万科物业新项目承接查验操作手册

物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第1页共67页物业新项目承接查验操作手册本手册物业承接验收是指在物业正式接管项目之前，地产、物业联合组成房屋承接验收小组，对房屋建造质量、使用功能、管理资料等进行的综合性验收。物业承接验收是物业管理进入实质操作阶段的第一步、是协助地产梳理项目遗留问题点、把握施工质量的重要关口，同时，物业承接验收制度是《物业管理条例》重要制度之一，是为了维护业主的合法权益，明确物业开发建设单位、物业服务企业、项目业主各自的责任，避免物业服务中因物业质量责任不清而导致的物业服务纠纷,进而影响到正常的物业管理秩序、影响到地产的质量口碑，造成不必要的品牌损失。2011年1月1日起，建设部《物业承接查验办法》正式生效实施，前期介入组综合公司多年经验、例行做法、现行国家规范、规程、标准等结合《物业承接查验办法》要求梳理编制本手册，期待对我们新项目物业承接查验工作有所帮助。期待各位在实践中提供宝贵意见，方便我们持续调整、丰富本手册的内容，谢谢。新项目片区前期介入组二零一零年十一月物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第2页共67页目录第一部分1.物业承接查验总体要求········································032.物业承接查验工作原则········································033.物业承接查验工作流程········································044.物业承接查验安全底线标准····································05第二部分1.物业承接查验工作准备········································061.1.物业资料的承接查验·····································071.2.物业设备设施的承接查验·································082.房屋本体及公共设施的承接查验································093.供配电系统设备设施承接查验··································134.电梯系统设备设施承接查验····································205.安防系统设备设施承接查验····································246.消防系统设备设施承接查验····································307.楼宇自控系统设备设施承接查验································378.综合布线系统设备设施承接查验································449.空调系统设备设施承接查验····································4610.给排水系统设备设施承接查验··································5811.钥匙承接查验················································6112.绿化园林建筑工程承接查验····································6213.绿化园林植物工程承接查验····································64物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第3页共67页第一部分1.物业承接查验总体要求规范公司内新建物业的承接查验工作，确保物业共用部位、共用设施设备在集中交付后能安全、正常地投入使用，规避重大安全风险或严重影响客户安全使用的情况。2.物业承接查验工作原则2.1.新建项目在房屋集中交付前都必须进行共用部位承接查验，并确保共用部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。2.2.地产与物业应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于万科品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的共用部位实施承接查验工作，并防止工程未完工、未完成竣工验收及未到达安全底线标准的情况下进行承接查验及交付。2.3.地产必须将共用部位承接查验和交付工作列入项目分期开发节点计划中，且须邀请物业共同协商确定计划时间节点。2.4.由于需要进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产与物业在制定承接查验工作计划时应预留合理时间，并在房屋集中交付10个工作日前完成承接查验、整改和移交工作。对经地产和物业共同确认可延后完成整改的质量缺陷，应在承接查验协议中明确约定整改完成时间。2.5.地产与物业根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。对于涉及安全底线标准的质量缺陷，必须在地产移交给物业前完成整改；对于不涉及安全底线标准的质量缺陷，若无法在移交前全部整改完毕，应确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。2.6.如果出现以下情况之一的，物业应及时书面上报给集团工程采购管理部、物业事业本部和客户关系管理部：A.交付使用前不进行物业承接查验工作；B.工程未完工、未完成竣工验收就进行承接查验；C.存在有部分功能性设备设施整体不进行承接查验工作；D.在承接查验中发现功能性质量缺陷或不符合安全底线标准的质量缺陷；E.在承接查验过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的。出现上述A、B、C、D情况之一的，物业有权拒绝接管，地产需承担由此造成的管理风险和相应成本。2.7.