[2008]GW013-深圳-星河雅宝工业城改造项目@整体定位、产业发展战略

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。深圳星河雅宝工业城改造项目整体定位及产业发展战略研究谨呈：深圳星河房地产开发公司本报告是严格保密的。2本次研究成果旨在为雅宝工业城产业升级改造提供第三方意见和建议本次汇报内容来自多视角的真实调查和理性的分析研究项目实地调研与踏勘相关专业人士访谈国内外案例研究所作的研究•综合开发研究院刘博士•中规院樊工•深圳市金融产业发展办公室•中国人民银行深圳市中心支行•金丝雀港，伦敦•曼哈顿，纽约•圣淘沙，新加坡•IFSC，爱尔兰都柏林•孟买，印度•班加罗尔，印度•金融街，北京•银行卡产业园，上海•服务外包基地，大连•高新区，成都•……•城市及区域发展规划•深圳高端服务业研究•国内外先进案例借鉴•区域土地利用现状•项目发展方向研究•项目整体定位•项目功能定位•项目分区功能规划•市场可行性论证•项目区位•项目交通条件•项目进入性•项目四至•项目内部资源•项目周边区域本报告是严格保密的。3报告技术思路2项目发展方向研判3金融产业研究6功能定位与分区7社会效益与政策需求4项目整体定位1区域及项目基本价值解析报告结构深圳金融产业分析金融产业价值链分析5案例分析本报告是严格保密的。4雅宝工业城位于梅林关外东北侧，深圳市中心轴线北向延长线上，距福田中心区约15分钟车程，行政隶属于龙岗区南坑社区龙华龙岗沙头角项目区位罗湖中心深圳中心区宝安中心梅林检查站本报告是严格保密的。5135264789项目周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接，07年进行的民乐立交、梅坂大道的改造工程及福龙路、新区大道等主要道路的开通有效缓解梅林关交通压力，通往市区更加便利序号名称路况起讫点1梅观高速双向六车道南接皇岗口岩，北经龙华、观澜进入东莞2南坪高速向八车道西起南山前海、东至龙岗坪山，横跨宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，“相当于深圳的二环线”3福龙路双向六车道南接北环大道、香蜜湖路，北接龙大路，分担龙华及其以北片区与特区交通联系，使该片区交通流通过福龙路通道在10分钟左右抵达市区4清平快速双向六车道南起红岭立交，北至清水河检查站5新区大道双向八车道北起和平路、南至梅林关，接连上皇岗路和南坪快速路进入特区全长7公里多6梅坂大道双向6车道南起梅林关，北接雪岗北路7布龙路双向四车道连接特区外宝安、龙岗两大工业强区的交通要道，西起龙岗区布吉镇水径村，经雪象、坂田等地，在水斗村与宝安区龙华镇相接，全长6·37公里8梅龙路双向8车道北起布龙公路、南接梅林关，宽73米，全长4.2公里9地铁4号线9个车站南起皇岗口岸，北至龙华新城中心，总长19.88公里。是深港两地和内地进一步融合的大动脉交通条件目前民乐立交改造工程正全面推进，拓宽后的桥面增为七车道，可有效缓解梅林关交通压力。福龙路、新区大道、清平快速北端的建设和开通将实现车辆有序分流，缓解梅观交通压力。本报告是严格保密的。6深圳地铁4号线将于2010年建成通车，项目距民乐站约500米，严格讲不属于地铁物业，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离深圳轨道交通4号线由一期工程和二期工程组成，全长20.5公里，以深港边界的皇岗口岸为起点，直达龙华新城区中心，是未来香港、深圳和内地相连的主要铁路干线。4号线一期工程由福田区皇岗口岸至少年宫，已于2004年12月通车，二期工程南起少年宫，穿越莲花山、梅林关，北止于龙华新城区中心清湖站，长16公里，预计将于2010年建成通车。项目距深圳地铁4号线民乐站约500米，严格讲不属于地铁物业，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。本报告是严格保密的。7项目周边现状以工业区、旧村和居住区为主，未来周边规划为北侧工业用地，西、南侧为居住用地。