某写字楼商铺投资分析XXXX719

天合财汇中心商铺分析1、城市规划2、项目概况3、区域解读4、租金预测1、城市规划城市规划现状城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展•城市整体规划格局目前相对不清晰；•城市形成跳跃式发展；•城市界面不断向外顺延发展；•多中心的打造，将形成城市新节点。把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。城市定位及总体规划城市规划国际航运中心宁波经济基础开发区人口规模：40万石化工业及加工区人口规模：20万三江片老城区人口规模：160万奉化旅游服装产业基地人口规模：30万鄞州中心区人口规模：25万东部新城新行政、商贸中心人口规模：15万北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万东钱湖片区旅游、高尚居住宁波科技园区城市总体规划城市规划城市发展方向鄞州新城东部新城新三江口•城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向；•新三江口、东部新城几银州新城将是未来宁波的重点发展区域•杭州湾跨海大桥和绕城高速等工程陆续完工后，江北区就真正成为了宁波城区迎接上海、杭州等长三角主要城市辐射的门户。届时江北将成为宁波城市的新中心，并将重新定义整个大宁波的经济格局城市规划城市规划—小结城市中心扩大化，新三江口为未来发展的重点区域之一；2、项目概况区位交通体量四至项目概况—区位财汇中心商铺位于宁波市新三江口畔弯头中心区：江北区康庄南路东侧，背靠天合家园，南依天水家园，距离世纪联华大型SHOPPINGMALL仅100余米，距江北万达广场1.1公里，距湾头大桥仅400米，离天一广场15分钟的公交车程。本项目项目主要靠西侧康庄南路与外部连通。南部次入口与康庄南路与道路连接，南部道路为天合家园一期主大门，通过该路可以和湾头大桥大桥相连接。东侧道路位于财汇中心和天合家园一期之间。。项目交通便利性较强。西侧道路东侧道路项目概况—交通项目概况—体量项目为天合财汇中心写字楼底铺;沿主干道呈一至二层分布，总建面积2000平米项目概况—四至银亿钰鼎园、江北万达项目天合家园一期天合家园二期天水广场、三江、世纪联华等配套商圈西至东至北至南至区位优势明显道路通畅，交通便利商务楼下，体量适中，门面档次高周边业态配套齐全项目概况—小结。。。。。。为金融机构的进驻提供了良好的硬性环境3、区域解读区域现状区域规划区域解读—现状新三江口商业发展轴线21码头九岛一心休闲商业圈好又多超市万达广场世纪联华SHOPPINGMALL欧尚超市康庄南路新三江口商业发展轴项目所在地段处于新三江口商业发展轴心位置，康庄南路沿线一带，地段价值潜力大。区域解读—现状水尚阑珊在建安置房安置房银亿钰鼎园长岛花园区域内目前待建和已建成小区约8个，包括天水家园、天合家园的1期、2期，水尚阑珊、长岛花园等，还有在建的安置房、待建的银亿钰鼎园；区域房地产发展迅速，房地产开发力度大；天合一、二期天水一、二期区域解读—现状三江超市天水广场世纪联华大型综合超市天水社区商业街目前区域内商业氛围主要为三个点所带动：一、天水广场（世纪联华进驻）二、天水社区商业街（主要为沿街商铺）三、三江超市区域解读—现状由于周边小区的逐渐落成，商业人气也逐渐旺盛，随着世纪联华等大型商业形态的进入，区域内商业氛围被不断烘托，而区域商业价值也不断攀升；借助新三江口商业中心轴的区域，几大商业销售价格逐年攀升，平均每年涨幅在20%左右；区域内商业价格走势010000200003000040000500006000070000800002005年2008年2009年2010目前天水家园底铺（元/平米）三江超市商铺（元/平米）天合二期商铺（元/平米）天水广场商铺（元/平米）区域内目前唯一的商务楼群——天合财汇中心由5栋功能各异的写字楼组成：其中1、2号写字楼为集团企业总部基地及中小企业成长平台；3号楼为创富型智慧平台；4号楼为独层/独栋，为大中型集团企业总部；5号楼为成长形企业平台；区域解读—现状目前写字楼只剩一栋在售，其余均已售罄；联合地产，邦达实业，长荣等已确定入驻，还有些宁波知名企业目前还在洽谈之中；天合财汇中心总部商务集聚效应凸显！区域地产市场活跃；商业价值、人气不断攀升；总部商务集聚效应势头强劲；区域金融业发展时机成熟，发展条件具备，发展环境形成。。