房屋附属设备设施的维护管理

第一节房屋附属设备设施分类与构成一、房屋给、排水设备二、通风、空气调节及供暖设备三、电气工程系统设备四、其他设备第二节房屋设备设施的维修养护管理一、房屋附属设备的设施使用管理二、房屋设备设施的日常养护管理三、房屋附属设备设施的日常维修管理（一）房屋给水系统的分类用人工提供水源的设备。1、生活给水系统2、生产给水系统3、消防给水系统第一节房屋附属设备设施的分类与构成一、房屋给、排水设备系统房屋给排水系统是指房屋建筑内部附属设备中的生活用水、设备用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放的工程设施的总称。给水方案给水方案是根据建筑物高度、用水量、配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。１、直接给水２、间接给水（1）设水箱的给水方式（2）设水泵的给水方式（3）设水泵—水箱的给水方式（4）设气压给水设备的给水方式（5）分区给水方式升压和贮水设备１、水泵水泵是给水系统中的主要升压设备。２、贮水池和吸水井当不允许水泵直接从室外给水管网抽水时，应设贮水池。３、水箱高位水箱可贮存和调节供水量，并能稳定供水压力。建筑消防给水系统分类（1）按建筑层数或高度分类按建筑层数或高度可分为低层建筑消防给水系统和高层建筑消防给水系统。（2）按供水范围分类按供水范围可分为独立消防给水系统和区域集中消防给水系统。（3）按灭火方式分类按灭火方式可分为消火栓给水系统和自动喷水灭火系统。（二）房屋排水系统的分类指用来排除生活、生产污水和屋面雨、雪水的设备。（1）生活排水系统（2）工业废、污水排水系统（3）屋面雨水排水系统中水系统中水原水1.冷却水2.沐浴、盥洗和洗衣排水3.厨房排水4.厕所排水5.雨水中水处理可分为预处理、主要处理和后处理三个阶段。二、通风设备、空气调节设备、供热设备（一）室内通风设备概念:建筑通风是把室内陈旧的空气排出室外和把室外的新鲜空气送入室内的两个过程。这两个过程中前者称为排风，后者称为送风。排风和送风所采用的一系列设备、装置的总体称为通风系统。*通风方式1.自然通风装置2.机械通风机械通风的特点：（1）送入建筑物内的空气可以首先加热、冷却、加湿或减湿。（2）从建筑物内排除的空气可以实行净化和除尘，保证附近的空气不被污染。（3）可以将吸入的新鲜空气，按照需要送到房间内的任何地点。（4）通风量不受外界气候的影响，必要时，根据房间内的需要还可以任意调节换气量。（二）空气调节空调的任务是即把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定的范围内，为工艺生产和人们生活创造一个良好的舒适的室内环境。因此，空气调节是通风的高级形式。衡量空气环境的指标：温度、湿度、清洁度、气流速度。（三）供热设备利用热媒（通常是水、蒸汽和热风）将热量从热源输送到各用户的系统，称为供热系统。供热系统由热源、输热管道和散热器等三部分组成。供热系统的分类热水供热系统：以水为热媒体，通常用散热器为散热设备。蒸汽供热系统：以蒸汽为热媒体，也以散热器为散热设备。热风供热系统：以空气作为热媒体。电供热系统、燃气供热系统等。一般民用建筑大多采用热水供应系统。三、电气工程系统设备（一）建筑供配电系统（二）电气照明（三）弱电设备（四）电梯设备（一）建筑供配电系统各类建筑为了接受从电力系统送来的电能，就需要由一个内部的供配电系统。建筑供配电系统由高压及低压配电线路、变电站和用电设备组成。（１）配电箱的常规设置配电箱有总配电箱、分配电箱和开关箱三级设置。总配电箱一般设置在用电负荷中心。分配电箱设置在用电设备或负荷相对集中的地方。为便于使用，动力配电箱与照明配电箱一般分别设置。一般开关箱由末级分配电箱配电。为安全起见，配电箱和开关箱在安装时有接地安全保护措施。（２）熔断器熔断器是一种保护电器，它主要由熔体和安装熔体用的绝缘器组成。（３）自动开关自动开关又称自动空气断路器或自动空气开关。（４）漏电保护器漏电保护器是一种自动电器，它主要用来对有致命危险的人身触电进行保护，以防止因电器设备或线路漏电而引起火灾。（５）电能表电能表又叫电度表，俗称电表。（二）电气照明１、照明质量的基本要求（１）照度均匀（2）照度合理（3）限制眩光２、照明的种类（１）正常照明（工作）：一般照明、局部照明、混合照明。（2）事故照明在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所；在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方；公共场所，如影剧院、博物馆、展览馆、大型商场、大礼堂和高层建筑等供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处；医院的手术室、急救室等。（３）值班照明：即在非生产时间内，供值班人员使用的照明；（４）警卫照明：用于警戒地区周边附近的照明；（５）障碍照明：即装在建筑物上作为障碍标志用的照明；（６）景观照明：用于户外景观设施如广告、艺术喷泉等的照明。（四）电梯设备电梯设备：指房屋建筑内部附属设备中的载运人或物品的升降机，是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备，包括电梯机房、轿厢、井道等部分。（三）弱电设备弱电设备：指给房屋提供某种特定功能的弱电设备与装置。主要包括通讯设备、广播设备、共用天线设备及闭路电视系统、自动监控及报警系统设备等。四、其他设备:防雷装置、库房设备、地车库等。第二节房屋设备设施的维修养护管理一、房屋附属设备的设施使用管理二、房屋设备设施的日常养护管理三、房屋附属设备设施的日常维修管理一、房屋附属设备的设施使用管理房屋附属设备设施的使用管理是靠使用管理制度来实现的,使用制度主要有设备运行值班制度、交接班制度及设备操作使用人员的岗位责任制。安全管理在房屋设备管理中占有重要的位置。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定。做好房屋设备设施的使用管理，要依据建筑设备知识。房屋附属设备设施养护管理制度（1）确定维修及保养工作的类别及内容。（2）设备维修、保养的要求。（3）某些设备的预防性试验周期。（4）设备操作人应具备的证书及设备使用和操作要求。•（一）给排水系统的使用管理１、专人负责水池、水箱钥匙、清洗工作，尤其是二次供水，消毒前两天通知业主，做好储水准备。２、临时停水前，应事先通知业主，安排临时供水办法，向业主供水。３、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，及时组织抢修。４、随时做好节约用水的宣传。５、水泵房的保养、维修、清洁、通风、采光。并有专人保管水泵房的钥匙。６、定期对水质检查化验，化验结果存档。•（二）供电系统的使用管理1、停电前应预先告示，以防发生意外事故。2、临时施工及业主装修用电要有管理措施。