据资产的效用，生产加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或者效益降低，相应决定功能性贬值。功能性贬值=使用新资产增加的利润或降低成本*尚可使用年限内的年金现值系数*（1-所得税率）第二章资产评估的程序与方法资产评估学例题经评估A设备的生产能力与新设备B相同，如用B设备取代A设备每年可节约材料、能源、人力等40万元，A设备尚可使用5年，假定折现率为8%,所得税率为33%，则A的功能性贬值为多少？解:功能性贬值=40*（P/A,8%,5）*（1-33%）=40*3.9927*0.67=107（万元）第二章资产评估的程序与方法资产评估学功能性贬值的原因⑴由于技术进步引起劳动生产率提高。表现为产品质量提高劳动时间减少,成本减少。⑵由于新技术出现，新的、性能更优的设备使企业产品销售利润增加。第二章资产评估的程序与方法资产评估学4、经济性贬值的计算主要是由于产品销售困难而开工不足或者停止生产，形成资产的闲置，价值得不到实现，确定其贬值。经济性贬值额=（重置全价*成新率-功能性贬值）*经济性贬值率经济性贬值率=[1-（现时生产能力/原来生产能力）n]*100%规模经济效益指数n一般取值范围0.4～0.9；现时生产能力为实际能力；原有生产能力为设计能力；第二章资产评估的程序与方法资产评估学例题某一生产线每天生产1000件产品，已经使用4年，现在因市场竞争激烈，开工不足，每天仅生产750件产品，已知设备重置全价为200万元，成新率80%，n取值为0.7，功能性贬值为0，求经济性贬值。经济性贬值率=1-（750/1000）0.7=18.2%经济性贬值=（20000*80%-0）*18.2%=291200(元)第二章资产评估的程序与方法资产评估学5、成新率的估算1．观察法：有经验丰富的人员对资产实体的各种主要部分功能进行技术性和经济性鉴定，确定资产的成新率。2．经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限/（剩余经济使用年限+实际已使用年限）3．修复费用法成新率=1-损耗率=1-（修复费用/重置成本）第二章资产评估的程序与方法资产评估学三、重置成本的计算1．直接计算法：又称细节分析法，加和法、重置核算法，根据被评估资产所耗用的直接材料、直接人工的数量和现行价计算重置成本的方法。直接成本：实际耗用建筑安装材料、人工、机械设备。间接成本：包括设计工程费、现场间接费、行政管理费。第二章资产评估的程序与方法资产评估学例题评估资产为一台2年前购置的机器设备，据了解，该设备目前尚无替代产品。该设备帐面原值10.2万元，经查资料，该设备当时买价8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元。间接成本0.2万元。根据对同类设备调查，现在购买价、运杂费、安装费中实际成本分别上涨20%，80%，40%，间接成本占直接成本比不变，评估该资产的重置成本。第二章资产评估的程序与方法资产评估学解答直接成本=8（1+20%）+1.6（1+80%）+0.4（1+40%）=13.04万元间接成本=13.04*0.2/（8+1.6+0.4）=0.26重置成本=13.04+0.26=13.3（万元）第二章资产评估的程序与方法资产评估学2.物价指数法重置成本=资产原始成本*（评估基准日的同类资产定基物价指数/资产构建时同类资产定基物价指数）定基物价指数：a1/a0，a2/a0，a3/a0，a4/a0，a5/a0…..环比物价指数：a1/a0，a2/a1，a3/a2，a4/a3，a5/a4…….二者之间关系：例题：见教材P24。第二章资产评估的程序与方法资产评估学3.功能价值法功能价值法也称功能成本法。被评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*（参照物的重置成本/参照物的生产能力）第二章资产评估的程序与方法资产评估学四、重置成本法的优缺点1．优点：评估出来的价值接近实际，能够较真实、准确地反映资产的时间价值。有利于单项资产和特定用途资产的评估，多适用于无参照物不易计算未来收益的资产。2.缺点：计算繁杂，找到可比的参照物比较困难，判断资产贬值依赖于专业人员的经验和判断力。第二章资产评估的程序与方法资产评估学第四节收益现值法一、收益现值法及其应用范围1、收益现值法：是指通过评估资产在未来经营中的预期收益，并按社会基准收益率折现，从而确定资产价值的一种评估方法。表示为：资产的重估价值=该资产预期收益现值总额第二章资产评估的程序与方法资产评估学2、收益现值法的前提条件被评估对象必须是经营性资产，具有持续获利能力；被评估资产的未来收益必须能用货币衡量；资产所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量；第二章资产评估的程序与方法资产评估学3、收益现值法适用范围适用于整体评估和可以预测企业未来收益及单项资产的评估，特别适用于无形资产的评估。第二章资产评估的程序与方法资产评估学二、收益现值法的评估程序1．搜集验证资产的有关经营、财务状况的信息资料；2．计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势；3．预测资产的预期资产净现金流，分析风险和确定适当的折现率；4．估算被评估资产的未来收益价值；5．计算预期收益现值；6.确定资产的评估价值；第二章资产评估的程序与方法资产评估学三、收益现值法的计算基本公式：1．有期限的收益