贯彻实施《市住宅小区物业管理条例》情况的调研报告

1/7贯彻实施《市住宅小区物业管理条例》情况的调研报告贯彻实施《市住宅小区物业管理条例》情况的调研报告住宅小区物业管理是群众最有感触的热点、难点和焦点问题。为提升人民群众获得感，推动我市住宅小区物业管理工作在自治、法治、德治基础上健康发展，根据市人大常委会工作要点安排，7月18日至19日，市人大常委会副主任XXX率队对《XX市住宅小区物业管理条例》（以下简称《条例》）实施情况进行了专题调研。调研组赴XX区、XX区、XX县等地的7个不同类型住宅小区进行实地调研，听取了区县政府及相关部门情况汇报，并广泛征求了市人大代表、物业管理公司负责同志及业主代表的意见建议。现将调研情况报告如下：一、基本情况《XX市住宅小区物业管理条例》自2020年7月1日颁布以来，各级政府及有关部门高度重视，通过加强释法宣传、完善政策法规、强化监督管理等方式不断推进《条例》的贯彻实施，有效维护了业主、物业服务企业等各方利益，全市住宅小区物业管理工作取得初步成效。（一）坚持因地制宜，物业管理覆盖率不断提升。各级政府将物业管理工作作为保障和改善民生的重要举措，大力培育物业服务市场，分类施策：对有物业管理小区及业主自治小区积极加强监督指导，同时聚焦老旧小区、安置小区物业管理难等高频问题，创新“片区服务模式”，将分散小区连片成“大”小区，统一进行“大物业”管理，有效解决了物业企业“不愿管”、居民“不善管”难题，目前全市物业管理行业发展态势良好，覆盖率不断提升。截止2023年7月，我市共有各类住宅小区707个，住宅小区物业管理企业共237家，从业人数达6916人。物管小区中，成立业委会556家、占比%；业主委员会人数3361人，党员占比%。（二）推进条例修订，行业法规体系不断完善。近年来，住建部门根据全市物业管理行业发展情况，先后制定了《XX市房屋专项维修资金管理办法》、《XX市中心城区住宅小区物业服务收费管理实施细则》等一系列规范性文件，通过印发有关房屋专项维修资金管理、规范业主大会和业主委员会管理等指导文件，不断健全物业管理法规体系的“四梁八柱”，为规范物业管理、改进行业发展环境提供了制度保障。同时还根据经济社会的发展变化和上位法的修订调整，及时组织力量参与调研、讨论并广泛征求社会各界意见建议，加快推动完成了《条例》的修订，为进一步规范我市物业管理活动提供了法治支撑。（三）强化党建引领，物业服务合力不断提升。近年来，各级政府和部门以“皖美红色物业”建设为抓手，积极探索党建引领物业服务融入基层社会治理的新路径，创新“三零模式”推动执法进小区，以沟通零距离、服务零距离、管控零距离推动形成住建、社区、综合执法等多部门齐抓共管的工作格局，促进住宅小区物业矛盾纠纷就地化解，为推进社区管理和物业3/7服务一体化建设和健康有序发展提供有力保障。（四）聚焦行业监管，物业管理市场不断规范。针对我市物业管理企业良莠不齐、服务欠规范等问题，物业管理行政主管部门多措并举不断加强行业监管。一是加强业务培训。通过开展智慧物业监管服务平台使用培训及物业管理上岗培训等，进一步提升物业从业人员的服务技能和服务意识。二是实施信用管理。充分利用物业管理综合信息网，建立物业服务企业诚信档案，将信用登记作为评优创优、市场招投标等重要指标之一，通过信用管理不断提高企业自律。三是强化动态考核。严格落实物业工作半年考核制度，对物业服务企业在综合服务、卫生保洁、秩序管理、设施维护等方面进行综合考评，指导物业企业完善“一箱八栏”信息，及时公示服务内容、收费标准和公共收益收支等情况，主动做到服务公开，有效保障业主的合法权利。二、存在的问题一是物业管理体制不够健全。一是监督工作合力不够。《条例》第八条虽明确规定了住建、公安、资规、司法、民政、消防、发改等13个部门的行政执法和监督管理职责，但实际工作中，主要依赖基层街道社区管理，相关部门存在认识不到位、管理缺位等现象，部门联动执法进小区没有完全落实到位，齐抓共管的监督工作合力尚未形成。二是议事协调机制不畅。条例第九条规定要建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制。调研中发现，有些区县虽设立了“四位一体”的物业管理协调运行机制，但沟通协调不畅、职责不明，作用发挥并不明显，更多的依靠物业公司的日常管理，“退一步想”工作机制在小区尚未建立，群众反映集中的房屋漏水、乱堆乱放、邻里纠纷等问题未得到有效解决。二是物业企业履约不够到位。自《物业服务企业资质管理办法》被取消后，市场准入门槛进一步降低，各类物业矛盾纠纷层出不穷，究其原因，一是企业服务质量不高。