天华上海闵虹新顾城科技园项目240亩，容积率3.0（45米）投标方案(多层）

2023.01闵虹新顾城科技园项目0433-04、0433-08地块概念方案设计00PROPHASE项目解读01CONCEPT1概念方案一02CONCEPT2概念方案二03CONCEPT3概念方案三目录CONCENTS00PROPHASE项目解读区域位置项目解读0PROPHASE上海虹桥国际机场人民广场10公里20公里本地块上海大学区域位置项目解读0PROPHASE项目地块项目地块产业新城龙湖宝山天街宝安公路刘行站七号线基地现状项目解读0PROPHASE项目地块项目地块宝安公路刘行站七号项目地块龙湖天街线宝安公路周边河道规划条件项目解读0PROPHASE思考局部和整体的关系从范围看由点及面的关系从形象看示范和整体的关系上位规划项目解读0PROPHASE本项目位于上海宝山顾村大型居住社区拓展区（核心区）——新顾城的南部产业园区板块内，闵虹新顾城科技园是新顾城核心区的首发项目上位规划项目解读0PROPHASE宝山新顾城宝山新顾城宝山新顾城宝山新顾城宝山新顾城与大产业新城的关系、总体规划思路与定位本项目地块项目背景项目解读0PROPHASE宝山上海传统重工业基地，承载着工业时代的重大使命。随着社会经济的转型，急需面临产业升级、产业链升级地利项目交通便利，周边配套完善，项目位于上大产业辐射范围内，又是上海通往新机场的门户，依托产业新城的规划，发展的预期给企业带来无比的信心。人和项目闵虹新顾城作为闵虹新顾城作为宝山产业升级的有效助力，加快国际资源对接，全面推动区域产业升级天时随着长三角一体化的号角吹响，带来前所未有的发展机遇宝山新顾城地段交通配套预期！办公产品价值要素项目定位项目解读0PROPHASE产业定位：机器人与智能硬件+人工智能+3D打印+大数据+新一代信息技术+互联网科技…空间定位：打造以智能产业为主导，工作+学习+休闲+娱乐一体化的活力生态智慧科技社区功能定位：打造集科技研发、创业创新、体验展示、商办金融于一体的综合产业社区塔式商务办公？•单一封闭的的办公空间•缺少沟通交流的平台•千人一面的城市形象•分散孤立的塔楼组团•单一的城市功能传统产业园区？•公共空间形态单一•缺少沟通交流的平台•办公模块各自为政•园区形象单调沉闷未来的产业园！•开放通透的办公环境•鼓励交流的共享空间•标志性的城市形象•整体的园区群落•更完善的综合配套打造上海综合智能产业社区发展标杆北上海科创之芯!当代科技园的理解随着信息社会的发展与变革，产业及产业链的升级需求，时代鼓励科技创新，促使科技园的建设更加重视通过空间环境品质来激发知识的更新。高度人性化、高度景观化、适度娱乐化已成为当代科技园的主流思潮。通过开放空间的营造，鼓励人与人、人与自然的高度交流，激发创造性思维，同时个体独立的诉求也应得到相应的尊重和满足，从而实现科技园由粗放的“孵化器”向精致的“高新产业加速器”的转变。设计依据《民用建筑设计统一标准》GB50352-2019《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)《上海市城市规划技术管理规定》《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-2014《上海市工程建设规范建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》《城市居住区规划设计规范》《无障碍设计规范》GB50763-2012《绿色建筑设计标准》DB33/1092-2016《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015招标文件及《设计任务书》设计主旨花园里的办公园区----通过多层次的绿化空间系统使在花园里办公成为现实适于交往的公共空间体系----在园区内创造交流、休闲、运动场所，鼓励多种交往活动的发生多层次的空间链接----增加空间的可达性，激发场地活力，编制立体三维的多层次空间体系•提升办公产品的溢价----突破传统办公模式，创造新的亮点空间，全面提升租售价值•功能复合的办公园区----多功能差异化并置，配套服务齐全，创造参与性强、产城融合的多元化生活性园区项目概况项目位于上海宝山区顾村大型居住社区拓展区（核心区）——新顾城的南部产业园区板块内，闵虹新顾城科技园是新顾城核心区的首发项目。