公寓专题研究2016.4.8

兴达经纪公寓专题研究兴达经纪2016.4.8兴达经纪公寓概念界定公寓价值体系梳理长租公寓专题研究公寓户型专题研究公寓家具专题研究目录兴达经纪概念界定从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。公寓=非住宅房产证+40年/50年产权公寓=非住宅房产证+40年/50年产权+不符合住宅日照与楼间距要求与住宅区别：公寓新定义：兴达经纪从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。写字楼住宅公寓产品商务功能居住功能住宅写字楼公寓两种功能无明显界限，可自由转换，处于不同的市场环境会呈现不同使用功能的偏向集中办公，形象展示较好不具备具备不具备概念界定兴达经纪功能复合的公寓产品区别于居住产品：非居住用地，40或50年产权公建化外立面大堂、电梯间等商务化配套、商务化物业管理套内空间和平层空间的可分割区别于商务产品：智能化消防要求不一致、无中央空调等层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米增加了煤气等生活配套VS公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。概念界定兴达经纪一、区位优势明显，多位于城市核心区，或是新型发展区域二、交通便利，城市主干道沿线等三、周边配套相对齐全，尤其与商业、写字楼伴生四、依托强大的城市资源外部因素内部因素一、明确定位——功能单一/城市综合体二、独具特色——建筑形式/升值潜力三、功能体系明晰——对于公寓功能的确定概念界定兴达经纪用地性质住宅商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年40年特点面积较小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业服务，物业管理费也较高根据用地性质与产权的年限划分普通公寓商务公寓酒店式公寓概念界定兴达经纪对比因素项目名称地理位置区域环境建筑形式配套标准服务标准目标客群范围市场认可度普通公寓★★★★★★★★★★★★★无无酒店式公寓★★★★★★★★★★★★★★产权式酒店★★★★★★★★★★★★★★★★★产品类比分析服务式公寓需开发商持有经营；而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高。概念界定兴达经纪根据用地性质与产权的年限划分居住公寓商务公寓界定配套配套界定居住用地上的公寓一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别普通住宅建筑，此类公寓明确为居住公寓。居住公寓的配套公共服务设施一般住宅标准配置商务金融用地规模较大的建设项目可根据需要配建适量公寓，配建比例一般不超过建筑总量的35%，商业金融用地上配建的公寓明确为商务公寓商务公寓的停车场等配置公共服务设施按照一般公建标准配置概念界定兴达经纪概念界定-酒店式公寓定义•“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。简单定义其概念归结为三点：统一经营售后回租完整产权•解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。兴达经纪特点酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；酒店式公寓必须具有居家的氛围；相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；概念界定-酒店式公寓兴达经纪与传统酒店的区别•酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。•酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。•它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐。概念界定-酒店式公寓兴达经纪公寓概念界定公寓价值体系梳理长租公寓专题研究公寓户型专题研究公寓家具专题研究目录兴达经纪14参与各方关系及其法律责任投资者开发商担保公司银行按揭管理公司酒店管理公司《房屋租赁合同》《担保函》《房屋买卖合同》委托关系两者签委托协议，由管理公司管理，开发商以一定产权提供担保。保证人与被保证人关系，承若不能兑现时由担保公司负责赔偿。担保公司可向开发商要求反担保。签定借贷合同，以房产抵押作保证。开发商向银行作保证，承无限连带责任。产权式酒店的运作模式概念界定-产权式酒店兴达经纪15•（一）房屋买卖合同法律关系。•投资者首先与开发商签订《房屋买卖合同》，这与商品房买卖是相同的。•（二）房屋租赁合同法律关系。•投资者与酒店管理公司签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况，如：租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。•（三）担保法律关系•投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，由担保公司（保证人）出具的《担保函》以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。同时约定项目的回购时间，违约承担相应的担保责任。