近房地产宏观调控政策分析

一对房地产行业及宏观调控政策的认识与分析二我国历年房地产调控政策评析三2011房地产宏观调控政策评析房价因何持续高涨？一对房地产行业及宏观调控政策的认识需求增长人口增长带来的刚性居住需求大规模城镇化带来的刚性居住需求城市居民生活水平提高带来的改善性需求：居者有其屋——居者优其屋住房保障体系严重滞后，社会底层居民也只能购买商品房解决居住问题供给不足制约性的土地政策：中央政府严格控制非农用地总量地方政府垄断土地供给：“地王”频现、地价高升，土地出让金占地方政府财政收入比例逐年攀升房地产投资/投机行为民间投资渠道狭窄，闲置资金没有更优的保值增值选择税制设计缺陷，房产持有成本过低，一户多房包赚不赔非市场因素行业监管缺失，市场规范性差区域经济发展失衡人口单向流动，一线城市压力过大每年全国毕业大学生500~600万农村城镇化，农村人口向城市流动北京常住人口超1961万，年增60万2010年北京商品房销售面积1639万平，约折合20万套房地产行业是重要的民生产业，满足人民安居乐业的生活需求是其基本使命。一对房地产行业及宏观调控政策的认识房地产行业的意义？宏观调控的目的？促进房地产市场供需总量、供需结构平衡，实现房地产业与国民经济协调发展，保障国民安居乐业，社会和谐稳定。宏观调控的方式？战略调控：从法律和行政角度出发，对市场环境进行全局性的引导规划，维持供需总量和供需结构平衡，保证住房保障体系的建立。政策调控：运用货币、财政、税收、土地等政策措施进行经济型约束，对市场价格波动进行调节，维持市场短期局部的稳定，规范和发展房地产投资市场和消费市场。010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第一阶段：1998-2002：住房制度改革背景：1997年亚洲金融危机爆发，我国经济出现通货紧缩意图：刺激消费，拉动内需，摆脱经济低潮手段：“房改”，住房分配货币化效果：激活了房地产市场，推动房地产业进入新的市场化发展时期第一阶段二我国历年房地产宏观调控政策评析010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第二阶段：2003-2005：确立房地产为国民经济支出产业背景：房地产投资快速增长，房地产信贷制度不完善的潜在风险意图：促进房地产市场持续健康发展，拉动国民经济增长手段：确立土地“招拍挂”；对房地产企业加大信贷力度（拉动增长）；调整个人住房贷款政策，二套房提高首付比例（抑制过热）（土地、货币）效果：引发地方政府”圈地热“，房价加速上涨。第二阶段二我国历年房地产宏观调控政策评析010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第三阶段：2005-2007：稳定房价背景：全国性房价快速上涨成为社会关注焦点意图：抑制投资过热、调整住房供应结构、稳定房价手段：05年国八条、新国八条；06年国六条、九部委十五条；07年进一步深化（货币、税收、土地）效果：开发投资开始平稳增长，住宅开发结构部分改善，但房价仍持续上涨，到07年下半年涨势有所放缓。第三阶段二我国历年房地产宏观调控政策评析010002000300040005000600019981999200020012002200320042005200620072008200920101998年~2010年全国平均房价走势第四阶段：2008-2010：从抑房价到保增长再到抑房价背景：前一轮调控初现成效时，08年世界金融危机扩大意图：确保GDP高于一切，政策救市手段：货币政策由从紧转为宽松（08年上半年五次上调准备金率并增加房企税收，下半年对个人购房降税、降贷款利率、降首付比例）；09年底开始再度加强房价调控力度，10年新国十条起开始以各种手段进行限购，房产税登场效果：上一阶段房价调控前功尽弃，09年放量大涨，10年房价“再创辉煌”第四阶段二我国历年房地产宏观调控政策评析1.10“国十一条”；2.12《个人贷款管理暂行办法》；4.17新“国十条”；4.19《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》；4.26《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》；5.26《关于土地增值税清算有关问题的通知》；6.05《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》；7.12严格执行差别化房贷；9.27《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》；9.29“国五条”；11.03住建部等限制公积金贷款购房首付比例；11.15《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；11.16《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》；2010.Q12010.Q22010.Q32010.Q42011.Q12010年以来，宏观调控出现了新变化：从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至控制首置、改善性需求。二我国历年房地产宏观调控政策评析1998~2010年中国房地产调控政策回顾二我国历年房地产宏观调控政策评析特点缺乏战略调控意识，过于重视政策调控手段“边看边调“，多以通知、意见而非法律法规形式下发，临时性特征明显，属于短期行为政策重复使用，力度不断加码（货币、土地、税收政策）政策变动摇摆频繁，缺乏持续性政策制定不严密，漏洞太多或难于执行政策效果显现具有滞后性问题住房保障体系缺失：98年房改时确立经济适用房是住房供应的主体，政府将为70-80%的居民提供经适房；03年经适房改为保障性住房；将大部分人群的居住问题扔给了市场，变相推动房价上涨住宅供应结构失调：09年住房供地7.64万公顷，其中保障性住房供地占13.6%，10年住房供地12.54万公顷，保障性住房供地占19.6%，580万套保障性住房完成不到7成。