北京某商业城商铺销控建议书

北京某商业城商铺销控建议书自北京某商业城店铺切割完成以后，我司就北京某商业城产权商铺的销控问题组织商业研究中心有关专家及项目组成员召开专题会议，讨论、研究北京某商业城商铺的销控原则和措施，在综合多方意见和建议的前提下，我司现就北京某商业城商铺销售控制问题提出如下建议。一、商铺销控的目的1、为实现良好的经济效益和社会效益提供保障。北京某商业城不仅仅是要将商铺销售出去，实现投资回报，更重要的是保证北京某商业城开业后可持续的经营管理。为使北京某商业城在后期的经营中取得良好的经济效益和社会效益，我们认为必须在商铺销售时实施有效销控，以此保证北京某商业城符合前期的市场定位、经营定位，保证北京某商业城良好的整体对外形象，保证经营者有序经营，保证北京某商业城的各项经营管理措施能有效实施。只有这样，北京某商业城的经营效益和社会效益才能得到保障。2、提升北京某商业城整体商业价值。北京某商业城地处南三环木樨园商圈，商业价值不言而喻。为进一步挖掘北京某商业城的商业价值，提升北京某商业城的整体商业价值，北京某商业城产权商铺在销售过程中必须实施有效的销控。只有这样，才能保证北京某商业城的经营管理工作能有序地开展，保证商场的规范管理，树立北京某商业城良好的社会形象，从而保证北京某商业城和投资者、经营者、业户实现良好的经济效益，实施“四赢”战略，只有北京某商业城、投资者、经营者、业户实现良好的经济效益和社会效益，北京某商业城商铺的商业价值才能逐步提升，从而使北京某商业城的整体价值得到进一步提高。3、创造良好的经营管理条件。北京某商业城B1至3F楼是产权式商铺，不同于传统的市场式商场。北京某商业城引入的是“商铺+商场”的经营管理模式，即商场式管理，店铺式经营，实行统一规划、布局和实施规范的商场管理。为保证商铺在后期的经营过程中，1符合北京某商业城整体的业态及业种定位等经营管理要求，因此，在进行商铺销售前必须进行有效的控制，为后期的经营管理奠定良好的基础，为北京某商业城经营管理的实施创造良好的前提条件。二、销控原则1、有利于商铺销售的原则。为了尽快实现投资回报，北京某商业城在商铺销售过程中，应以有利于销售为出发点，进行合理的销控。因此各方必须充分认识到销控措施是为了更好的销售，正确理解销售与销控的关系，灵活把握、处理好销售与销控的矛盾。2、符合经营定位的原则。北京某商业城的经营定位是我司在对前期北京某创意房地产经纪公司所做的市场调查的基础上，会同贵司进行专题讨论而得出的，北京某商业城商铺的销控，必须符合北京某商业城的业态定位及经营定位的要求，以保证北京某商业城的整体对外形象不受影响和损害。3、符合功能布局的原则。北京某商业城进行了科学的、详细的垂直及平面功能布局，整个项目的功能分布明确，充分体现了各业态、各业种、各品类之间的关联性、层次性和过渡性，保证了各业态、业种、品类在整体经营布局中的协调性。若销控符合功能布局的要求，则各楼层功能清晰，不重复交叉，反之则各楼层功能混淆，互相影响，既不利于经营，又严重影响北京某商业城的整体形象。4、有利于经营管理的原则。北京某商业城实行的是统一规划布局、统一卖场形象、统一营业人员管理、统一物价质量计量管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场管理、统一服饰形象的“十统一”规范管理，以“商铺式经营，商场式管理”的经营管理模式，来保证经营秩序的良性运行，使各业户、经营者的利益得到有效保障。北京某商业城商铺的销控，应以有利于经营管理为原则，为后期经营管理工作提供保障。