华润_精益管理_合肥紫云府项目快速开发的思考_55P

精益管理——合肥紫云府项目快速开发的思考前言2008年底2009年1月15日2009年4月至12月™合肥公司就在酝酿着进行组织管控的优化，以适应公司将要面临的机遇。并应对未来市场的竞争。™这个时候成都公司在组织管控的优化方面已经先走了一步。合肥公司总经理亲自带队，赴成都公司取经。西行取经归来，我们进一步明确了，2009年是合肥公司管理改善年。™在赛普咨询的帮助下合肥公司管理咨询项目正式启动，项目历时5个月，取得了丰厚的成果。项目开发、工程管理、计划管理相关流程是管理优化的一个重点。™公司在紫云府项目上践行新的管理流程，取得明显的成效。项目拿地后8个月开盘销售并获得成功，创造了置地系统内最快开发的纪录。由于快速开发，并快速成功销售，项目在现金流、盈利水平、内部报酬率等方面都有非常出色表现。Í2009年合肥公司正从一个单项目运作的项目公司阶段向多项目开发的城市公司阶段转变。Ð此时此刻，合肥公司的管理者们都在思考着这种“单到多”的转变绝对不仅仅意味着工作量的增加，更意味着公司的组织和管控必将走上变革之路。提纲‡紫云府项目介绍‡快速开发下的设计管理‡快速开发下的成本得失‡快速开发下的工程管理提纲‡紫云府项目介绍‡快速开发下的设计管理‡快速开发下的成本得失‡快速开发下的工程管理‰项目概况‰销售中心效果展示‰市场反馈‡紫云府项目介绍‰项目概况建筑类别单位小型汽车自行车住宅0.5车位/户（面积小于90㎡）1车位/户（面积大于90㎡）1.01.0商业零售车位/100平方米建面0.84配套项目依据结论中小学按照合政办[2007]8号文要求-幼儿园按照规定配置农贸市场\-社居用房30平方米/百户,不低于300平方米标准配置社区机构用房物管基准值=建筑面积×0.3%（建面在2万平米以下）每增加1万平米，物管面积增加10平方米（建面超过2万平米）全民健身结合绿化配套-项目定位城市亚中心地段、合肥东区高端住宅的典范用地性质要求地块的用地性质为居住用地。用地面积可用地面积约46465平米容积率指标不大于4.2建筑密度指标不大于22%地上计容面积20.0万平米‡紫云府项目介绍‰项目概况‡紫云府项目介绍‰销售中心效果展示基地面积：1200平米室内面积900平米样板房2套‡紫云府项目介绍‰销售中心效果展示‡紫云府项目介绍‰销售中心效果展示‡紫云府项目介绍‰销售中心所获奖项紫云府项目销售中心紫云府项目销售中心————““瞬间城市瞬间城市””zz获得获得20102010年中国新锐建筑创作一等奖，将在法国巴黎国家建年中国新锐建筑创作一等奖，将在法国巴黎国家建筑学院颁奖。筑学院颁奖。zz即将于今年即将于今年““威尼斯建筑双年展威尼斯建筑双年展””展出展出‡紫云府项目介绍‰销售中心样板房展示‡紫云府项目介绍‰销售中心样板房展示‡紫云府项目介绍‰市场反馈‰2009年12月26日，首期推出1、3#楼，售罄；紫云府2010年销售回顾‰2010年2月19日，加推2#楼，售罄；‰截止2010年7月19日，实现签约面积88413平米，签约额57750万元。实现销售均价为6509元/平米。提纲‡紫云府项目介绍‡快速开发下的设计管理‡快速开发下的成本得失‡快速开发下的工程管理‰工作思路‰售楼处设计工作‰总规设计工作‰单体设计工作‰全程成本优化工作‡快速开发下的设计管理‰工作思路z复制策略：置地系统类、合肥本地市场z“拿来主义”行不通：①高容积率②北侧现状日照形式严峻③高赠送率思路一复制‰工作思路z定位：合肥东区高端住宅z核心竞争力：①户型（赠送）：大比例赠送面积②立面（仿面砖）：沿用幸福里项目的立面成熟经验③景观（600）：体现项目的高品质和差异性思路二快速定位（强化多部门联动的作用）99拿地次日，唐总、黄总召开启动会，决策者全程参与拿地次日，唐总、黄总召开启动会，决策者全程参与‡快速开发下的设计管理‰工作思路z2家本地设计资源，分标段进行施工图设计，确保速度z结构顾问联合设计院即时开展基础选型、计算工作z户型设计顾问即时开展竞品研究、标准层户型设计工作99设计资源分工明确，各司其职，分项工作同步进行设计资源分工明确，各司其职，分项工作同步进行思路三设计资源整合‡快速开发下的设计管理‰工作思路z项目定位完成后，标准层户型设计工作启动（90、110）z增值服务户型装修设计与户型设计一并考虑z管线综合设计工作前置，主管网施工尽量避开景观示范区思路四设计工作前置99规划、户型（装修）、景观示范区设计工作同步启动规划、户型（装修