选址

秀玉红茶坊的选址分析报告1009522•新店简介1•新店周围地理位置特征表述2•新店物业的具体情况3•新店开业后预计能辐射的范围4•新店商圈内商业环境和竞争情况5•新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次6目录7891011•新店投资效益分析•新店开业后商品结构和经营特色建议•新店开业后的风险分析及防范•新店未来前景分析•新店的交通便利情况新店简介1秀玉红茶坊隶属于武汉虹格堡休闲产业发展有限公司，由叶超先生和邓秀玉女士于一九九五年创立于黄石。秀玉红茶坊主营特色西餐和煲仔饭，茶水饮料等，是一家定位中档，有优良服务和高品质餐品的现代西式茶餐厅。新店周围地理位置特征表述2新店位于红谷滩新区的绿湖豪城中的安泰.绿湖广场。绿湖豪城位于的丰和南大道与学府大道交界处，居南昌市规划的CLD核心，地理位置优越，交通便利，距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。且正在施工的地铁线路最近处离店铺所在广场仅500米。毗邻南昌大桥、大学城、“南昌之星”摩天轮、赣江新天地、南昌国际会展中心等地标建筑，坐拥红角洲丰富的原生态自然景观，且周围休闲娱乐教育场所配套齐全，电影院，图书馆，艺术文化中心应有尽有。卫星图：图中黄色星星所代表的就是新店铺的选址。从卫星图中可以大致看出新店周围以居民区分布为主。购物中心及商业街的立体模拟图：新店铺所选店铺为图片中下方也就是商业街更靠近居民区的一侧。安泰绿湖广场平面图：图中黑色方框标注出的则为新店铺选址，面积382平方米。绿湖豪城规划户数：2300户均价：17500元/㎡周边住宅区新店面积：382㎡新店物业的具体情况3绿湖豪城物业公司为：Mr.G元邦物业居民住宅的物业费用为：1.96元/㎡（按商铺的物业费一般情况下比住宅物业费高1元~3元/平方米推算，估计新店物业为4元/㎡即新店铺的物业费为：4*382=1528元/月南昌市商业用电0.99元/千瓦时。（根据网络资料，一家800平米的西餐厅，一月用电14000度。新店铺的每月用电量保守估计6000度）即新店铺电费为6000*0.99=5940元/月南昌市商业用水为2.45元/m3（每平方米餐厅建筑面积每天排水量按0.040～0.120m3计算，取中间值）即：新餐厅的水费价格为0.08*382*30=2246.16元/月物业费电费水费周边商业：娱乐场所：红地毯电影院、新华银星国际影城、南昌之星广场文化教育：新华书店、南昌水城艺术村商业交流：国际展览中心、国际体育中心、赣江新天地、酒店：国际标准白金五星级绿湖大酒店1、主要商圈为图片中最内侧商圈，新店铺55%~75%顾客来自该商圈。主要商圈中的顾客基本来自周围各个居民区的居民。2、次要商圈为图片中第二层商圈，新店铺15%~25%顾客来自该商圈。次要商圈中的顾客则主要来自较远居民区居民、国际展览中心的工作人员以及来往购物及观看电影的流动人员。3、边际商圈为图片中最外围商圈，新店铺5%~10%的顾客来自该商圈。边际商圈中顾客主要为前来购物及观看电影的流动人员。【如图所示，以黑色五角星为新店铺选址，而黑色方框表示一个面积约为63000平方米的大型购物中心。该购物中心的规模在报告的第一部分有附图。黑色五角星所在的街道为购物中心外围的一条商业街（地图测距263m)，街道两边全部开发为商铺，到时候新店铺依靠该购物中心及商业街的聚集效应将获得更远的辐射范围。】开业后预计能辐射的范围4新店商圈内商业环境和竞争情况51、商圈内商业环境新店铺所处商圈是混合区商圈，既有住宅区也有商业区，还有部分教育休闲区，是具有多元化消费特点的商圈。商圈内的南昌之星摩天轮是南昌的标志性建筑，其所属的游乐园也吸引着不少年轻人前来娱乐玩耍。摩天轮附近更是有南昌国际会展中心这样的商务中心，大型展会和活动都会前来此处，赣江沿边的美食一条街高档餐饮店铺聚集，也吸引着各路商旅人士，丰富着商圈的经济活动。