低效产业用地再开发(省厅)7.22

促进低效产业用地再开发——推进产业转型升级和企业提质增效的重要途径2016年7月22日一、编制背景二、主要内容三、实施推进CONTENTS|报告提纲（一）从供给侧结构性改革说起（二）什么是“僵尸企业”（三）城镇低效用地再开发（四）低效产业用地再开发编制背景一2016年1月26日，中央财经领导小组第十二次会议，习近平总书记强调，供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。“在适度扩大总内需的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率。”编制背景一（一）从供给侧结构性改革说起什么是供给侧结构性改革编制背景一（一）从供给侧结构性改革说起需求侧供给侧投资消费出口生产要素的供给和有效利用拉动经济增长的“三驾马车”以前现在什么是供给侧结构性改革编制背景一（一）从供给侧结构性改革说起现在以前经济增长扩大内需刺激消费供给侧改革从供给、生产端入手，通过解放生产力，提升竞争力，促进经济发展。举个例子：以前我们致力于让更多的人能用上手机；现在人们消费水平提高了，我们要努力把手机做精致，功能做强大，这样就不愁人们不买我们的手机了。供给侧结构性改革怎么做编制背景一（一）从供给侧结构性改革说起五大任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板把控制新增产能和承接产业转移结合起来，淘汰落后产能技术改造升级一批、兼并重组整合一批、对外投资转移一批、严格标准淘汰一批、完善政策扶持一批让“僵尸企业”退出市场僵尸企业是指那些无望恢复生气，但由于获得放贷者或政府的支持而免于倒闭的负债企业。僵尸企业不同于因问题资产陷入困境的问题企业，能很快起死回生，僵尸企业的特点是“吸血”的长期性、依赖性，而放弃对僵尸企业的救助，社会局面可能更糟，因此具有绑架勒索性的特征。编制背景一（二）什么是“僵尸企业”所谓“僵尸企业”，是指已停产、半停产、连年亏损、资不抵债，主要靠政府补贴和银行续贷维持经营的企业。——冯飞（工信部副部长）编制背景一（二）什么是“僵尸企业”对策当务之急是斩钉截铁处置“僵尸企业”，坚定不移减少过剩产能，让“僵尸”入土为安，腾出宝贵的实物资源、信贷资源和市场空间。2016年要抓紧制定实施推动产业重组、处置“僵尸企业”总体方案，协调出台扶持措施，引导“僵尸企业”平稳退出，积极推进破局性、战略性兼并重组。——苗圩（工信部部长）出台“僵尸企业”土地退出及再开发相关办法。——李侃桢厅长编制背景一（三）城镇低效用地再开发2013年3月，依据国土资源部《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号），我省在南京、无锡等市开展了低效用地再开发试点工作。编制背景一（三）城镇低效用地再开发城镇低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。编制背景一（四）低效产业用地再开发2014年3月，国土资源部下发了《关于江苏省推进节约集约用地工作方案的批复》（国土资函〔2014〕54号），同意在我省全面开展低效用地再开发试点工作。根据国土资源部批复，并结合贯彻落实省委省政府《关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）精神，为深入开展节约集约用地“双提升”行动，推进供给侧结构性改革，促进经济结构调整和产业转型升级，提高经济发展质量,省国土资源厅研究起草了《关于促进低效产业用地再开发的意见》。编制依据：1、《关于印发开展城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发〔2013〕3号）；2、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）；3、《国土资源部关于江苏省推进节约集约用地工作方案的批复》（国土资函〔2014〕54号）；4、中共江苏省委江苏省人民政府《关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）；5、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）；一编制背景（四）低效产业用地再开发编制依据：6、参考了以下资料：《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）南京市：《中共南京市委办公厅南京市人民政府办公厅印发〈关于推进城镇低效用地再开发促进节约集约用地的实施试点意见〉的通知》（宁委办发〔2014〕81号）苏州市：《关于鼓励积极盘活存量建设用地促进土地节约集约利用的实施意见》（苏府规字〔2013〕4号）无锡市：《市政府办公室关于印发无锡市城镇低效用地再开发实施方案的通知》（锡政办发[2015]62号）一编制背景（四）低效产业用地再开发编制背景一（四）低效产业用地再开发为有力推动经济新常态下的产业结构调整和持续健康发展，有效推进产业转型升级和企业提质增效，积极推动产业用地供给侧结构性改革，深入实施节约集约用地“双提升”行动，促进低效产业用地再开发，提高土地资源要素配置效率和产出效益，2016年3月25日，省政府办公厅印发了《关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号，以下简称《意见》）。二、主要内容三、实施推进CONTENTS|报告提纲一、编制背景（三）低效产业用地再开发的认定与范围二主要内容（四）促进低效产业用地再开发（五）明确分类供地政策（六）有序组织规范实施（一）指导思想（二）基本原则全面贯彻党的十八大、十八届三中四中五中全会和中央经济工作会议精神，认真落实习近平总书记对江苏工作的新要求，按照省委十二届十一次全会决策部署，以“迈上新台阶、建设新江苏”为发展目标，推进供给侧结构性改革，促进经济结构调整和产业转型升级，提高经济发展质量；以新型工业化为发展路径，围绕建设制造强省，充分发挥市场机制的倒逼作用，有效纠正资源要素错配，主动促进资源要素适配，积极提升资源要素优配，提高产业企业效益；以土地利用方式转变促进经济发展方式转变为主线，充分挖掘存量建设用地利用潜力，建立健全产业用地盘活利用的引导政策和激励机制，提高低效产业用地等要素资源配置效率；为加快转变经济发展方式、加快调整经济结构、加快培育形成新的增长动力提供有力支撑。