福建石狮碧桂园营销策划全案

代理•咨询•金融•商业•海外•养老•大数据•产业•公关石狮碧桂园营销提案BUSINESSREPORT同策咨询2018年9月3日楼市政策收紧，调控市场投机行为限购区域丰泽区、鲤城区、晋江市、石狮市、南安市官桥镇/水头镇/石井镇、清濛开发区、洛江区万安街道、台商区、惠安县黄塘镇限购限贷限售限公证土地政策限涨备案价格超过属地2016年10月均价30%及以上的项目，以及拒不接受预售价格指导的商品住房项目，房地产主管部门不予办理预售许可；住宅配套可售车位、车库纳入预售价格调整，调控间隔时间与幅度与住宅一致；2017年11月泉州新政：新房价格须低于去年10月均价1.3倍丨丨丨丨丨丨丨灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。可采取“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞配建”等方式竞拍。土地溢价率超过100%，土地出让价款应在出让合同30日内全部缴清，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到200%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房现售备案公正机构不得受理产权证未满2年的新购买商品住房办理委托权限为出售、抵押等内容的公证涉及转委托的，只能转委托一次2017年11月9日后，非泉州户籍家庭在我市和本市户籍跨市本级、县（市、区）新购买的商品房（含新建商品房和二手房），须取得不动产权证满5年后方可转让。无房无贷：首付不低于20%无房有贷：首付不低于30%有房无贷：首套结清首付不低于30%有房有贷：未结清贷款首付不低于30%本市户籍：落户满一年，不限购，买房提供户口本非本市户籍：限购一套。满足在泉州纳税满一年或社保满一年或居住证满一年；个体户营业执照满一年，法人本人可购买一套；境外自然人提供泉州用人单位、学籍相关证明楼市政策商住用地供需井喷，楼面价上涨14上半年14下半年15上半年15下半年16上半年16下半年17上半年17下半年18上半年供应总建（万㎡）28.03.212.823.00.021.827.121.271.1成交总建（万㎡）20.20.912.823.00.021.827.120.271.1楼面价（元/㎡）403593012035920229023794095549601000200030004000500060000.010.020.030.040.050.060.070.080.02014-2018年上半年石狮商住用地量价走势土地市场宝盖镇祥芝镇凤里街道灵秀镇湖滨街道锦尚镇鸿山镇恒大2012-18-02号计容总建上限：13.6万㎡楼面价：3986元/㎡碧桂园2013-13-01号计容总建上限：11.6万㎡楼面价：5016元/㎡旭辉2017S-40号计容总建上限：17.0万㎡楼面价：6327元/㎡龙湖2017S-41号计容总建上限：16.7万㎡楼面价：6190元/㎡蚶江镇碧桂园2013-13-02号计容总建上限：12.3万㎡楼面价：5525元/㎡宗地名称区域地块位置土地用途土地面积（㎡）计容总建上限（㎡）成交日期容积率起始价（万元）成交总价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率受让人012-18-02号宝盖区宝盖镇铺锦村、子芳路西侧住宅、商业542901357252018/1/122.54420054100398622.40%恒大013-13-01号宝盖区宝盖镇铺锦村、西洋公园南侧住宅、商业463361158402018/1/122.53800058100501652.90%碧桂园013-13-02号宝盖区宝盖镇铺锦村、西洋公园南侧住宅、商业491591228982018/1/122.54000067900552569.80%碧桂园2017S-40号宝盖区宝盖镇塘后村、学府路西侧住宅；商业679641699102018