土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范188P

-0-MobileResearchActivitesofETRI主讲人：董振武土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范-1-投资决策阶段土地获取阶段规划设计阶段建设施工阶段销售物业阶段战略计划经营计划目标管理组织结构制度流程人力资源管理从法律角度看房地产项目开发流程关键管控点与解决之道从管理角度看房地产企业法律风险防范与应急预案房地产企业风险防范体系最好的不一定是最适合的最适合的才是最好的-2-土地一二级联动开发操作实务及法律风险防范一、土地一级开发失败案例的教训和警示二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件三、土地一、二级联动开发需要注意的法律问题四、土地一级开发成功案例及法律相关文件-3-一、土地一级开发失败案例的教训和警示1、房地产通常拿地方式2、失败案例-4-土地获取土地市场（招拍挂）资本市场（收购）二级市场一二级联动直接进行项目转让股权收购部分收购全部收购（收购项目公司）商品房包销承包经营一、房地产企业通常的拿地方式-5-一、土地一二级开发失败案例的教训和警示浙江义乌土地一级开发失败案例1、情况反映2、土地使用权出让合同3、催款函二、土地一级开发流程关键管控点及相关文件1、土地一级开发概况2、土地一级开发基本概念3、土地一级开发模式及比较4、土地一级开发的主体5、土地一级开发过程及流程6、土地一级开发中的热点、难点7、国家及主要地方的土地一级开发相关法律法规、政策及解读土地一级开发概况一、全国土地一级开发产生及基本情况1（一）我国城市土地一级开发产生的背景1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础。2.我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式。3、我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力。一、全国土地一级开发产生及基本情况1（二）我国城市土地一级开发的发展历程1、萌芽期（1996年至1999年）这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，土地一级开发的概念还不是很明确。1996年上海、杭州等地率先开展的土地整理活动，可以说是土地一级开发的雏形。1999年以前，土地储备工作主要还停留在由开发商和用地单位自由组合阶段。土地一级开发的相关法律法规也尚未出台。这一时期土地储备开发工作还比较混乱，土地一级开发和房地产开发均由获得土地使用权的房地产开发商来完成。土地一级开发概况一、全国土地一级开发产生及基本情况1（二）我国城市土地一级开发的发展历程2.发展期（1999年至2002年）这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。由于经营性用地“招拍挂”制度的实施，协议出让土地逐渐减少，开发商拿地的门槛和难度越来越高，一些开发商迫于市场化的竞争压力，开始转向专门从事土地一级开发，这些公司的主要任务就是在完成具体地块的土地一级开发（包括征地、拆迁和基础设施建设等）之后将土地交还给政府，再由政府统一向社会出让熟地。但在这个时期，土地一级开发公司主要是通过政府划拨等形式来确定取得土地，虽然针对性和专业性比较强，但由于缺少市场竞争，使得土地一级开发工作未能达到理想的效果。这种情况的典型案例是中关村科技园区的土地一级开发。从全国范围来看，由于土地储备开发工作逐渐升温，有条件的城市大都建立了土地储备制度，成立了土地储备机构，并由土地储备机构专门承担土地一级开发工作。土地一级开发概况二、北京市土地一级开发情况11、土地储备和市场建设的相关政策办法基本完善。2、建立了市区两级土地整理储备机构。3、推动了土地储备制度的实施。4、探索了政府储备土地一级开发的管理模式。5、建立了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度，推动了新的供地制度和建设项目的顺利实施。6、筹措了土地储备和开发资金。7、建立了土地交易市场，推动了经营性土地入市交易。北京市率先在全国尝试采用公开招投标方式选择土地一级开发主体。土地一级开发概况一、土地一级开发的内涵二、土地一级开发的内容三、土地一级开发的性质和特点四、土地一级开发与二级开发的关系土地一级开发基本概念一、土地一级开发的内涵21、内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。土地一级开发基本概念一、土地一级开发的内涵22005年颁布的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第二条规定，本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地)，根据城市经济发展对土地需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。土地一级开发基本概念一、土地一级开发的内涵2对土地一级开发较为一致的看法：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。土地一级开发基本概念一、土地一级开发的内涵22、土地一级开发内涵的三要素利益协调的平台调控土地的手段123权属流转的过程土地一级开发基本概念二、土地一级开发的内容2土地一级开发的内容，主要包括：1、征地补偿、拆迁安置；2、土地平整；3、市政基础设施和公共配套设施建设；按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发基本概念三、土地一级开发的性质和特点21、土地一级开发的性质我国实行土地的社会主义公有制，决定了政府必须垄断土地一级市场。我国宪法明确规定，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。土地一级开发是政府代表国家以土地所有者的身份运营土地，参与房地产市场活动，是政府有计划主动供地以实现经济持续健康发展的一种宏观调控手段。政府要正确履行经济社会管理职能，加强土地规划、计划和城乡建设规划管理，加强城乡建设用地管理，严格规范农村集体土地转为城市建设用地，大力推进节约用地、合理用地。可见，土地一级开发是政府行为。土地一级开发基本概念三、土地一级开发的性质和特点22、土地一级开发的特点土地一级开发所涉及的征地、拆迁、市政基础设施建设，都是政府对某一范围内土地使用规划的落实，是一级开发商受雇于政府的行为，一级开发的结果当然要由政府承担。政府作为社会公共利益正式代表，其公共性特点，也必然在一级开发活动中有所体现，这就致使土地一级开发与其他建筑业存在显著的区别。（1）政治性（2）财政性（3）全局性土地一级开发基本概念四、土地一级开发与二级开发的关系2在城市中，土地开发有一级和二级之分，土地二级开发通常是指房地产开发；土地供应是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的开发属一级开发，之后为二级开发。一级开发开发商取得一级开发权，只是受政府委托从事“三通一平”等工作，并未享有该片土地的使用权。一级开发完成后，想要对同一片土地进行二级开发，必须再到市场上通过招拍挂，通过竞争取得二级开发权。一级开发二级开发土地一级开发模式及比较土地一级开发模式及比较二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较3一、当前全国土地一级开发的主要模式土地一级开发模式及比较一、当前全国土地一级开发的主要模式31、从空间上来讲，成片（或连片）开发及分片开发两类。2、从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；3、从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：第一，割腊肉式；第二，指婚式；第三，招亲式；第四，新城公司式；第五，借壳上市式。土地一级开发模式及比较二、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较3土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。下面就以重庆和北京两个城市的土地一级开发模式为例，分析比较政府主导型模式和企业主导型模式各自的优缺点。土地一级开发模式及比较一、主要模式（以土地一级开发实施主体为准进行划分）及比较31、重庆——政府主导型模式重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团（城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富）。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发“，生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让（见图一）。出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配：出让所得综合价金扣除应支付的土地储备开发成本后的10%，作为土地储备开发发展专项资金存入土地储备开发资金专户；其余上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县政府按