4.24-BGY-ZY-QY-006《山东区域新项目展示区抢工宝典(2017版)》

山东区域工程技术部2017年5月山东区域新展示区抢工宝典目录目录Contents展示区策划背景第一部分展示区进度管理第二部分展示区质量管理第三部分展示区成品保护第四部分展示区会议管理第五部分展示区抢工经典案例第六部分1、展示区总工期时间轴（3个月）；2、展示区进度管理8个先行原则；3、展示区平面布置原则（3.1塔吊平面布置原则；3.2塔吊平面布置案例）；4、展示区四抢四保原则（4.1四抢四保推进措施）5、展示区进度管理“区域标准工期要求原则”6、展示区进度管理“施工工效计算参考原则”7、展示区进度管理“施工抢工组织重难点”8、展示区进度管理“室内外抢工歼灭顺序原则”9、展示区进度管理“市政抢工歼灭顺序原则”10、单体重点抢工歼灭原则--平面123重点11、单体重点抢工歼灭原则--垂直立面123重点12、园艺重点抢工歼灭原则--平面重点123重点13、绿化重点抢工歼灭原则--五重皇家园林景观施工重点14、展示区进度管理“三个阶段”管理原则15、【阶段一】开工--正负零阶段抢工要点15.1、【阶段一】图纸管理追踪原则；15.2、【阶段一】图纸管理--设计出图顺序原则15.3、【阶段一】设计图纸明细分类15.4、【阶段一】采购追踪管理原则16、【阶段二】各分包进场阶段抢工要点17、【阶段三】歼灭战冲刺阶段要点1--歼灭任务18、【阶段三】歼灭战冲刺阶段要点2--物业开荒19、【阶段三】歼灭战冲刺阶段要点3--杂工突击队20、展示区进度管理”营销、物业等横向部门协调原则“21、展示区进度管理“推动造势、亮剑精神”22、展示区进度管理--亮剑精神视频23、展示区进度管理--亮剑精神的延伸24、展示区“造势”--调动全员抢工，营造战斗氛围（图片展示）25、展示区“伐谋”--军事化统筹，预控风险节点26、展示区“伐谋”--军事化统筹，预控风险节点（图片展示）27、展示区“伐谋”--做好后勤保障，人文关怀，暖心行动28、展示区“决战”--统一抢工顺序，组织打歼灭战的微信展示第二部分展示区进度控制展示区策划背景第一部分又快又好思考如何实现3个月开放目标？策划背景的意义：沉淀经验，预控为主，强推培训，实现工程策划的落地执行一、展示区策划背景展示区设置：创造震撼体验、实现开盘热销集团要求：实现“456”——4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金在投入摘牌（开工）正负零外架拆除完美开放园林绿化进场装修进场无地下室（90天）独立基础带地下室（100天）摘牌（开工）正负零外架拆除完美开放园林绿化进场装修进场5天3-3.5月展示区开放10天30天15天35天10天10天30天1、展示区集团“456”工期要求一、展示区策划背景10天35天2、展示区类型类型一：综合楼+别墅（独立基础）摘牌（开工）正负零封顶外架拆除园林进场装修进场开放5天15天20天10天10天30天净工期90天一、展示区策划背景2、展示区类型类型二：综合楼+别墅（桩基础+地下室）摘牌（开工）正负零封顶外架拆除园林进场装修进场开放20天15天20天10天10天30天净工期105天展示区销售中心别墅板房洋房板房一、展示区策划背景2、展示区类型类型三：综合楼+高层（桩基础+地下室）摘牌（开工）正负零悬挑层（4F）外架拆除园林进场装修进场开放30天15天20天10天10天30天净工期115天一、展示区策划背景3、展示区涵盖范围XX项目展示区范围及参观动线销售中心板房园林绿化营销包装展示区涵盖范围分项子项涵盖范围室外单体工程综合楼、销售中心、别墅、洋房园建工程前广场景观、水景、游泳池、人工湖绿化工程广场前景、泳池周边绿化、板房花园室内综合楼销售大堂、康乐区、办公区、幸福饭堂、儿童娱乐室、物业体验中心、实体店、3.0体验馆、生活馆等板房家私、饰品、布艺、阴生植物等一、展示区策划背景泳池YJ180/YJ140YJ260园林景观综合楼别墅板房综合