现状北侧及西南侧工业区形象较差，西侧和东南面分别为水库和山体，自然景观较优地块周边现状项目周边现状1.以莱特空调公司、中南汽车集团等工业厂房2.滢水山庄、民乐旧村、万家灯火、民乐翠园等居住区3.民乐工业园4.星光之约小区、南坑村、嘉和花园、万科第五园、中海月朗园等居住区5.自然山体用地现状图用地规划图124353、民乐工业园2、万家灯火等居住区1、北侧厂房、居住区居住用地工业用地商业用地本报告是严格保密的。8项目北起规划路，南至民乐工业园，西滨民治水库，东抵银湖山，梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，将地块分割为3部分项目四至•北起：规划道路•南至：民乐工业园、山体•西滨：民治水库•东抵：银湖山梅坂大道和南坪快速路从项目西北部和东南部穿过，将地块分割为3部分。2、梅坂大道135462地块四至1、民治水库6、民乐工业园3、规划道路4-5、南坪快速、山体本报告是严格保密的。9雅宝工业城总用地面积为62.1万平方米，用地性质从西到东分别为居住用地、工业用地和林地，实际可建设用地面积约29.2万平米地块编号用地性质面积（万平方米）A居住用地2.6B工业用地26.6C林地32.9总计62.1用地规模项目由3块地组成，总用地面积为62.1万平方米用地性质A地块为居住用地，B地块为工业用地，C地块为林地用地情况资料来源：深圳市中部组团分区规划（2005-2020）项目用地性质图ABC本报告是严格保密的。10项目基地用地现状以空地、工业建筑、水库和山体为主，基地开发强度低，现状建筑密度小地块内部现状1234562、厂房4、现成混凝土公司5、雅宝水库3、西南侧果树林、山体1、空地6、山体本报告是严格保密的。11地块地势西低东高，南北低中间高，整体呈现屋脊状，其中可利用地块地势平坦，利于建设开发地块地势西低东高，南北低中间高，东西最大高差为30米，整体呈现屋脊状。可利用地块地势比较平坦，便于开发建设。地势地貌高程分析坡度分析本报告是严格保密的。12项目基地内外拥有真山真水的原生态环境，生态资源优势突出，具备建设生态型、高品位项目的先天条件雅宝水库位于项目基地东部，水质清澈，水库周围绿树环绕，环境十分优美。民治水库位于项目西侧，水库面积较大，景观价值高。银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年郁郁葱葱。项目基地依山傍水，自然景观优美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。景观资源2-3、雅宝水库、东南侧山体1、民治水库13242-4、雅宝水库、西南侧山体本报告是严格保密的。13地块价值挖掘：与中心区便利连接+原生态环境•位于福田中心区北延长线上，距福田中心区约15分钟车程，未来可成为中心区的配套服务基地。•随着龙坂地区基础设施的不断完善和周边土地的相继开发，地块周边区域将迅速成熟。•地块周边路网发达，与福田、罗湖、南山中心及东莞等地便利连接。•地块距地铁4号线民乐站约500米，未来可以通过构建局部连接线与地铁接驳，从而改变项目与深圳各中心和节点的空间距离。•地块紧临梅坂大道，进入性和昭示性非常好。区位价值交通优势生态环境•地块依山傍水，自然景观优美，具备建设生态型、高品位项目的先天条件。•地块内部和周边拥有2个水库，水质清澈，周围绿树环绕，环境十分优美。•银湖山森林公园位于项目区东南侧，山林茂密，层峦叠翠，全年郁郁葱葱。本报告是严格保密的。14报告技术思路2项目发展方向研判3金融产业研究6功能定位与分区7社会效益与政策需求4项目整体定位1区域及项目基本价值解析报告结构深圳金融产业分析金融产业价值链分析5案例分析本报告是严格保密的。15深圳产业发展呈“二、三、一”的格局，第二产业中高新技术产业占据重要地位，第三产业发展迅速，但现代服务业发展滞后2006年深圳三次产业结构为0.1：53.2：46.7，产业发展呈“二、三、一”的格局，同时形成金融、物流、高新技术、文化四大产业支柱。2006年实现工业增加值2858.12亿元，比上年增长17.3%。工业保持较快增长。