3、发生地震、火灾、水灾等情况要及时切断电源。4、配电箱的温度（40℃）、湿度（70%--75%），墙上配挂温度计。5、停电拉闸要持标志牌，检修停电更应挂牌明示。6、做好检查及设备施工记录。7、电梯管理：•电梯重量不能超过额定重量。•发生火警或发现水渗入电梯时，应停用电梯并立即采用相应措施。•因维修、保养而正常停用电梯时，应在一楼挂牌告示。•严密监视掌握电梯的运行状态，及时做好调度和管理工作。•电梯维修和工作人员要持证上岗，电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担。•制定服务规范，服务公约，乘梯须知，维修工岗位职责和电梯服务标准。•（三）供暖系统的使用管理1、供热准备阶段•配备和培训司炉供热人员。•检查供热设备维修竣工情况。•系统上水。•燃料储备。2、供热运行阶段的管理•按时点火。•稳定供热秩序。•贯彻制度操作规程。•确保安全运行。3、非供热期的管理•落实年度供热设备“三修”工程计划资金、材料和施工力量的安排。•实施年度计划。•做好供热收费工作。二、房屋设备设施的日常养护管理（一）给排水及水暖系统的日常养护管理1．给水及供暖系统的日常养护（1）对给水管道应进行定期检查维护，一般规定半年进行一次。（2）室内给水系统中的阀件了应进行维护和检查。（3）对给水系统管道的保温层、隔气层也应进行维护和检查。（4）对室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品、防止对管道和水管腐蚀和污染。（5）消防器材如消火栓、水枪、水龙带，要保持完好状态，器材箱有明显标志。（6）特别注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、进盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护必须列入日常巡检、维修计划之内。（7）按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修、养护，以及做好有关设备和管道的包扎防冻工作。2．排水系统的日常维护（1）排水管道的养护是延长排水管道的使用寿命必不可少的工作。及时清洗，保养管道。（2）排水设备的养护主要是指卫生器具和室内排水系统中的其他设备如地漏、检查口、清扫口等养护，对于这些设备的养护主要从外观上进行检查，发现问题及时解决。3．水泵机组的日常养护（1）水泵的养护。生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。（2）控制柜的养护。维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。（3）电机的养护，外观检查应整洁、接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。（4）相关阀门、管道及附件的养护。4．水池、水箱的日常维护二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫沙网，定期巡查。水池、水箱的日常维护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：（1）首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。（2）泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2小时以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。（3）用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。（4）打开照明灯设备进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于3遍。（5）清洗完毕后，排除污水，喷洒消毒药水。（6）关闭泄水阀，注入清水。（二）供电系统的日常养护管理1．观察总盘上的各类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况、高峰用电时的电流数值、三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有无差异。2．核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合。3．配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活。4．导线绝缘是否很好，各类绝缘导线是否老化，各接头处有无烧焦、变脆，绝缘色布有无失效，接头之间是否绝缘。5．金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。6．各种电器具（如灯头、开关、插座等）是否牢固。7．各种地极的接地电阻是否符合规定，接地螺栓有无松动，导线有无伤痕和腐蚀。8．特殊房间（如潮湿、高温、易燃等场所）应按照有关规定重点进行检查维护。（三）电梯设备的日常养护管理1．对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。2．电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，如清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查。3．电梯的维修、更新应由有相应资质的专业单位承担。4．运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。5．按规定对电梯各部位进行检查、清洁、润滑，着重对各安全装置效能进行检查，对电梯进行保养时，可以将一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对物业管理区域内所有电梯分项目进行保养。6．每年对物业管理区域内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理调整和测试。（四）空调设备的日常养护管理1．冷水机组的养护对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器、每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。2．冷却塔的养护制冷空调维修组一般每半年须对冷却塔进行一次清洁保养。3．风机盘管的养护。制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。4．水管道的保养制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝和水管路进行一次保养。5．阀类、