2、商圈内的竞争情况新店铺所处商圈属于成长型商圈，中心商圈已经形成街区，硬件设施条件较好，但是仍然处于发展状态，商圈中目前的竞争情况并不激烈，与新店铺类似的茶餐厅数量较少。仅赣江沿边餐饮业较为集中，且多为高档餐厅，中餐西餐以及外国餐厅种类齐全，对新店铺而言，对讲究高档多样且目的只为就餐的消费者而言选择该区域就餐的可能性较大，对新店铺形成较强的竞争。C：潜在顾客数商圈内居民区人数总和=总户数*3（按最低可能性计算每户3人）=（2300+1946+2000+1165+2474+2500+1850+487）*3=44166人保守估计除已计算居民以外的潜在消费者10000人假设平均每100人中有10人愿意进店就餐则潜在顾客数为：（44166+10000）*0.1≈5417人RE：每顾客平均购买额根据餐厅收费情况（种牛排30到100以上不等，茶水价位在20到60不等）估计每顾客每月平均购买额为100元RF：根据上文提到的竞争情况分析，商圈内的经营同类西餐厅的竞争者较少，因此保守估计类似餐饮业店的营业面积为1500㎡IRS=C*RE/RF=5417*100/2000≈271商圈饱和度新店商圈内居民及流动人口消费结构、消费层次662013年南昌市区住房均价最高为9366元/平方米。62013年南昌市房价10000元/平方米以上的住房只占南昌市整体住房的30%而商圈内校区房价全部1万/平方米。由此可推出商圈内的居民消费能力如同小区档次，大部分为南昌市区中的中高档次消费者，甚至高档次消费者，消费能力较强。按照商圈内居民的中高档消费能力估计。商圈内居民的年人均消费支出定大于整个南昌市的人均10064.2元，合理估计年人均消费支出15000元。7新店的交通便利情况公交204、222、225、233、238、235、245、503、506路加上500米以内的步行距离均可到达.规划中的地铁1号线沿丰和南大道途径新店所在购物中心。新店所处地段距机场20分钟车程，距老城区5-8分钟车程、距西客站、国际体育中心5分钟车程。所邻接的丰和南大道和凤凰南大道为双向通行的8车位行车道。邻接的学府大道为单向通行的4车位行车道。且新店铺所在的安泰.绿湖广场配有地下停车场，停车条件便利。8新店投资效益分析假定新开店铺在主要商圈的市场占有率为10%，在次要商圈的为5%，边际商圈的为2%。假定商圈内平均每户每月用于外出就餐的消费为350元，计算新店营业潜力估计。主要商圈内居民区：绿湖豪城2300户，梵顿公馆1946户，地中海阳光1165户，联泰香域尚城2000户次要商圈内居民区：盛世经典2474户，阿尔法国际社区487户，中央香榭2500户，边际商圈内居民区：海域香廷1850户，联发江岸汇景2000户，紫金园2000户（考虑到中央香榭和海域香廷为新楼盘且商圈内多数楼盘为10年左右开盘，在此假定一年后的商圈内居民入住率为70%）。一、拟开门店营业能力测算8因此：主要商圈购买力=（2300+1946+1165+2000）*70%*350*10%=181，570元次要商圈购买力=（2474+487+2500）*70%*350*5%≈66，897元边际商圈购买力=（1850+2000+2000）*70%*350*2%=28，665元该新开店铺的营业潜力估计为：181570+66897+28665=277，132元/月二、开店投资与经营给用测算（1）开店前期投资预估①房租（目前新店铺选址的租金并没有公示，因此按照以下两地租金进行估计）例1：红谷滩万达广场临街一拖二双层黄金铺456.12(㎡)88元/平米/月40000元/月例2：红谷滩怡园路旺铺400㎡65元/平米/月26000元/月例子中的地段第一个为南昌红谷滩最大的综合体购物娱乐中心，虽然2012.8月开业。但是商圈已经迅速成熟。第二个为与选址类似的居民区聚集地段，该地段发展较早，周围的基础设施以及商圈也趋向成熟。但是，综合选址所在区域未来的商业发展情况以及所选商铺的面积382㎡.