地铁上盖物业商业

中国北京海淀区西直门外大街168号腾达大厦25层(100044)中国上海黄浦区延安东路222号外滩中心16层(200002)T:[phone]T:[phone]F:[phone]F:[phone]@@地铁上盖物业商业发展分析地铁上盖物业分析商业发展模式分析香港地铁上盖物业案例分析商业发展模式分析商业模式演变街边商铺：便民购物，与居住点结合紧密、商铺与用地缺乏统一规划，临街占道百货公司：商铺集中、品中繁杂；但是商场定位不清，商铺随机组合，一般仅满足居民的日用百货。连锁超市：管理制度化、商铺繁多、内部业态开始分层，商品区注重规划，考虑人消费心理。一把购物车带来全新的消费休闲体验专业市场、大卖场：更多的比较、选择、要求带来物美价廉，卖点的多样性、多变性、多元性，满足不同需求，一般定位于家庭妇女。购物中心：内部功能分区、业态划分明显、店面集聚且整齐，集超市、购物，休闲娱乐于一体，注重人的消费体验与社会交往。城市（商业）综合体：商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐等高度融合，追求生活乐趣。城市精神、地标的引领、聚合增值模式，与城市轨道交通紧密结合。商业模式定位地铁上盖物业是商业发展模式的一种，常以城市综合体概念进行规划设计，应当实现时尚购物、服务体验、娱乐等多类商户精心规划组合；游憩娱乐、主题娱乐、景观休闲多向度融合；娱乐、文化艺术中心、游憩场所等都市中心体验。目前地铁上盖物业综合体由于其发展模式定位的不同，呈现出不同的发展态势，效益也差别很大。主要模式有：粗放丰富定位模式、流行定位模式、全奢侈定位模式。粗放丰富定位模式以中高档休闲餐饮和TOGO轻食、零食为主导，辅以部分主流青春流行服饰店、个人护理用品店、化妆品店、家居用品店、美食广场等。典型代表：万达广场、中粮大悦城等。楼层业态主题定位不清，缺乏统一明确的整体形象；综合体内功能区划分混乱，商户任意组合；管理较混乱；此类是地铁商业最常规最常见的业态组合与商品定位模式，符合地铁商业消费习惯——快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。流行定位模式以非主流的个性时尚服饰与新颖创新型的礼品、玩具、动漫店、DIY商业、外贸商品、中高端服饰、浅娱乐体验等各类潮流小店为主，辅以部分餐饮店，偏向女性市场。这类商铺划分面积较小，租金单价较高，主要客源为购买力有限而又追求时尚的年轻族。典型代表：协信星光汇、龙湖北城天街等。全奢侈定位模式多以大牌自主指定地块+名师设计群落构成，作为高端都市综合体附属群落或购物公园的核心，一般作为高端丰富定位购物中心的子类型存在。该类地铁商业项目都位于高档核心商圈，且一楼商城布满国际一线奢侈大牌的极少数知名超级购物中心。典型代表：TODS、DIORMAISON店。地铁上盖物业分析在北京、香港、深圳、广州，地铁购物早已成为一种时尚、便捷的消费理念有着“地下钱龙”之称的地铁商业成为城市经济重要组成部分概念解读概念特点典型地铁上盖商业物业，即地面地下商业物业联成一体并与地铁站直接相通的商业物业或商业综合体，通过某层楼面与城市轨道站点通道直接或间接相连，使出入城市轨交站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。商业项目得以通过地铁口和地上商业实现有机结合，分享依靠地铁口交通便利优势带来的巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心，并带动商圈发展与提升。深圳万象城、中信城市广场、上海龙之梦、深圳益田假日广场地铁上盖物业属于商业综合体的范畴，是一种功能集聚、土地集约的城市经济聚集体，符合21世纪城市发展潮流，有利于培育城市发展中心、展示城市形象和凝聚人气。如北京东方广场，上海来福士广场，广州中信广场、深圳华润中心万象城等一批地铁上盖物业相继出现。发展机遇Peoplesquare发展定位方法：可以适度提升品牌组合，但要注意城市逐步空心化可能造成的某些负面影响。