区域解读—现状黄金区域急待金融机构进入！项目所属的片区为江北区重点规划发展的新三江口片区；项目所属的区域为新三江口片区中的湾头中心区；区域解读—规划（新三江口片区）新三江口片区——规划：作为宁波市三江六岸的重要组成部分，包括湾头半岛及附近区块、文教街道区块、庄桥旧镇区块、城庄区块。重点发展休闲旅游、商贸流通、现代居住等服务业，尤其是湾头半岛区块应充分利用其独特地理区位优势，功能定位以绿色为背景，以休闲为主要功能，集旅游、娱乐、购物、健身、居住等多功能的城市复合区城市RBD。规划以道路为连接、以水为分隔，构筑9个主题岛屿，形成“九岛一心”规划结构。区域解读—规划（湾头中心区）湾头中心区——长三角2小时交通经济圈南枢纽，宁波中心城核心区第一北门户，宁波对外展示形象的重要窗口；区域南连宁波老城深入城中心，北筹江北西区、北区、镇海新城、通过余慈区直抵杭州湾跨海大桥；湾头地区规划发展目标：（——江北规划局）打造城市最佳休闲商务区，提高城市品位营造24小时活力城市，促进城市繁荣创造特色城市滨水生活带引领城市未来，建设精品建筑区域解读—规划（庄桥地段）本项目项目所在地段——湾头中心区庄桥地段规划定位：城市功能新区，包括（居住、商务、休闲）（——江北规划局）未来规划商务办公项目所在位置为河西综合组团，包括商业、商务、居住、休闲等功能组合；项目的东北面目前规划为商务办公区域，未来预计3年内建成；未来区域内房地产、商业、商务将成为地区主流经济动脉。“九岛一心”区域解读—规划（庄桥地段）本项目丽江西路万达广场位于康庄南路西侧的规划道路——丽江西路正在开通中；道路开通后，将成为项目区域与万达广场商圈的桥梁纽带；康庄南路车站万达广场丽江西路区域解读—规划（庄桥地段—万达效应）作为正在进程中的湾头中心区，将于万达形成巨大的联动效应，推动整个板块的经济提升！万达广场将提高区域价值及区域经济的影响力；万达广场的“吸进效应”将带动人流、物流、资金流的聚集；万达广场为一个区域的商业标杆，串联周边地区的联动经济；万达广场——江北中心区的商业心脏根据江北规划局规划，江北行政区未来将搬至江北万达广场对面；这是一个信号，又将是一个标志，未来项目区域将成为江北区的政治、经济核心区，甚至为宁波城市北门户的核心区，区域价值在未来几年将达到最大化。区域解读—规划（庄桥地段—行政中心）本项目丽江西路万达广场江北行政中心区域解读—规划小结区域为长江三角地区2小时经济圈源头，未来城市北门户核心区，发展潜力无限；区域与万达、行政区联动，未来人流、物流、资金流聚集；区域内房地产、商业、商务将成为未来主流经济动脉；项目片区万达、行政区新三江口片区湾头中心区宁波经济繁荣，金融业发展迅猛新城门户江北，规划重点发展区域现状理想，只待金融业催化未来规划明朗：行政、经济新中心本项目业态方正，方位俱佳，适合银行进入！4、租金预测租金预测—方式我们在定价时采用的定价原则：综合品质定价法（市场比较法）通过项目所在地段周边几大配套商业的综合比较，得出项目合理租金范围综合品质如何是业户所关心的问题，商铺的地理位置、项目的整体规模、物业的档次、规划设计的合理性、配套设施的齐全、交通物流的便捷性、后期经营的好坏都将直接影响项目的综合品质。为了能够更为科学的、客观的反应各个地产项目的综合品质，并将其量化。综合品质评定法应用了商业地产项目综合品质指标评测系统，建立数学计算模型，对各个项目的综合品质进行评定。各要素权重统计表地段交通规模档次规划业态25%20%10%10%20%15%租金预测—方式项目综合品质评定编号名称地段交通规模档次规划业态综合品质1天水商业街85857075708077.52天水广场95859090858588.33天合财汇中心二期店铺70706570607067.54三江超市店铺90908580757582.55本项目75758075858078.3租金预测编号名称租金（元/天/平米）综合品质可比均租（元/天/平米）1天水商业街2.877.50.0362天水广场6.588.30.0743天合财汇中心二期店铺2.067.50.0304三江超市店铺4.282.50.051租金预测可比租金=各项目租金/各项目综合品质本项目的可比均价=各项目可比均价之和求平均值=0.05元/天/平米)本项目的租赁价格=本项目综合品质*本项目可比均价=78.3*0.05=3.92≈4.00（元/天/平米）根据市场品质定价推算出本项目的合理租金在4.0（元/平米/天）左右；另据调研得知，项目地段商铺租金平均年涨幅在5%左右；租金预测THANKS!