楼销售动线4、集团、区域对展示区的管理要求《展示区品质验收评分办法（2017）版》联合验收条件：展示区所以工程已完工；区域自评通过（≥90分）；提前3天通知集团；组织验收：区域技术部组织工管中心、装修设计院、项目、设计管理部、营销、客服、物业对展示区进行联合验收；验收结果：展示区评分≥90分且各部门签署同意意见，展示区才能开放★集团严格要求展示区品质一、展示区策划背景4、集团、区域对展示区的管理要求一、展示区策划背景集团、区域标准项目部区域工程技术部集团开放前3天联系单发送开放前3天通过联系单、板房及展示区视频评分≥90分，同意开放展示区联合验收流程：《展示区品质验收评分办法（2017）版》《防渗漏、防开裂重点控制（2015修订版）》《住宅装修工程施工工艺和质量标准（试行）》《碧桂园干挂石材工程质量管理检查评分办法（2016版）》《图纸会审指引》展示区特点工期紧张涵盖范围广品质要求高完美开放严格的质量管理科学的进度管理精细的成品保护高效的会议管理机制5、展示区的特点小结一、展示区策划背景展示区进度管理第二部分又快又好三个阶段四抢四保八个先行进度管理总控思路：整合集团、区域、项目一切可用资源，统一思想二、展示区进度管理开工出正负零外架拆除完美开放15+X1天55+X2天20+X3天挂牌90+X天完美开放（X=X1+X2+X3）完美开盘7天开工—正负零阶段各分包进场阶段歼灭战冲刺阶段三大阶段1、如何规划，铺排展示区总工期时间轴（以3个月计算）？二、展示区进度管理2、展示区进度管理“八个先行”原则勘探先行地质情况第一时间摸清，选好基础类型土方先行与前期部多沟通，只有土方动起来，隐藏的征地、拆迁、迁坟问题才会完全暴露出来合同先行做好合约规划，有序推进单位的进场，做好合同准备资料策划先行策划临设、临水、临电、围墙围挡、施工道路、塔吊、材料场地布置等计划先行主控计划按3个月开放要求编制，梳理关键工期线路市政先行满足摘牌即开工要求，市政务必保证三通一平（施工水电路）。图纸先行团队先行做好图纸计划，优先拿到基础图、结构图等工程团队配置、参建单位现场负责人配置等项目部均应先行审核。二、展示区进度管理3、展示区进度管理“平面布置原则”考虑全方位无死角照明夜间照明布置原则考虑后续货量施工，事前交叉考虑蓝天白云包装方案垂直运输布置原则考虑与园建冲突，务必避开泳池泵房，跌水池等塔吊布置原则考虑占地是否影响绿化场地移交，运距是否最优材料布置原则务必保证环形环形道路布置原则临设架空处理，管材铁质，避免损坏水电线管布置原则最优方案二、展示区进度管理塔吊基础方案选择方案一：浅埋式方案二：深埋式建筑物建筑物3m混凝土现浇基础优点：预制基础安装速度快缺点：稳固性不好，需留安全间距（一般为3m，位置刚好在管网位置上）3m优点：可避开管网或者基础直接留在地下，管网直接从塔吊地下通过缺点：基础施工时间长，施工加养护估计7天管网埋深2.2m原则：务必避免与园建结构冲突，塔吊拆除是管网施工的关键线路基础比选3.1、塔吊平面布置原则二、展示区进度管理案例分享塔吊提升架3.2、塔吊平面布置案例问题：塔吊位置正好设在泳池泵房位置，导致后续园建工期非常被动解决方案：塔吊位置往右边移动3~5米，避开泵房结构二、展示区进度管理4、展示区进度管理“四抢四保”原则四抢立面，保室外三抢主体，保装修二抢地下，保地上一抢临设，保通畅抢工原则：分主次、抓重点，真正落实“四抢四保”二、展示区进度管理板房优先施工，确保硬装抓紧完成，为软装及饰品进场创造条件。保装修保质量确保质量验收工序执行，特别关注板房的装修质量，注重细部节点要求落地。抢临设开工前抢临设，生活区和办公室最好施工现场，方便管理，缩短管理半径。4.1、“四抢四保”的推进措施二、展示区进度管理抢地下地上部分确保单体封顶、确保严抓外墙观感质量，屋面防水保温质量。搞定临水、临电接驳，强推基础施工进度；施工阶段做到管网先行，穿插管道施工。保地上保畅通务必做到施工道路场地内形成环路，并有两个以上出口，确保抢工时的交通运输命脉。