物业服务属于劳动密集型行业，用工需求大、待遇不高、人员流动性大，部分物业公司“重利润、轻服务”，聘请的从业人员往往文化层次较低、年龄结构较大、整体素质不高，少数员工还态度傲慢，极易引起业主消极对抗情绪，收费难成了制约我市物业管理行业发展的最大壁垒。二是物业服务业态单一。企业缺乏科学管理模式和正确的服务理念，仅侧重于日常保洁、安保等传统型基础服务范畴，延伸服务不够，对业主屡次反映的设施维护、车辆管理等问题处理不善，精细化、智能化新型服务较为滞后。三是业主自治作用不够明显。近年来，随着业主维权意识和自治意识的不断提高，越来越多的小区成立了业主大会，从调研情况来看，多数业委会能够积极履行职责，但仍有少数业委会履职被动，主要问题有：一是业主自治意识弱。部分群众缺乏主人翁意识，对成立业主大会参与小区物业管理漠不关心，参与率低，业主大会难召开。二是业主大会运行难。多数业主5/7大会未明确业委会成员报酬，全凭一腔热情来履行义务，难以维系业主大会各项工作健康持续开展。三是业主自治监管难。《条例》虽对业主委员会及其委员不得有的行为进行了规定，但由于缺乏相应的处罚措施，个别业委会成员不作为甚至是乱作为现象仍有发生，存在监管薄弱环节。四是维修资金管理不够完善。一是维修资金使用效率低。据统计，从2004年至今，中心城区维修资金累计使用率仅为3%，一方面是由于业主公共契约精神淡薄，难以达到法律法规规定人数的业主签字同意，致使有资金而无法申报；另一方面则是宣传力度不够，部分业主对使用程序及范围不太清楚，没有及时行使合法权益。二是二手房维修资金归集落空。由于职能划转，2016年开始，二手房过户将不再核查维修资金缴存情况，致使老旧小区公共部位、公用设施设备的维修问题无资金保障，维修困难，给居民的生命财产安全带来一定的隐患。三、意见建议市政府及相关部门要认真贯彻《条例》，深刻认识依法推进物业管理工作的重要意义，主动顺应时代发展变化和人民群众期盼，补齐民生短板、破解治理难题。（一）强化系统思维，凝聚合力抓好落实。属地政府要把物业管理纳入社区治理体系，加强指导和统筹协调，按照各部门工作职责，建立健全条块结合的联勤联动机制，进一步推动综合执法进小区、数字物联以及简化维修资金申请程序等工作，有效解决职能交叉和监管缺失问题，凝聚齐抓共管的强大合力，打通物业管理“最后一公里”。同时，住建部门要积极响应“未来社区”建设号召，主动对接，进一步资源整合，把好新建小区工程综合查验关，避免给物业管理造成“后遗症”的同时，补齐安置区、老旧小区改造短板，加速城市更新，健全共建共治共享机制，切实改善人居环境品质。（二）坚持党建引领，提高业主自治能力。今年是全市物业管理服务提升年，也是“皖美红色物业”建设三年行动承上启下的关键之年，属地政府要加强对业主大会、业主委员会筹备组织工作的指导，把好业委会成员资格审核关，推进业主委员会建设与基层党建有机结合。吸收热心公益事业、责任心强、乐于奉献且具有一定影响力的党员代表到业主委员会中来，当好社区及部门的“智囊团”，不断激发业主自治“红色引擎”，合力破解治理难点与堵点，进一步提升业委会的运行质量和作用发挥。对不具备建立业主委员会的散居楼院，要鼓励引导成立物业自管小组，努力提升全市物业管理的有效覆盖，消除管理盲点。（三）加强行业监管，提升物业服务水平。政府及物业管理部门要认真落实民生呼应要求，综合运用各种有效监管方式，纵深推进全省物业管理服务“大排查、大整改、大提升”行动，持之以恒、常抓不懈，不断提升物业服务水平。一是健全完善物业企业诚信评价及信息公开机制，全面落实星级考核制度，建议对年度综合考评落后，群众满意度低的小区物业进行末位清退，对严重违约、失信甚至违法违规的小区物业企业依法处7/7罚，通过信用登记评价报告以及“红黑名单”等制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。二是提升物业服务专业化水平，通过建立岗前培训和继续教育制度，不断提升从业人员综合素养。同时，积极引进规模大、品牌优的百强物业进入本地市场，增强行业竞争力，提升整体水平。三是鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式，延伸服务链条，抓好环境硬件改善和服务软件提升，不断满足潜在的市场需求，实现物业服务向高品质和多样化升级。（四）加大宣传力度，增强依法管理自觉。要结合新修订的《条例》，深入机关、社区开展各类集中宣传活动，不断提高条例知晓度和覆盖面。要加大对各职能部门、社区工作人员及物业从业人员的教育培训力度，做到依法办事、依法履职。要以执法进小区为契机，督促物业公司在“一箱八栏”内公开《条例》全文，通过以案说法，进一步加大拒交物业费案件的调解和执行力度，增强广大业主遵守条例的自觉，有效形成人人关心、支持、参与物业管理的良好法治环境。