二主要内容（一）指导思想促进转型，优化配置政府主导、规划引导市场导向、因势利导公开透明、维护权益规范运作、分类处置二主要内容（二）基本原则明确范围二主要内容（三）低效产业用地再开发的认定与范围低效产业用地是指位于土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，不符合产业政策导向、安全生产和环保要求，布局散乱、利用粗放，属于淘汰、落后、过剩产能，用途不合理、产出效益低的工矿仓储等存量建设用地。明确内容二主要内容（三）低效产业用地再开发的认定与范围低效产业用地再开发是指在满足基础设施、公共设施、公益事业等配套设施用地前提下，将低效产业用地通过政府主导再开发、市场主体实施再开发、综合整治提升改造等多种方式进行再开发利用，促进产业转型升级和企业提质增效。明确程序二主要内容（三）低效产业用地再开发的认定与范围市、县人民政府在城镇低效用地调查基础上，结合本地实际情况，合理确定本地区低效产业用地认定标准，建立本地区低效产业用地再开发项目库，稳妥有序组织实施。各地要根据当地经济社会发展现状，制定低效产业用地再开发的相关实施细则，报省国土资源厅和省发展改革委、经济和信息化委备案。在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展方向的前提下，分类明确低效产业用地再开发政策，积极推动产城融合，引导实现规模集中、要素集聚、产业集群、用地集约、效益集显。二主要内容（四）促进低效产业用地再开发加快转型升级发挥市场作用推动产城融合引导要素整合加大政策支持二主要内容（四）促进低效产业用地再开发推动产城融合单一生产功能的开发区、产业集聚区，可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，适度增加商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设用地供应，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。二主要内容（四）促进低效产业用地再开发加快转型升级在符合相关规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科研、健康养老、工业旅游、众创空间、现代服务业、互联网+等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。过渡期满后需按新用途办理用地手续的，符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。二主要内容（四）促进低效产业用地再开发引导要素整合坚持市场化运作，通过联合、兼并、收购、改制、重组等方式，有效整合资本、劳动力、技术、土地等资源要素，促进产业转型升级，化解过剩产能和淘汰落后产能。企业兼并重组需要搬迁的工业项目确需新增建设用地的，纳入年度新增建设用地计划统筹安排，保障合理用地需求。二主要内容（四）促进低效产业用地再开发发挥市场作用正确处理政府与市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，调动土地权利人和社会各方的积极性。各地可结合本地实际，通过政府主导再开发、原土地权利人自主再开发、市场主体参与再开发等多种形式，采取收购储备、鼓励流转、协议置换、“退二进三”等多种方式实施低效产业用地再开发。二主要内容（四）促进低效产业用地再开发加大政策支持落实国家关于进一步优化企业兼并重组市场环境的相关政策，企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，转让全部或部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力的，不属于增值税征收范围，不应视同销售而征收增值税。研究完善非货币性资产投资交易的企业所得税、城镇土地使用税、企业改制重组涉及的土地增值税等相关配套政策。二主要内容（五）明确分类供地政策在不改变土地用途（二级分类）情况下，以追加投资、提高容积率、土地利用率等方式继续开发，或确需整体、分割转让的，经市、县人民政府批准，可采取协议出让方式完善用地手续。土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等国家支持发展的新产业、新业态的，经市、县人民政府批准，可采取协议出让方式供地。此类土地再开发后确需分割转让的，应当经批准后按幢或层作为最小分割单元转让，且分割转让的建筑面积不超过再开发后总建筑面积的30%，相关要求须在土地有偿使用合同中明确约定。二主要内容（五）明确分类供地政策不具备独立再开发利用条件，且单宗用地面积不超过3亩，需与周边相邻土地统一规划再开发的，或是原则上单宗用地面积不超过3亩的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），累计不超过再开发项目用地总面积10%，规划要求与相邻土地一并集中再开发的，经市、县人民政府批准，可以协议出让方式供地。低效产业用地再开发中涉及改变土地用途、提高容积率等土地使用条件，经批准采取协议方式出让的，按新旧土地使用条件下同一基准日的地价之差核定补缴土地出让价款。现有工业用地改造后不改变用途，提高土地利用率和增加容积率的，可不再补缴土地价款差额。二主要内容（五）明确分类供地政策分类处理历史遗留用地问题——三个阶段用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市、县人民政府国土资源部门出具符合土地利用总体规划的审核意见，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，由市、县人民政府办理土地登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2009年12月31日之前的，符合现行土地利用总体规划，已与农村集体经济组织和农户签订征地协议并确认全部补偿安置到位，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按照土地管理法律政策落实处理（处罚）后，按土地现状办理用地手续；用地行为发生在2010年1月1日之后的，按现行土地管理法律法规办理。二主要内容（五）明确分类供地政策再开发后土地用途变更为商品住宅及城市基础设施、公共设施的，应由市、县人民政府依法收回，纳入政府土地储备，按现行土地供应政策办理。二主要内容（六）有序组织规范实施加强组织领导低效产业用地再开发涉及面广、政策性强，各市、县人民