合理估计为28000元/月一般业界房租缴纳方式为初次租赁，先预付半年，即：2.8*6=16.8万二、开店投资与经营给用测算（1）开店前期投资预估②装修费业界12年数据：餐厅装修低于1000元每平方米的为低档次装修；1000至2000元每平方米的为中档装修；2000至3000元每平方米为高档装修；3000元以上每平方米以上为超高档次装修。（此处的装修费包括基本装修、装饰品及灯具桌椅等）由于新店铺定位中高端，合理估计新店装潢费用为1800元/平方米即：1800*382=687600元二、开店投资与经营给用测算（1）开店前期投资预估③厨房设备：60000元④加盟费：秀玉红茶坊500㎡以下的加盟费用为15万元⑤证照：来自业界的经验之谈：“不同城市不同规模也会有所不同，一般一线城市5千-2万，二线城市2千-5千，这块费用在一线城市尤其会有变数，因为审核比较严格，因此相应的需要润滑剂的支出也就比较高”按照当前南昌市对红谷滩地区的商业支持情况看，合理估计证照费用为8000元。⑥员工服装等其他未知费用为：2000元二、开店投资与经营给用测算（2）开店后经营费用预估①工资厨房人员：据《饮食建筑设计规范》（JGJ64-89）中的第3.1.2条：每个餐位的平均面积大致按下述面积可以估算：低档餐厅不超过2m2；中档餐厅：3～3.5m2；高档餐厅：4～4.5m2。且一般来说，国际同行的餐厅餐位总面积占餐厅面积的1/2。即：新店铺的餐位面积为382*0.5=191m2，总餐位：191/3.2≈60个而一般13-15个餐位配1名烹饪生产人员。即新店铺的烹饪人员约为4人。4*2000=8000元服务员：4人每月：1200*4=4800元前台：1人每月：1000元二、开店投资与经营给用测算（2）开店后经营费用预估②物业费用水费：报告中第二部分计算约为：2246元/月电费：报告中第二部分计算约为：5940元/月电话费及卫生管理费：500元/月③原料费牛小排每千克180元。搭配牛排调料及饮料酒水咖啡等首月原料费20000元，之后每月补给，10000元/月二、开店投资与经营给用测算（2）开店后经营费用预估④税务杂费：依据上文计算的营业潜力计算:在最好的情况下每月的营业额277，132元/月。考虑刚开业的顾客接受过程，合理估计新店头一年的为营业额为20万/月营业税=营业额*5%≈200，000*5%=10，000元城市维护建设税=10000*7%=700元教育费附加=10000*3%=300元地方教育费附加=10000*2%=200元企业所得税=应纳税所得额*25%其他税费：2000元⑤其他未知费用：1000元/月二、开店投资与经营给用测算前期投资总额房租168000装修设备687600厨房设备60000加盟费150000证照8000前期投资未知费用2000前期投资原料费20000合计（单位：元）1095600后期每月支出房租（第7个月开始）28000工人工资13800物业费用8686原料费（第2个月开始）10000税务杂费13200企业所得税（第9个月之后）31328未知费用1000合计（单位：元）106014新店铺第八个月实现盈利84912元，扣除25%即21228元的企业所得税，八月盈利为84912-21228=63684元。从第九个月开始的新店铺盈利为：200000-106014=93986元/月（此结果是在月营业额在20万的基础上所得，若新店铺达到前面计算最大营业潜力27万/月，则收入更为可观。）9新店开业后商品结构和经营特色建议1、商品结构：秀玉红茶坊的商品种类主有牛排、煲仔饭、焗饭、烩饭、小吃、甜点、沙拉、意面、饮料、茶水等。其中牛排价格在30~140元不等，完整包括菲力牛排、莎朗牛排、肋眼牛排、丁骨牛排和牛小排各个种类。其他的小吃和饭类的价格也在25元~50元不等。茶水价格为30~60元。中餐类西餐类一应俱全，品种齐全，价格合理。商品结构十分丰富。2、经营特色建议：秀玉红茶坊为统一加盟店，餐厅在菜品和整理装修上很难做出经营特色。因此只能着手在服务和活动上做出特色。�在本餐厅实