其中0433-04地块：东至规划天纯路，南至宝安公路，西至规划地块0433-08，北至周家浜河，C65用地，用地面积21769.6平方米，容积率3.0，计容建筑面积65308.8平方米；0433-08地块：东至规划0433-04地块，南至宝安公路，西至浏中河（中心河），北至周家浜河，C65用地，用地面积18098.2平方米，容积率3.0，计容建筑面积54294.6平方米。项目东北角距地铁7号线刘行站及龙湖北城天街约400米，南距上海大学4站地铁，区位优势得天独厚，发展预期非常良好。规划业态总部办公：积极引入智能产业头部企业，导入行业巨头、独角兽企业的总部、运营中心、结算中心、研发中心、销售中心、检测中心、培训中心等业态。科创研发：导入高成长性企业、智能科技型企业，培育和引进智能产业创新创业企业，同步引入科技创新服务商、科技金融服务，形成智能制造企业集群。相关配套：建立相应的轻商业、健身等生活配套服务体系，不超过15%，本设计考虑主要服务园区自身的功能，如食堂、便利店、咖啡馆、轻餐饮、书吧、健身房等。地下空间：按照相应规范，满足停车规范要求，配置人防及辅助用房。闵虹新顾城科技园项目0433-04、0433-08地块建筑概念方案设计说明设计说明设计说明0DIRECTIONS规划思路•规划布局：本地块地形东西狭长、南北较窄，北面享有优美的河岸景观。因此规划设置贯通东西的内街主轴线，串联起两个地块。因东北角紧邻地铁站，为主要城市人流导入方向，因此在轴线东北端放大设置入口广场。整体布局南高北地，沿河岸呈跌落布局，使更多的办公人群享受到河景资源。•功能分区：产品业态主要有自持标准办公、可售独栋办公、配套服务三种，其中自持标准办公沿宝安公路城市界面布置，突显城市形象。独栋办公沿河岸布置，私密尊贵，并可赠送私属河岸花园，提升溢价。配套服务设置在自持办公的首层，除核心筒及大堂外的区域。沿内街形成连续的线性布置，并在入口广场、下沉广场等部位形成活力节点。下沉广场周边适当布置少量配套服务，提升空间的使用率。•交通组织：根据规划限制条件，在可开口范围内，共设置3个车行出入口，其中一个为两个地块共用，另外两个各自独立。本方案强调人车分流，因此仅在地面设置紧急消防环道，及少量临时停车，主要车流直接入地库，以创造舒适亲切的地面步行体系。步行体系也打造更丰富的多层次交往空间，通过架空的空中走廊贯穿两个地块，形成一条精神纽带，不仅是交通空间，同时也是供人交流休闲的理想空间。另外在节点位置设置下沉广场开放空间，形成上、中、下三层的多层次立体花园。•景观规划：经过深刻分析，景观采取一轴多点的串珠式布局，通过内街景观中轴线贯穿东西，并在入口广场、中央广场等位置设置放大景观节点。空中连廊、下沉庭院丰富了空间景观层次，空中连廊可设置跑步道等运动设置。两个地块之间及周围为代建城市绿地，通过开放式园区，跟周边景观相互渗透，把外部景观借用为园区景观，共同紧密联系为一个有机的整体。景观风格采用简洁流畅的现代风格，符合年轻人富有朝气与活力的性格特质。单体设计•方案一为高层与多层高低配的产品逻辑，高层为自持标准办公，多层为可售独栋办公。其中标办标准层面积约1500平方米，共10层，单栋面积约1.5万平方米。首层层高5米，标准层层高4.2米，总建筑高度44.4米，符合规划条件不超高45米的要求。独栋办公层数为5层，单栋面积2000-4000不等，以适应不同规模企业需求。并通过地下室赠送、下沉庭院、挑高大堂、屋顶花园等赠送面积实现全面溢价提升。整体形态灵感来源于古代的活字印刷及现代的电脑键盘，两者共同代表着智慧与创新，与本项目的主旨不谋而合。通过高低错落的体块堆叠，创作活跃而富有变化的空间形体，建筑表皮采用简洁现代的幕墙形式，根据造价控制亦可局部转变为窗墙体系，外观简洁明快，内部通透舒适，整体形成活泼而富有魅力的新型产业园区。