/4/202.555100107500632795.00%旭辉2017S-41号宝盖区宝盖镇塘后村、学府路西侧住宅；商业668131670322018/4/202.553000103400647895.00%龙湖大牌首进，带动区域楼面价上扬石狮2018年上半年商住用地成交分布土地市场16上半年16下半年17上半年17下半年18上半年供应（万㎡）65.033.826.527.650.4成交（万㎡）36.847.933.932.253.8成交均价（元/㎡）813480088492893898860200040006000800010000120000.010.020.030.040.050.060.070.02016-2018上半年石狮市商品住宅供销价走势供应端放量，成交呈现量价齐升住宅量价灵秀区与宝盖区为主要成交区域2018年上半年各区住宅成交详情区域成交套数成交面积（万㎡）面积占比面积环比面积同比宝盖区107314.427%24%186%凤里区1592.24%41%184%蚶江区630.81%59%—湖滨区6117.614%1870%767%灵秀区152725.848%91%360%祥芝区981.43%-15%232%永宁区1551.63%-48%167%全市368653.8100%67%259%49%38%49%36%27%7%9%8%5%4%1%1%8%10%3%1%14%32%21%29%42%48%3%4%5%3%4%19%7%10%3%16上半年16下半年17上半年17下半年18上半年各区住宅成交面积占比（2016-2018上半年）宝盖区凤里区蚶江区湖滨区灵秀区祥芝区永宁区区域成交本案所在区域面积段总价段80以下80-100100-110110-120120-130130-140140-160160-200200-300300-400400以上合计50以下2.50%——————————2.50%50-750.70%0.80%0.60%0.10%1.20%0.10%—————3.70%75-1000.10%2.00%18.20%2.20%3.10%1.50%0.90%0.10%———28.10%100-1250.30%—3.30%6.60%8.30%8.90%2.90%0.50%———30.90%125-150——0.20%0.40%2.50%11.60%2.80%1.00%0.30%——18.70%150-200————0.20%0.00%3.10%3.30%1.90%——8.50%200-300———————0.80%0.40%0.10%—1.30%300-500————————0.90%0.50%0.30%1.60%500以上—————————0.50%4.10%4.70%合计3.70%2.80%22.40%9.20%15.30%22.20%9.70%5.70%3.50%1.10%4.40%100.00%主力成交面积段为100-110㎡与120-140㎡75-125万为主力成交总价段成交结构政策环境|多管齐下，严控市场投机土地市场|房企争相抢地，楼面价攀升住宅市场|量价齐升，灵秀宝盖为主力本案位于宝盖区，2018年商住用地的集中成交区域，后市预计供应量将主要集中在该区域，竞争态势不言而喻本案是否具备市场竞争力？本体大泉州环湾核心区石狮老城区组团内一区：指环泉州湾核心区（主要包括泉州中心城区、晋江中心城区和石狮中心城区）两翼：指南翼环围头湾地区（主要包括安海水头组合）和北翼湄洲湾南岸地区（主要包括泉港和惠安）多支点：指南安市、德化县、安溪县、永春县等泉州市域规划形成“一区、两翼、多支点”的城镇空间结构环泉州湾核心区域图项目区位石狮市城市空间结构图对外交通临近交通枢纽，紧靠轨道3号线，对外交通便利交通枢纽直线距离行程晋江机场6KM15分钟泉州南站（在建）5.5KM15分钟石狮高速口1.5KM5分钟晋江机场石狮高速口现状、规划区分周边配套文G小中中本案石狮高速口中石狮一中华侨中学石狮三中三中附小龟湖公园西洋公园石狮汽车客运中心站长途车站泰禾广场幼龟湖幼儿园民生购物广场石狮京都医