第二产业内部行业集中现象严重，电子信息产业的高新技术产品产值达到5754.72亿元，比上年增长30%，占全部高新技术产品产值91.3%，占全市规模以上工业总产值的比重达到49.3%。2006年深圳第三产业增加值达2655.88亿元，占国内生产总值的46.7%，内部产业结构表现出传统服务业强、现代服务业发展滞后的局面。0%20%40%60%80%100%2003200420052006一产增加值二产增加值三产增加值深圳市三次产业结构（2003-2006年）高新技术54%传统产业46%深圳第二产业内部结构（2006）259.23583.71108.58376.13527.91800.32交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业金融业房地产业其他服务业深圳市第三产业内部结构（2006年）单位：亿元本报告是严格保密的。16目前深圳产业结构处于转型期，从韩国、新加坡等国家的发展经验来看，深圳未来的经济结构将向以先进制造业和高端服务业为主的第四产业发展中国，深圳第一阶段（1980-1985）第二阶段（1986－1995）第三阶段（1996－2000）第四阶段（2001年至今）第五阶段第六阶段产业结构形成时期第二阶段：发展劳动密集型工业和出口导向型工业，“三来一补”企业在深圳开始发展。第三阶段：产业结构升级和出口型产业主导时期，高新技术产业和第三产业中的物流、现代服务业等都有很大的发展。重化工业主导发展时期，重点发展交通运输设备、石油化工、化学产品、汽车摩托车和精品钢材等产业，使重工业对经济发展的贡献率大大提高，弥补了深圳产业结构中重工业相对薄弱的环节。新加坡第一阶段（1960－1980）第二阶段第三阶段（1986－1998）第四阶段（1999至现在）劳动密集阶段。主要行业为传统手工业，如软饮料、砖土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡胶，之后又发展了纺织、电子零部件等产业。资本密集阶段。80年代初期，随着新加坡经济基础逐步稳固，新政府开始着手重组经济结构，将制造业朝着高附加价值、更加资本密集型和技术密集型方向转化。此外，研发、设计、工程、信息科技等行业逐步兴起。技术密集阶段。新加坡经济高速发展的黄金鼎盛时期。新加坡政府大力发展高新技术，发展高科技基地。金融、交通、商业、酒店餐饮等服务业取得同步的快速发展，被公认为东南亚的金融、国际贸易中心。政府正式确定将制造业和服务业作为经济发展的双引擎。以信息产业为中心的知识密集型经济开展起来。为寻求经济的新的增长点。韩国第一阶段（1953－1961）第二阶段（1962－1971）第三阶段（1972－1980）第四阶段（1980－1989）第五阶段（1990年至今）主要是进行生活必须品和基础产业的进口替代，重点发展纺织、水泥、化肥、造纸等产品的生产。发展劳动密集型工业和出口导向型工业时期，以化纤产业为中心，形成了出口型的产业组群，同时带动了重工业中的钢铁、石化和机械等产业的起步和发展。重化工业发展时期。在前面发展的基础上，开始重点发展基础型的重工业，选择了钢铁、有色金属、造船、机械、电子和化工为六大战略产业。进入产业结构调整时期，然后进入到促进国际化时期。采取的主要政策是对高消耗的产业进行改组，重点支持有竞争力的朝阳产业，并开始走向国际化。重点是继续加强国际化，发展高新技术产业。本报告是严格保密的。17深圳市政府相继出台政策，鼓励、促进先进制造业及高端服务业的发展，加速推进产业转型和城市升级力争用5年左右时间，巩固和提升工业优势地位，建成中国乃至亚太地区先进制造业基地和研发创新基地，成为泛珠三角区域的生产管理中心和生产服务中心，重点发展电子信息、先进装备制造等产业，培育壮大三大战略产业……——《深圳市工业发展“十一五”规划》“十一五”期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市。——《深圳市国民经济和社会发展十一五总体规划》利用发展总部经济的契机，构筑以高端服务业*为重点、消费性服务业为基础、生产性服务业为支撑的完善的现代服务业体系，促进服务业成为深圳经济