房地产企业税费及分红情况(股权转让、自行开发、合作开发下各项税费研究)

股权转让合作开发/自行开发土地增值税所得税营业税金及附加土地增值税所得税分红自有资本无1.征收主体：投资公司2.计税金额：股权转让溢价收入无1.征收主体：项目公司2.影响：合作开发有收入时需缴纳土地增值税，各股东按持股比例对收益进行分红。3.税前抵扣项目主要包括：A.土地成本B.房地产开发成本C.房地产开发费用（销售费用、管理费用和财务费用）4.对于全部使用自有资金，没有利息支出的，不涉及财务费用的:税前抵扣的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%(以地方规定比例为准，但在10%以内)1.征收主体：项目公司2.影响：自有资金注册成立项目公司，与股东借款方式相比，无借款利息支出，也没有借款利息支出对成本及税前抵扣的影响，不能增加成本，无所得税税前抵扣。没有利息支出，利润增加，增加可分配利润部分；但由于自有资金数额较大，相应提取盈余公积金的基数增加，在短期内会造法律依据1：《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府规定的比例执行。成可分配利润的降低。1.征收主体：投资公司2.计税金额：股权转让溢价收入需缴纳营业税（5%），城市维护建设费、教育费附加。1.征收主体：项目公司1.征收主体：项目公司2.影响：股东借款方式相比自有资金方式，有借款利息支出，借款利息支出增加成本费用，形成税前抵扣的影响，降低所得税。但关联企股东借款无2.影响：合作开发有收入时需缴纳土地增值税，各股东按持股比例对收益进行分红。3.税前抵扣项目主要包括：A.土地成本B.房地产开发成本C.房地产开发费用（销售费用、管理费用和财务费用）(1).财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除：税前抵扣的房地产开发费用=销售费用+管理费用+财务费用（=股东借款×商业银行同类同期贷款利率×年限）(2).凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：税前抵扣的房地产开发费用业借款利息支出税前抵扣有比例限制，例如，某企业注册资金2000万元，其中有关联方企业的权益性投资1000万元。又向其借款（债权性投资）3000万元，支付利息只能按2∶1的比例确认，只对2000万元发生的利息可以扣除。利率按不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。法律依据3：《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》财税[2008]121号规定：企业实际支付给关联借款利息增加成本费用，净利润减少，可分配利润会降低；但自有资金数额较小，相应提取盈余公积金的基数减少，短期内可分配利润增=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%(以地方规定比例为准，但在10%以内)法律依据2：同法律依据1.方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为:金融企业，为5∶1；其他企业，为2∶1。）加。股东借款方式中利息收入需要缴纳营业税及附加，其他无差别。1．如果股东借款财务费用中的利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。在此情形下，不管借款及利息支出规模的大小，可以股东借款方式优于自有资金方式：1．利息支出增加成本费用，减少所得税。2.利息支出可以在所得税税前按一定比例抵扣。比较税前抵扣的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%(以地方规定比例为准，但在10%以内)，与自有资金税前抵扣的金额相同，二者税负相同，股东借款没有更明显的减税作用。2.如果股东借款财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。在此情形下：A.如果借款利息支出（财务费用）+销售费用+管理费用＞（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金）×10%(以地方规定比例为准，但在10%以内)=自有资金下房地产开发费用税前抵扣额，股东借款模式更有利于减税，所缴土地增值税与借款规模成反比。B.如果借款利息支出（财务费用）+销售费用+管理费用（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本金）×10%(以地方规定比例为准，但在10%以内)=自有资金下房地产开发费用税前抵扣额,自有资金模式更有利于减税。