对经济和产业结构产生了重大影响，土地供应制度导致大量资金沉积在土地中抑制房价的目标落空，高房价日渐成为社会民生焦点问题三2011年房地产宏观调控政策评析1月26日，国务院颁布新“国八条”2011年新颁布实施调控政策一览三2011年房地产宏观调控政策评析保障性住房建设1月初：中央政府公布年度1000万套保障性住房建设目标2月21日：住建部与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》，10月31日前全数开工，否则主要领导将受到最高免职的处罚3月11日：国土资源部下发通知要求各地切实落实保障房建设用地，并坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况4月2日：国资委发文要求央企积极参与保障房开发建设限制房价“新国八条”：要求各地方政府一季度出台调控细则和房价调控目标2月中旬：北京、上海等城市先后发布“限购令”细则5月1日，《商品房销售明码标价规定》正式实施，商品房“一房一价”，不得随意涨价货币/信贷/税收政策新“国八条”：进一步加大差异化信贷力度；5年内新购住房交易全额征税1月28日：上海、重庆开征房产税1月20日、3月5日、4月21日：存款准备金率三次上调各0.5个百分点2月9日：存贷款基准利率上调0.25个百分点4月6日：五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点三2011年房地产宏观调控政策评析2011房地产宏观调控政策解读战略调控意识增强，进行结构性调整，大力完善住房保障体系政策出发点由“抑制房价过快上涨”变为“让房价回到合理水平”，政治意味更加浓烈调控力度再次加大，“前所未有”全面推广行政限购和问责制度的引入，显示了政府的强烈决心利率和存款准备金率的屡次上调更多是中央应对通胀预期的举措，主要目的是调控经济，但将直接起到抑制房地产投资增长的效果税收方面的调整增加了转让商品房的成本，加大了转让难度，对抑制投机性需求具有一定积极意义房产税率低于预期，更多为试点性质，目前对房市影响有限2011房地产宏观调控政策实施效果三2011年房地产宏观调控政策评析一线城市新建住宅成交面积一线城市新建住宅成交价格二线城市新建住宅成交面积二线城市新建住宅成交价格量跌价滞三2011年房地产宏观调控政策评析全国部分城市土地市场成交金额整体态势全国部分城市土地市场成交量整体态势土地成交面积2011年一季度，全国120个城市共成交土地面积8349万平方米，环比减少36%，同比减少18%样本城市的土地成交面积全部出现环比下降；仅天津和成都出现同比上升北京三月份0成交土地成交金额2011年一季度，全国120个城市住宅用地平均楼面价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%样本城市的土地成交金额仅武汉出现环比上升，成都出现同比上升三2011年房地产宏观调控政策评析数据来源：中国指数中心中国房地产指数系统2011年第一季度东中西部地区重点监测城市综合地价增长率全国地价总体水平小幅上升，居住用地价格涨幅回落引领总体趋势主要监测城市地价总体水平为2945元／平方米，居住用地为4349元／平方米，呈小幅上升态势；环比增长率分别为2.44%；同比增长率10.23%、5.50%，地价环比、同比增幅有所放缓，特别是居住地价环比、同比增幅均较上一季度明显收窄。数据来源：国土资源部2011年第一季度全国主要城市地价监测分析简报三2011年房地产宏观调控政策评析三2011年房地产宏观调控政策评析全国一季度购房者反馈中国购房者信心指数季度环比购房者对新国八条市场影响的评价中国购房者未来购房计划的变化信心指数回升，主要有赖于对宏观和政策面的信心上升。超过六成的购房者表示会推迟购房，不过推迟时间不会超过一年的购房者比例有所上升，达到了51.1%数据来源：国家统计局中国经济景气监测中心三2011年房地产宏观调控政策评析全国房地产企业分析准备金率不断上调，恶化了开发商的融资环境存款准备金率与房地产市场之间存在着典型的负相关关系；2010年在房地产开发资金来源中国内贷款资金占比已经跌落至17.3%，创历史新低2011年国内贷款的总规模预计约为1.13万亿，占开发资金总额的16.6%，开发商资金链明显趋紧国内贷款占比利用外资占比自筹资金占比其他资金占比200518.1%1.2%33.2%47.4%200619.6%1.5%31.9%47.0%200718.7%1.7%31.6%48.0%200819.0%1.9%39.5%39.5%200919.8%0.8%31.3%48.1%201017.3%1.1%36.8%44.8%■2010年行业净负债率持续上升，三季度达58%，但仍维持在相对合理水平。■典型企业资金状况相对安全，在土地市场上表现仍然积极，且新增土地并未对典型企业资金带来压力。但部分中小地产商资金链已趋于断裂。■2011年第一季度，房地产行业并购呈现了爆发式增长，共完成32起并购案例。房地产开发资金来源三2011年房地产宏观调控政策评析对于2011房地产宏观调控政策的思考以政策手段强势压制房价是否可取？限购令下，房市量跌价滞，房价并无明显下降趋势除了限制投机性投资，也在强行压制和伤害刚性需求，未来如何释放？会否破坏行业市场，导致市场供给减少，进一步恶化供需关系？会否出现路径依赖？将来如何松绑？一旦出现报复性反弹政府如何应对？押宝保障性住房建设是否可行？保障房是否能有效分流刚性需求？受保障对象是否有能力购买商品房？资金缺口：年度所需投资1.3~1.4万亿，中央财政补助1030亿，需各级政府筹集5000亿，吸引社会资金8000亿可能损害地方财税体系：2010年全国地方财政收入76.6%来自土地出让金，供地结构调整+地价限制的情况下，地方财政如何解决？保障性住房不进入市场流通，资金回报率低，如何吸引社会资金参与？如何确保保障房分配公平公正，杜绝权力寻租和可能出现的腐败，避免出现