若由物业协助地产完成相关质量缺陷的整改工作，按以下原则处理：2.7.1.若由集团或区域确定需物业协助完成涉及安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向物业支付实际完成工作成本的5倍价格作为整改费用；2.7.2.若由集团或区域确定需物业协助完成涉及非安全底线标准的质量缺陷的整改，地产须向物业支付实际完成工作成本的3倍价格作为整改费用。物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第4页共67页2.7.3.地产若需将相关质量缺陷的整改工作委托给物业完成的，双方需根据市场化原则协商，并确定相关费用。由于工程施工进度原因无法在规定的时间内完成共用承接查验和交付工作的，导致物业因此增加的应急费用需由地产承担。以上相关费用的收取须参照VK-WY/Q-57《物业与地产相关业务管理规范》相关要求执行。3.物业承接查验工作流程地产组建承接查验小组与物业共同制定承接查验计划查验小组编制《新建物业资料移交明细》，进行资料移交整改补齐资料YESNO交付前两个月物业检查核对现场查验，填写《新建物业现场查验记录表》继续整改NOYES双方签订《物业承接查验协议》，查验小组编制《新建物业共用部位及设施设备移交明细》、《新建物业移交确认表》交物业核查现场复验签字、盖章核查属实NOYES物业交接后30日内，物业向相关房地产行政主管部门办理备案手续，并将物业承接查验备案情况书面告知业主物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第5页共67页4.物业承接查验安全底线标准新建物业承接查验安全底线标准包括但不限于以下内容：4.1.消防系统（1）消防工程须有消防验收合格证明并在交付时系统整体能正常工作；（2）防火门符合消防要求，能有效防火、防烟；防火卷帘在自动和手动控制下均能可靠动作；（3）消防或逃生通道间距与高度符合消防要求，各处消防通道内没有障碍物，并保持畅通；（4）高层建筑的疏散走道和安全出口处设置有合格的灯光疏散指示标志；（5）高层建筑至少有一种可以有效通知住户疏散的设备；（6）以上消防系统设备、设施的验收要求须符合：GB50016—2006《建筑设计防火规范》、GB50045－95《高层民用建筑设计防火规范（2005年版）》、GB50166—2007《火灾自动报警系统施工及验收规范》、GB50261—2005《自动喷水灭火系统施工及验收规范》、GB50098-98《人民防空工程设计防火规范（2001年修订版）》、GB50038-94《人民防空地下室设计规范》等消防规范。4.2.其它重要设备4.2.1.电梯须有质量技术监督部门出具的电梯合格证明和准用文件；消防电梯须按消防设计能正常运作；4.2.2.供电系统（LV低压/HV高压）（1）必须提供设备测试报告，操作手册和完工图纸；（2）所有高/低压设备需能正常自动或手动工作；（3）必须提供设备操作工具和备件；（4）发电机能正常投入使用，停电状态下能自动转换给消防系统提供应急满负载设备电源；4.2.3.须提供防雷和地线检测证书，在交接中检测不低于国家或地方的最低要求；4.2.4.超低压系统（ELV）-消防或报警系统电源必须配备应急电源；4.2.5.通风系统（排风及新风）（1）密封场所必须提供通风（自然或机械通风，以设计文件为准）；（2）自然通风场所必须保证通风管道和通风口没有堵塞；4.2.6.燃气系统（煤气或天然气）13.1.5.管网不能通过密封空间（必须设在通风空间）；13.1.6.如有减压设备，其必须能自动工作并提供手动调控阀；13.1.7.若当地燃气管理部门有另行规定的，则以当地管理部门的规定执行；4.2.7.须有合法且符合标准（或有卫生许可证）的供水水源为小区提供生活用水；物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第6页共67页4.2.8.规划设计的周界防越及联动报警系统、门禁管理系统、闭路电视监控、楼宇对讲系统、室内安防系统、车场道闸管理系统、紧急广播系统均符合本规范中的6.2.4新建物业共用部位接管验收标准，并能正常工作。4.3.房屋本体及公共设施4.3.1.小区外围及封闭式组团的围墙均按照设计要求全部完工；4.3.2.房屋外墙贴面、公共楼道、电梯厅贴面和吊顶无脱落伤人危险；4.3.3.泳池及水景的水中灯具采用安全电压和安全设备；泳池区域的照明、插座配备漏电保护装置；4.3.4.如有返修施工在交接区内，需提供能防止导致人身或财产伤害的隐患的分隔和防护设施；4.3.5.地面消防车通道必定开通并没有堵塞；4.3.6.地面工作井（沙井）盖须安装完毕；4.3.7.所有重要设备房间，必须能上锁。第二部分1.物业承接查验工作准备1.1.新建物业验收应具备的条件：1.1.1.建设工程施工全部完成，已经竣工验收合格，取得相关证件；1.1.2.供电、供气、给排水、卫生、道路、配套设施等能正常使用；1.1.3.房屋具备初步交付条件。1.1.4.物业承接查验前的准备1.1.4.1.承接查验前应做好以下准备工作：1.1.4.1.1.与地产项目部联系好查验事项、查验日期、进度、查验标准等；1.1.4.1.2.物业选派专业技术人员到现场摸底，有针对性地编制验收计划；1.1.4.1.3.前期介入组提前参与物业竣工验收和机电设备的安装调试，做到心中有数；1.1.4.1.4.准备好承接查验用的各类设备设施、记录表格等。1.1.4.2.承接查验小组组长拟定物业承接查验计划，物业承接查验计划应包括以下内容：1.1.4.2.1.物业承接查验项目清单；1.1.4.2.2.承接查验小组人员分工；1.1.4.2.3.承接查验小组日程安排；1.1.4.2.4.承接查验小组施工质量整改工作沟通会（地产、物业、施工方）；1.1.4.2.5.其他（前期介入组在前期介入中反馈的问题点未整改部分在此体现，督促地产、施工方整改）。物业新项目承接查验操作手册深圳市万科物业服务有限公司第7页共67页1.1.5.物业承接查验的主要内容1.1.5.1.物业资料在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。1.1.5.2.物业共用部位按照《物业管理条例》的规定，