•方案二考虑本项目为整个产业新城的首开及示范区，需要导入有先行示范作用的独角兽龙头企业，打造标杆园区形象，因此摒弃了小企业小独栋的概念，全部以形象更加独立、更加高端的写字楼出现。7栋楼宇一字排开，像蓄势待发的军舰，气势非凡。并且沿河景一侧做了斜切的处理，使更多的界面能享受到景观资源。建筑主体部分悬浮在架空的二层大平台之上，平台下为配套服务设施，平台上为纯步行的休闲景观广场，旨在创造一处现代空中巴比伦式的生态花园办公场所。•方案三的建筑设计思路为化零为整，把分散的单体组合成一幢躺着的摩天大楼，形象上形成震撼的地标建筑，从而提升租售的价值。各种功能灵活穿插其中，大楼可分可合，小可以户为单元，大可以一个盒子体块为单元分割，灵活适应不同规模企业需求。建筑设置多个空中花园共享空间，即可以使得整体更加通透、灵动，又为企业提供了私属的交流场所，提升其尊贵感与价值感。底层形成一条内街，沿内街两侧布置配套服务设施，同时也可以为企业提供一定的展示空间，结合室外的路演广场，共同形成一条气氛热烈、活力四射的中轴。由于建筑集中布置，释放出了巨大的室外场地，结合动线形成入口广场、路演广场、绿园、水园等一系列景观节点，并且与周边代建城市绿地结合设计，融为一体，共同形成一处令人振奋的精神场所，打造成为未来科技园区的标杆！闵虹新顾城科技园项目0433-04、0433-08地块建筑概念方案设计说明设计说明设计说明0DIRECTIONS技术经济指标项目解读0INTERPRETATION0433-04地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积21769.6㎡2总建筑面积87675.6㎡其中地上计容总建筑面积65308.8㎡其中销售办公19592.6㎡30%自持办公35919.8㎡55%配套服务用房9796.3㎡15%地下总建筑面积22366.8㎡3建筑占地面积8564.0㎡4建筑密度39%—5容积率3.0—6绿地率35%—7屋顶绿化面积2569.2㎡8机动车位654辆1辆/100㎡其中地下机动车位589辆95%地面停车位65辆10%9非机动车位1142.9辆1.75辆/100㎡0433-08地块经济技术指标表名称数量单位占比备注1总用地面积18098.2㎡2总建筑面积72865.2㎡其中地上计容总建筑面积54294.6㎡其中销售办公16288.4㎡30%自持办公29862.0㎡55%配套服务用房8144.2㎡15%地下总建筑面积18570.6㎡3建筑占地面积6988.0㎡4建筑密度39%—5容积率3.0—6绿地率35%—7屋顶绿化面积2096.4㎡8机动车位543辆1辆/100㎡其中地下机动车位489辆95%地面停车位54辆10%9非机动车位950.2辆1.75辆/100㎡01CONCEPT1概念方案一智汇·码效果展示概念方案一1CONCEPT1整体鸟瞰效果图效果展示概念方案一1CONCEPT1宝山新顾城宝山新顾城沿河透视效果图效果展示概念方案一1CONCEPT1宝山新顾城宝山新顾城内部空间效果图规划思路概念方案一1CONCEPT1对业态溢价能力进行分析，确定设计原则河道城市道路沿城市道路设置自持高层标准办公，城市界面形象好延河道设置可售独栋办公，尊贵、私密，景观溢价高溢价能力开发速度稀缺程度标准办公独栋办公最快中等高低设计原则设计原则独栋办公做销售货值最优，溢价高标准办公做自持打造形象，贯通整体案例研究1杭州·西溪首座业主：中国节能集团浙江公司区位：杭州西溪板块总建筑面积：250000平方米层高：4.2米日租金：3.8-4.5元/平方米/天概念方案一CONCEPT1案例研究1三维通信·未来Park区位：杭州未来科技城板块总建筑面积：109000平方米层高：3.8米日租金：3.1-3.2元/平方米/天概念方案一CONCEPT1设计概念概念方案一1CONCEPT1灵感来源活字印刷中国四大发明之一，代表着智慧与创造，与本项目新型智慧园区的创新精神高度契合，穿越时空，融汇贯通智汇·码由跳动的排码生成建筑形体的意向，象征着灵感与创新的源泉，富有生