•备注：•管理公司以及担保公司可以为开发商旗下的子公司；担保公司可以不是专业担保公司，非专业担保公司也可以为项目作担保。参与各方关系及其法律责任概念界定-产权式酒店兴达经纪16产权式酒店经营管理模式•1）管理公司自营•由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。•2）委托知名酒店经营公司经营•委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营管理，在本地招聘酒店员工。•3）挂牌知名酒店经营公司自营•挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导管理，在本地招聘酒店员工。概念界定-产权式酒店兴达经纪17序号经营模式优势劣势1号模式管理公司自行经营成本较低灵活性较大缺乏酒店管理经验没有品牌优势，抗风险能力很低投资者信心不足2号模式委托酒店管理公司专业经营管理品牌知名度高能很好提高投资者信心成本过高酒店管理公司对项目要求苛刻3号模式挂牌酒店自行经营品牌知名度高有相应的管理经验和人才技术投资者对其有信心灵活性较高，成本相对较低抗风险能力相对较低管理力度与执行力可能有所下降备注：对于经营模式的考核与评估主要因素有：1.经营成本2.品牌知名度对消费者的影响3.抗风险能力概念界定-产权式酒店兴达经纪居住公寓价值体系居住公寓体系选址标准一般首选繁华地段周边配套设施齐全对外部景观资源无硬性要求物业标准外立面形式多采用现代风格采用精装修标准服务标准安全设施配套“金牌式“管家服务户型面积偏小且较为单一公寓价值体系兴达经纪居住公寓——硬件配套户型面积要求：居住公寓户型面积一般以30-80平米居多，精装修标准，可以实现拎包入住。个别高档居住公寓依托优越的资源禀赋，户型面积普遍在100平米以上，借此实现较高溢价。管家式服务居住公寓高档居住公寓银座领海公馆公寓价值体系兴达经纪居住公寓——软件配套物业服务：管家式服务高档居住公寓要求内外配套齐全，装修标准较高，真正的高档居住公寓对物业服务要求较高，个别项目可以实现“金牌管家服务”对于中档居住公寓，注重社区内部配套设施，满足客户日常生活需求。西宁龙湖Moco国际公寓公寓价值体系兴达经纪商务公寓商务公寓体系选址标准城市发展商务中心区、新兴发展区域或城市成熟商圈处于众多成长型公司的聚集地交通便捷之地，周边最好有轨道交通支撑物业标准智能化系统（包含宽频上网等）齐全的商务配套设施（商务服务中心+大型会议室等）服务标准安全设施配套专业的物业服务豪华挑空大堂居住公寓价值体系公寓价值体系兴达经纪商务公寓——硬件配套户型面积要求：商务公寓灵活性较强，户型面积设计小到几十平米，大到几百平米。在济南明文规定，商务公寓的单套建筑不允许超过90平米。公寓市场上，户型尺度以40-60平米的小户型居多。无梁柱大板结构设计公寓价值体系兴达经纪商务公寓——软件配套管家式服务商务配套管家式服务大型会议室商务服务中心挑空大堂公寓价值体系兴达经纪酒店式公寓酒店式公寓体系选址标准物业标准服务标准商务区、高档住宅或酒店聚集区、高新产业区、涉外商贸聚集地交通便捷、城市先进要素聚集占据优越的自然资源或城市资源雄伟气派的外立面豪华入户大堂齐全的配套（高档会所＋城市配套）星级酒店式服务安全设施配套公寓价值体系兴达经纪酒店式公寓——硬件配套管家式服务户型面积要求：酒店式公寓注重空间舒适度与品质感，故所选户型面积一般偏大：户型一房（平米）两房（平米）三房（平米）面积５０－８０８０－１２０１２０以上全方位顶级配套高标准的精装设施管家式服务会所配套公寓价值体系兴达经纪酒店式公寓——运营方式直接销售投资增值销售返租销售发展商物业管理公司业主委托销售管理业主发展商酒店经营管理公司委托管理销售委托经营返利发展商投资者酒店经营管理公司出租/委托经营委托经营返租回报销售产权运营方式公寓运营方式兴达经纪北部湾一号：前卫、现代的建筑解构手法使项目立面效果充满艺术感公寓产品附加值塑造兴达经纪北部湾1号还配置了空中网球场、无边际泳池、海滨休闲商业区、商务会所、幼儿园、大面积观海景观露台及各种活动场所，还有亚热带风情的绿化景观布置，为业主提供丰富而舒适的休闲生活。北部湾一号：配套齐全，提升项目整体价值公寓产品附加值塑造兴达经纪锋尚国际公寓：引进欧洲高舒适度低能耗优化设计系统，打造高科技公寓社区高舒适度低能耗优化设计系统由八个子系统组成1、外墙子系统2、外窗子系统3、屋面和地下子系统4、混凝土采暖制冷子系统5、健康新风子系统6、防噪音子系统7、垃圾处理子系统8、水处理子系统混凝土采暖制冷子系统垃圾处理子系统公寓产品附加值塑造兴达经纪塑造北欧景观园林风格，打造超高绿化率社区混凝土采暖制冷子系统公寓产品附加值塑造兴达经纪公寓概念界定公寓价值体系梳理长租公寓专题研究公寓户型专题研究公寓家具专题研究目录兴达经纪长租公寓成为年度投资热点长租公寓行业爆发，和其所处的时代环境有关租房市场房东端和租客端众多的痛点亟待解决，90后消费升级和良好租住体验的需求，房地产租赁市场的大环境，资本市场和互联网的助推以及国家政策面的推动。兴达经纪租房现状及痛点：目前国内的租房市场对比美日等发达国家有较大差距，无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。自动刷新的假房源及虚假图片长租公寓成为年度投资热点兴达经纪白领时代的到来与90后的个性需求：2015年我国将进入非农从业人员中白领总量超过蓝领的“白领时代”，对车、房、服务等的需求将不断提升。而90后消费时代的来临，更突显需求的个性化特征。《赶集网租房报告》显示目前租房市场租房者近七成是85后，近半为90后。同时