院幼实验幼儿园狮城国际广场小六实小华侨医院教育配套石狮第三中学、石狮三中附小、龟湖幼儿园、华侨中学、第六实验小学等医疗配套石狮华侨医院、石狮京都医院等休闲配套石狮西洋公园、龟湖公园等商业配套民生购物广场、石狮泰禾广场、狮城国际广场等西洋公园侧，教育配套丰富，生活配套齐全最早开盘时间：2018年6月24日最早交房时间：2021年6月30日占地面积：143亩建筑面积：31万㎡容积率：2.5绿化率：30%规划户数：1933户总车位数：2347个物业类型：住宅小区建筑类型：复式住宅/联排别墅/底商/车位物业费：洋房2.68元／㎡、别墅3.98元／㎡产权年限：70年住宅产权装修情况：精装项目规划12栋精装复式高层，28栋联排别墅内部配套七重美学园林公共区域WIFI全覆盖社区四重安防系统七重园林景观、全龄活动区、智能管理系统、夜光跑道等社区规划有儿童成长系统功能区，成人运动功能区、长者服务中心、夜光跑道、智能车辆管理系统等135㎡5房2厅3卫127㎡4房2厅3卫125㎡4房2厅3卫93㎡3房2厅3卫93-135㎡精装复式三至五房高层产品别墅产品负二层负一层一层二层三层133㎡中间套负二层负一层一层二层三层152㎡边套133-152㎡联排别墅，地下两层高赠送2017中国物业服务3强世界500强，福布斯全球上市公司300强，中国地产3强26载修为，碧桂园集团在全球海内外缔造超1000个项目，服务逾300万业主品牌实力项目布局海内外，开发26载，品牌实力强好地段+全配套+佳社区+优产品+强品牌大泉州环湾核心区石狮老城区组团内临近交通枢纽教育资源围绕临近大型商超、医院西洋公园侧七重园林景观智能化管理一级物业世界500强福布斯300强中国3强精装复式高层高赠送联排别墅内外部价值能否支撑项目独占性优势？竞品表现本案百宏御墅香堤晋江云城·云府在售项目待售项目恒大悦龙台鼎盛上城鼎盛天玺世茂摩天城奥园上林苑龙湖春江郦城旭辉城竞品筛选基于本案竞品选取原则共选取了9个竞品➢百宏御墅香堤➢鼎盛上城➢鼎盛天玺➢世茂摩天城➢奥园上林苑本案竞品选取原则：产品、品牌、主要在售5个在售竞品：4个待售竞品：➢晋江云城·云府➢恒大悦龙台➢旭辉城➢龙湖春江郦城竞品分析去化/库存户型分析配套/卖点整体规划客群分析项目首期占地约12万㎡，总建约38万㎡，西侧由15栋高层和1栋公寓组合而成，东侧规划148套精致院墅，产品类别有独栋、双拼、联排和花园洋房，总计2334户百宏御墅香堤鼎盛上城鼎盛天玺世茂摩天城奥园上林苑恒大悦龙台项目占地约6.11万㎡，总建约21.7万㎡，共规划11栋高层住宅，总计1178户项目占地约4.28万㎡，总建约14.7万㎡，共规划6栋31-32层高层住宅，总计852户项目项目占地约2000亩，总建约300万㎡，已规划五期，包含独栋/联排别墅、高层住宅、精装SOHO等综合体产品项目占地约3.66万㎡，总建约20.28万㎡，共规划7栋29-32层高层住宅，总计1094户项目占地约5.43万㎡，总建约17.71万㎡，共规划7栋29-32层高层住宅，总计960户除世茂摩天城为综合体项目外其他竞品均为纯住宅社区竞品分析去化/库存户型分析配套/卖点整体规划客群分析项目百宏御墅香堤鼎盛上城鼎盛天玺世茂摩天城奥园上林苑恒大悦龙台内部配套会所泛会所星级会所—休闲会所1000㎡下沉式会所1000㎡铂金会所幼儿园2800㎡（9个班）双语幼儿园————6000㎡（18个班）幼儿园商业3000㎡生鲜超市4510㎡底商3403㎡底商地标级商业配套27万㎡社区底商3200㎡商业街智能化全智能社区管理全智能社区管理全智能社区管理全智能社区管理全智能社区管理全智能社区管理活动800米环形跑道两个羽毛球场露天双泳池老幼青活动区社区跑道儿童游乐园室内游泳池社区跑道运动休闲公园儿童教育生活社区全民娱乐中心民俗文化街区社区跑道双主题园林公园其他社区文化室水系景观—110米高摩天轮11大景观园林体系—1400㎡中心湖景卖点一站式全龄教育近晋江机场与泉州南站享双城配套六实小、华侨中学学区享双城配套国风园林景观超宽楼间距百万方文旅商综合体石狮城中心三实小、二实小双名校