因素：具体采用中高端时尚定位、个性化特色项目：考虑道路交通、商圈发育程度，商务与商业侧重，顾客群年龄构成、富裕人群比率和构成。交通接驳模式地铁上盖商业物业与地铁站接驳模式主要有以下两种：无缝直通模式：指购物中心特设的入口和地铁站厅处于同一平面上，人流出站即可直接进入商场。间接连通模式：指购物中心距离地铁站距离较远，需要设立封闭或开放式的地下或高架通道甚至需要先通过其他建筑再间接连接地铁站台，从而将地铁出口与商场入口相连接，引导人流从地铁站进入商场内。业态组合模式●业态差异化竞争与实际需求结合。●业态规模化与地标引领结合。●主流业态（主力店）与非主流定位结合。外部特征高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域。高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口。整体统一性：建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调。功能复合性：实现完整的购物、办公、居住配套运营体系，各功能之间联系紧密，高度融合。内部特征高科技集成设施：是高科技和高智能的集合。大空间尺度：室内外空间较大，城市规模和建筑功能多样性相匹配。通道树型交通体系：将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系。现代城市景观设计：通过标志物、小品、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。香港地铁上盖物业案例分析在香港经济飞速发展的今天，地铁商业作出了功不可没的贡献。香港地铁正利用交通创造新的财富神话！香港地铁上盖物业无一例外采取的“只租不售”经营方法，充分体现出地铁上盖物业无法估量的商业价值。案例一圆方——香港首个横向式的大型购物中心圆方——是由港铁精心打造的顶级旗舰商场，占地10万平方米，楼高两层半。以中国五行元素“金、木、水、火、土”为设计理念；寓意体现平衡、高端的生活品味。分五大区域，是首个在香港运用横向式设计发展的商场，场内汇聚了世界顶级名店。集购物、休闲、餐饮、娱乐及文化于一体的一站式购物中心，体现ELEMENTS园方的全方位消费乐趣。案例一圆方——业态分布圆方分为五大区域，分别以中国五行的金、木、水、火、土为主题，商户组合包括世界名牌商店、服饰店、美容店、食肆及娱乐设施。此外平台则设有65055.8㎡的公园，公园更有多个不规则天窗照耀商场中庭。店铺组合方面，50%为时装、30%为食肆、10%为娱乐、10%为其他零售商店。案例一圆方——“金”区业态分布“金”象征尊贵的品位，该区域与环球贸易广场办公楼和酒店大堂直接相通，这里汇聚世界一线品牌商店和食肆。该区域内，设有商场内最大的中庭。此外，该区域内主要店铺包括：Bvlgari、Cartier、Gucci、Versace、Lanvin、Escada、Mulberry及Tiffany&Co.等。案例一圆方——“木”区业态分布“木”突出健康为本，该区以美容化妆精品店和时尚生活专卖店为主。木区内有全球最大的有机及天然饰品店ThreeSixty，是品尝健康美食的最佳选择。主要化妆美容品牌有：BobbiBrown、Chanel、Clinique、EsteeLauder等。案例一圆方——“水”区业态分布在“水”区，可以找到各类美食及餐饮。室内设计通过墙面和地面上灵动富有韵律的图案，表现出水的柔美与温婉。该主题区域内设有多间中高档的时装店及首饰店，包括A/XArmaniExchange、Anteprima、售卖牛仔裤的DIESEL、AGATHA首饰店及M.A.C.等。案例一圆方——“火”区业态分布火区为动感娱乐地带，在火的疆界里有香港唯一观海溜冰场、电影院、电游区等娱乐休闲项目。TheGrandCinema是全球首间“超体感”影院，破天荒设置了首度结合视觉、听觉和触觉的“Infrasonic系统”。该区域内设有多间茶座及咖啡店，包括Starbucks咖啡店、HaagenDazs雪糕店及caffeHABITU。