）、景观示范区设计工作同步启动‡快速开发下的设计管理‰售楼处设计工作选址快速施工z选址建筑退让线内z寻找标杆项目参考z钢结构z表皮材料有强烈的都市感z“瞬间城市”快速设计设计理念¸售楼处设计启动‡快速开发下的设计管理CONCEPTDESIGN‰售楼处设计工作••设计师设计师••概念概念••材料材料北京西堤红山zz北京直向事务所北京直向事务所zz结合现状狭长基地（院落、人文概念）结合现状狭长基地（院落、人文概念）zz表皮采用玻璃钢表皮采用玻璃钢++锈板（城市概念）锈板（城市概念）¸售楼处设计工作具体策略‡快速开发下的设计管理‰售楼处设计工作¾¾北京完成建筑、室内、景观全专业的方案设计北京完成建筑、室内、景观全专业的方案设计•缩短设计周期•统一设计理念•规避专业接缝¾¾北京北京++合肥合肥•北京完成全专业方案设计（含全专业节点详图）•合肥完成全专业施工图配合设计¾¾北京直向事务所建筑师驻场设计北京直向事务所建筑师驻场设计•迅速解决施工过程中出现的问题•确保实现度•北京+合肥+华润¾¾优高雅总包施工优高雅总包施工¸售楼处设计管控、施工配合具体策略‰‰概念概念--------施工图：施工图：60D60D‡快速开发下的设计管理‰售楼处设计工作¸售楼处施工过程‰‰动土动土--------开放：开放：90D90D¡09月09日¡10月06日¡11月08日¡交付日‡快速开发下的设计管理‰售楼处设计工作Ÿ2009年11月21日：销售中心、样板房正式对外开放¸售楼处实景呈现‡快速开发下的设计管理‰总规设计工作·总规设计思路研究（我们到底要做什么样的产品？）面临的问题：Î时间紧、任务重Î此项目为现金流贡献型，成本压力大（市场形势严峻）Î在选取本地设计院确保速度的背后，存在一定的设计质量风险‡快速开发下的设计管理·总规设计研究启动（自由发挥一周时间，发散、搜集思路）‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理规划形态做足指标做足指标产品均好产品均好100100米高层米高层1T41T4标准层标准层·总规设计思路研究（我们的追求）正常去化快速销售快速销售‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理方案四方案二方案一方案三·总规设计首轮方案研究（普通住宅+小公寓+配套底商）‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理·总规设计首轮方案研究（普通住宅+小公寓+配套底商）地上计容面积20.0万平米商业面积3.0万平米小户型住宅3.0万平米普通住宅14.0万平米‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理‰北侧现状住宅为多层（小高层）民房，日照情况严峻（合计13栋）‰为确保速度，邀请规划局测绘中心日照人员进行计算并参与规划调整工作‰短进深，大面宽户型设计（部分沿街户型重新调整，同步设计造成部分影响，增加了调整的工作量，但有效缩短了整个设计周期）‰合计超过300次的日照测算·总规设计过程（日照分析研究）‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理·总规设计过程（合理利用本地政策法规）利用本地设计院的良好社会关系，利用规则：ÎÎ阳台、空中花园面积不计算容积率（实际建成容积阳台、空中花园面积不计算容积率（实际建成容积率率4.654.65））ÎÎ地库整体抬升地库整体抬升1.51.5米米Í增加销售面积，同时产品本身的竞争力增强Í减少土方开挖，缩短工期‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理‰‰日常的工作会议，四方必须同时参加，减少信息扭转时间，迅速决策；日常的工作会议，四方必须同时参加，减少信息扭转时间，迅速决策；设计管理部••户型设计顾问户型设计顾问••方案设计单位方案设计单位••施工图设计单位施工图设计单位·总规设计过程（高强度四方会议）‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理·对合作伙伴的管理（点燃合作伙伴的工作激情）pm20：00（合肥）am01：00（上海）am04：00（上海）am12：00（会议）am09：00（合肥）‰‰本地院在合作初期，部分设计人员存在懒散、不负责任的情况；本地院在合作初期，部分设计人员存在懒散、不负责任的情况；‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理‡设计管理工作小结¾基于区域市场认识的快速定位；¾前置部分设计工作；¾政府资源“为我所用”；¾减少工作流程的中间环节，避免信息传递多口；¾点燃设计资源的工作激情；¾吃苦耐劳；·总规设计小结‰总规设计工作‡快速开发下的设计管理‰单体设计工作z精细化设计是高品质产品的灵魂z精细化的设计源自对客户的深入理解精细化设计准则——即在规避基本设计误差的基础上，深入挖掘客户的真正生活需求。