抢主体主体结构阶段，调集劳动力24小时加班抢工，最快速度拆除外排架，为园林创造条件。确保装修的土建交场及时，交场达到实测实量的数据要求，保障装修的标准工期足够。抢板房5、展示区进度管理“区域标准工期要求原则”标准工期的确定是根据集团要求3个月开放以及综合山东区域已开发的展示区工程管理水平制定。展示区通用版标准工期参考表类别分项标准工期（天）土建类别墅桩基础7天/栋别墅天然基础4天/栋别墅结构楼层4天/层别墅结构封顶（3F/4F）20~25天/栋别墅拆外架35~40天/栋洋房桩基础15天/栋洋房地下室15天/栋洋房/商业街天然基础7天/栋洋房/商业街架空层6天/层洋房/商业街标准楼层4天/层综合楼基础-结构封顶30天/栋综合楼基础-拆外架45~50天/栋展示区通用版标准工期参考表挂石类外墙干挂石材20天/栋装修类洋房板房装修15天/套综合楼消防工程4天/层综合楼装修25天/栋别墅板房装修20天/套超豪板房装修25天/套园建类游泳池结构7天泵房结构4天跌水池结构3天泳池四周范围铺贴7天单体别墅板房园建7天/栋综合楼/商铺前后广场铺贴15天绿化类绿化工程25天昇辉亮化、碧日、广告包装、围挡等均为进场后7天完成。二、展示区进度管理6、展示区进度管理“施工工效计算参考原则”常用建筑工人施工工效参考表土建类木工一个木工一天（8小时）能安装拆除模板约15平方米；钢筋工一个钢筋工一天（8小时）能绑扎400KG钢筋，约15平方米；砌筑工一个砖工一天砌红砖1000—1800块；一个砖工一天砌空心砖800—1000块；抹灰工一个抹灰工一天（8小时）抹灰约30~35平方米；架子工架子工一般是按计时工计算的；砼工一个砼工一天（8小时）平均浇筑砼25平方米；防水工一个砼工一天（8小时）平均施工15~20平方米；装修类装修水电水电一般是按计时工计算的；装饰工一个装饰工一天（8小时）平均施工轻钢龙骨15~20平方米，石膏板25~30平方米；装修木工一个装饰工一天（8小时）平均施工20~25平方米；铺贴工一个铺贴工一天（8小时）铺贴瓷砖15平方米；木地板安装10平方米；腻子工刮大白第一遍300平米/天，第二遍180平米/天，第三遍压光90平米/天油漆工一个油漆工一天（8小时）平均施工100平方米；园建类园建水电工水电一般是按计时工计算的；铺贴工一个铺贴工一天（8小时）铺贴瓷砖20~30平方米绿化类园林工一个园林工一天（8小时）修地形20平方米，种小苗5平方米，铺草皮40平方米知彼知己，百战不殆，熟悉施工工人的每天工效，对生产组织了然于心，是现场管理制胜法宝。二、展示区进度管理7、展示区进度管理“施工抢工组织重难点”施工抢工组织的重难点：按照科学组织的原则“室外市政管网先行，园建绿化穿插进行，单体结构与砌体同步，优先板房抹灰，室内机电与装修同步”来组织施工。保障关键线路的施工资源集中突破，分部分层分区域，最快速度交接场地。难点二难点三难点四难点五难点一与单体结构施工不冲突位置未拆架的单体周边管网、园路景墙施工关键线路：环形施工道路的提前合理规划关键线路：场地内施工机械、主材料情况关键线路：施工组织的空间管理思维性二、展示区进度管理同步室外的市政管网、绿化大树、石头、堆坡造型采取局部拆除扫地杆及加固悬挑外架同步推进施工各分包进场后，环形道路畅通直接影响总体进度桩基机械数量、土方机械数量、塔吊数量、模板周转套数、垂直运输机械、外墙砖&涂料、铝窗地下管网、地面材料平面布置、空中的塔吊、照明8、展示区进度管理“室内外抢工歼灭顺序原则”展示区抢工到外架大部分已拆除阶段，根据现场实际及园林绿化工作面范围大小，制定园林绿化的移交顺序，确保工作面不冲突、不紊乱、高效运作；采用同步园建施工和绿化进场，以提交一栋、一个区域、一个组团的方式，逐步调集引导施工单位集中突击歼灭，做到逐个击破。综合楼前广场泳池四周可视区景观综合楼大堂/康乐区YJ140、YJ260等样板房室外景观歼灭顺序：室内装修歼灭顺序：看房通道别墅/洋房板房办公区二、展示区进度管理9、展示区进度管理“市政抢工歼灭顺序原则”市政