三、销控措施1、分楼层销控北京某商业城各楼层的经营定位不同，各楼层的功能分布也不相同，销售商2铺时，必须根据投资者的意向，针对其投资经营的具体情况进行销控，依据各楼层的定位和功能布局，将不同意向的投资者按定位和功能布局控制在不同的楼层。2、按功能区销控每个楼层都有不同的功能区，通过按楼层功能布局将投资者固定在该楼层后，再根据功能区进行销控，将投资者分别控制在不同的功能区内。3、按品类销控根据投资者投资意向、经营商品的类别进行销控，将各种商品按商品类别控制在相应的功能区内。具体经营品类及相应的功能区参考北京某商业城店铺销控图。按销控图所列商品品类销控，将经营相同品类商品的投资者控制在同一功能区内，同时将购买同一功能区商铺的投资者，限定经营同样的商品品类，这样既保证了商品布局的协调、合理，又能保证各区域功能明晰。4、按已售、未售区域销控在各个功能区内，根据销售进度，标明出已售商铺、未售商铺，分批次进行销售。待第一批次相邻的商铺售完以后，接着推出第二批次相邻的商铺，以此类推。这样，就能做到销售出去的商铺铺铺相连，形成相对独立的已售区域，如果有剩下未售商铺，那么剩下的部分未售出的商铺，也能铺铺相连，形成相对独立的未售区域，便于后期统一招商、经营和管理。5、按投资者类型销控我司认为，购买商铺产权的投资者有四种类型，必须针对其不同的投资意向和特点分别进行销控。（1）投资自营型。即投资者购买商铺产权后，自己经营。既是投资者，又是经营者。针对此类投资业户，在销售商铺时，必须严格按照楼层、功能区和商品品类进行控制。对自营业户商铺的销售，必须将其控制在相对应的楼层、相对应的功能区、相对应的品类区域里，并要求投资自营业户与北京某商业城签订《北京某商业城商铺销售补充协议》和《北京某商业城管理公约》，以规范其经营行为。（2）投资自租型。3即投资购买商铺，但投资者自己不经营，由投资者自己负责将经营使用权转让给他人，投资者自收租金。此类投资者可以在各楼层各功能区选择商铺，北京某商业城在商铺销售过程中应严格按楼层、功能区销控，对该类商铺经营的商品品类进行控制，限定所购商铺的经营范围和经营类别，同时必须与北京某商业城签订《北京某商业城商铺销售补充协议》和《北京某商业城管理公约》，严格规范经营者的经营行为。（3）投资返租型。对只投资购买商铺，不参与经营的购买者，北京某商业城按投资双方约定的回报率计算租金返还给投资者。针对此类投资业户，北京某商业城的销控措施是：第一、必须划定专门区域的商铺出售给此类投资者，便于北京某商业城商铺返租后，能进行统一招商和经营管理；第二、与投资业户签定商铺返租协议；第三、必须限定该业户所购商铺所处楼层和功能区内经营的商品品类，以备返租期满业户自行经营时的统一管理。（4）投资待定型。投资者购买商铺，但投资者对自己的经营方式和经营品类还不确定；是自己经营，还是返租给北京某商业城或自己租赁给他人，均不能确定。此类投资者可以在各楼层各功能区内选择购买商铺，但商铺一经选定，就必须按楼层、功能区销控措施限定其商铺的经营范围，并要求其在北京某商业城开业前60天内必须确定经营方式和经营品类，限定商铺的开业时间。经营方式和经营品类一经确定，北京某商业城必须立即要求投资者与北京某商业城签订相应的有关协议和公约。特别说明：1.本建议书是在借鉴国内其它城市商铺式商场商铺销控措施的基础上，听取多方意见和建议，并根据多年的商业经营管理经验，结合北京某商业城的实际情况，经过公司领导、商业研究中心人员和本项目组成员共同讨论形成的。本方案是从商业规划、商业经营、管理的专业角度出发，立足于北京某商业城的长远发展，提出以上商铺销控的有关原则及措施，请北京某房地产开发有限公司有关领导审核，以最终确定。2.本建议书呈送北京某地产开发有限公司总经理、副总经理、经理及北京某创意房地产经纪公司副总经理，请予以签收，以备日后查询。