µ精细化设计‡快速开发下的设计管理µ5#楼负一层精细化设计‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ5#楼一层精细化设计‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ5#楼标准层精细化设计‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ5#楼标准层精细化设计‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ5#楼户型精细化设计‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ5#楼户型精细化设计‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ户型与竞争对手的比较µ路北µ路南6200元5000元长江东大街‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ我们只想说：we@everywhere‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理µ我们只想说：we@everywhere‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理一、单元入户大堂设计1、对入户大堂空间尺度、动线、休息区、通风效果、自然采光、信报箱合理安排，2、对入户大堂与底层商业价值权衡和入户大堂与架空层景观效果的有效利用。二、1#至9#户型内部精细化设计：1、标准层电梯核心筒结构的统一，2、所有户型前室入户尺寸的有效统一，3、空调内外机位合理化设置，4、门窗尺寸的统一，5、洗衣机的定位，6、厨卫合理化设计定位，并将同类户型的厨卫标准化，7、所有管道定位合理化、标准化（厨卫、阳台、露台、冷凝管、雨水管、地漏等等），8、户型内部家具陈设精细化设计，9、强弱电、给排水点位精细化设计，10、收纳空间的精细化设计。三、10#楼户型设计（对应市场消化进行二次深度设计）四、商业分割（针对业态分析、对应市场消化做深度设计）µ单体设计小结‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理‰通过本次的精细化设计工作，对以下部分问题需要更多的思考和探索1、室内设计师应在规划阶段参与项目的合作，并不断跟进，有效解决户型精细化设计问题。2、进行户型设计时，应该对所有功能空间尺度做更深入的推敲。（如门厅收纳空间的预留、厨卫功能空间的合理使用尺度、生活阳台二度空间安排）3、在建筑设计扩初阶段，应将所有能标准化的内容全罗列好。以便于日后深入操作。（如核心结构，单元入户大堂、住户入户前室、厨卫空间等等）4、标准层电梯厅应进行返推，为入户大堂提供基础。5、所有竖向管道摆放合理化研究。6、空调机位的合理摆放。7、洗衣机的位置考虑。8、对赠送空间的深度设计。9、如何能提炼精华，并转变成模块，以便于以后进行量化。µ单体设计小结‰单体设计工作‡快速开发下的设计管理提纲‡紫云府项目介绍‡快速开发下的设计管理‡快速开发下的成本得失‡快速开发下的工程管理‰全程成本优化工作‰快速开发下的得失‡快速开发下的成本得失‰全程成本优化工作紫云府项目设计成本紫云府项目设计成本优化优化公司要求：公司要求：能能优化的优化的坚决坚决的优化的优化能能减的减的坚决坚决减减需要需要投入的还需投入的还需投入投入————————成本控制要求————————成本控制成本控制成本管理部成本管理部招标采购部招标采购部设计管理部设计管理部。。。。。。颠覆传统的成本控制工作思路————————成本控制思路————————‡快速