该区域也有不少首度进驻香港的名店，包括KuraChika、来自菲律宾的MetroBooks大型书店及运动品牌FILA等。案例一圆方——“土”区业态分布土区是唯一一个与其他所有区域直接相连的场所，贯通性最强，土区云集了各国潮流服饰，设有男士专区，可精心挑选高级服饰以至咖啡及雪茄品牌，名店有AlfredDunhill、Cerruti1811、Montblanc等，为品味族带来一站式休闲享受。场内也设有丰泽电器和百老汇的电器店。案例一圆方——设计亮点圆方商场在其门楣上的商场名，只有英文名Elements，在其商场的标识上并没有“圆方”的中文名，可见其国际化意识之高。案例一圆方——设计亮点圆方商场的设计灵感来自大自然，设有四千多平方米的天窗，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。案例一圆方——设计亮点商场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的IndoorBoulevard双层复式商铺，商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。案例一圆方——设计亮点圆方商场内的人流通道多为曲线通道，为典型现代Mall的国际商业流行设计手法。现代化的标识，现代室内装饰，商业公共空间的营造，处处体现与国际接轨的现代商业建筑。案例一圆方——设计亮点圆方商场的楼顶平台设有7万平方米的楼顶公园，有多个不规则天窗，照射进商场中庭。除日间自然采光外，夜间同样可以带来非凡的灯光效果。圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田及九龙塘等区。案例一圆方——与香港地铁案例二K11——艺术购物中心K11是全球首个品牌率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。六层楼高、楼面面积3.8万平米。K11定位于25岁至50岁中产阶级、有一定经济能力、追求现代生活的的社会消费群体。案例二K11——业态布局楼层分布详细业态B2-B1大超市、零售美食为主:MarketPlacebyJasons、Sticky、Glacio等1F化妆品、珠宝首饰：AINHOA等2F流行服饰为主：Biba、Amdacious、Cloumbia等3F品牌主力店、娱乐：IMAX影院4F美食、酒店案例二K11——设计亮点为支持本地艺术创作，开拓空间予艺术家与公众交流，K11艺术购物内更设计了十八个「艺廊」，遍布于商场四层的店铺之间，展示艺术作品，让顾客分享艺术创作。案例二K11——设计亮点商场装饰及小品案例二K11——设计亮点商场内外装饰布置上处处体现艺术氛围，让购物成为艺术之旅，塑造一种休闲、享受的购物体验。案例二K11——与香港地铁位于尖沙咀中部区域，连接香港凯悦酒店，尖沙咀地铁站及设计时尚独特的高尚住宅，毗邻为尖沙咀办公区，工作人口接近十万，及约一万间酒店客房，并与香港艺术馆、香港文化中心及香港历史博物馆为邻。案例三海港城——购物王国海港城共由五个区域组成，包括港威商场、海洋中心、海运大厦、马哥孛罗香港酒店商场及星光城，店铺种类包罗万有，汇聚过千个时装、美容、钟表及生活潮流等国际品牌，是世界各地旅客游客梦寐以求的购物天堂。多元化的商户组合让顾客可于海港城一次找到各式各样的心头好，因而获得「购物王国」的美誉。案例三海港城——业态分布楼层分布海运大厦马哥孛罗酒店商场海洋中心港威商场B1儿童设施、家居饰品连卡佛旗舰店百货服饰、皮具皮具、餐饮1F国际一线品牌无2F运动系列、影音器材美容护理、海景美术馆、长廊珠宝、时装、体育用品、美容、名表餐饮3FLCX百货、临海餐饮、作品展海运戏院、影音器材珠宝、银行、数码、名表嘉禾影院、珠宝、银行餐饮4F餐饮餐饮餐饮餐饮主力店玩具反斗城、BodyGloveLCX百货连卡佛旗舰店，住好D，海运戏院LouisVuitton美术馆D&G，Prada，嘉禾港威电影城案例三海港城——设计亮点