联投国际城(黄冈)项目s1区、S2区商铺价格建议(提案稿)XXXX0608

联投国际城（黄冈）项目S1区、S2区商铺价格建议联投国际城（黄冈）项目组2016.5.31黄州商业市场研究项目商铺产品分析目录营销策略价格建议第一部分2015年销售统计地块双边临街，小区、学区配套性商业项目商业地块位于黄婆汊路、公园路交汇处，北临项目配套学校，配套性商业，可售商铺共39间、5929.2㎡。S1S2市实验小学分校、启黄中学分校第一部分2015年销售统计S1区：步行街商业，公摊高达21.7%S1区商铺15间、1805.6㎡。1楼层高5.3米，2楼层高4.2米。A区为2套单层商铺面积281.3、161.3；B区8套1拖2层128.8㎡；C区3套内街商铺80-100㎡。房名套内面积建筑总面积101铺220.240281.31102铺126.311161.33103铺63.55081.17104铺（两层）100.800128.75105铺（两层）100.800128.75106铺（两层）100.800128.75107铺(两层)100.800128.75108铺（两层）100.800128.75109铺（两层）100.800128.75110铺（两层）63.84081.54111铺（两层）63.84081.54112铺60.48077.25113铺77.28098.71114铺67.63786.39115铺65.94084.22第一部分2015年销售统计S2区：微型盒子商业体，公摊36.2%。房名套内面积建筑面积103铺100.000156.70101铺239.400375.14104铺100.000156.70105铺98.851154.90112铺80.400125.99107铺40.84164.00111铺62.64098.16106铺74.425116.63S2区商业微型盒子商业体，24间商铺可售、4124㎡。1楼层高5.1米，1248平米。第一部分2015年销售统计S2区：第2-3层商铺规模小，商业影响力有限。楼层房名套内面积建筑总面积2层203铺76.000119.09202铺129.421202.81201铺239.400375.14204铺100.000156.70212铺80.400125.99211铺62.64098.16206铺98.851154.90205铺100.000156.703层306359.199562.87305110.000172.3730469.600109.07303120.242188.4230273.080114.5230173.080114.5230762.64098.1630880.400125.99合计2875.41第2-3楼商铺层高4.2米，可售商铺16间、2875.41㎡。商铺开间8-9米，进深10-12米，8套150㎡以上商铺、6套100-150㎡商铺、2套100㎡以下商铺。通过2个步行楼梯、1部垂直电梯，实现第1-3层商业流通。SWOT分析WTOS优势劣势威胁机会S1、商业地块双边临街，展示面好。S2、商铺外立面美观，富有商业视觉冲击。O1、项目规划开发190栋住宅建筑，且引入幼儿园、市实验小学分校、启黄中学分校等，商业价值与商铺升值远景好。T1、区域在售项目商铺供给体量大，冲击本案。T2、在售项目商铺结构优于本案，不利于本案销售。第一部分2015年销售统计项目商业SWOT分析W1、商铺面积大总价高。W2、项目商铺公摊分别为21.7%、36.2%，分摊高。W3、项目地块及四至商业氛围不足。W4、商铺产品中内街商铺、微型盒子商业体第2-3层商铺等，价值不高。第一部分2015年销售统计商铺市场研究方向根据项目商业地块产品布局，重点研究分析：1、黄州商业市场的趋势分析。2、区域商铺销售的市场形势、营销模式分析。3、在售项目住宅底商的销售形势、销售价格、营销模式分析。4、研究黄州东坡小学、黄冈市实验小学、启黄中学、黄冈实验中学等学区租金及售价，分析学生消费对本案商业的作用。黄州商业市场分析项目商铺产品分析目录营销策略价格建议第一部分2015年销售统计黄州商业形势不容乐观，招商先行成为商业开发项目主流策略核心商业体量73万㎡，商业市场经营面积供过于求，典型商业黄冈国贸、摩尔城空置率奇高。招商先行、优先经营运营，成为商业开发项目的主流策略。城市核心商业73万㎡。其中黄商购物中心1.5万㎡、中商2万㎡、大润发4万㎡、纽宾凯国际生活广场26万㎡、万华·广场4万㎡、翡翠一品5万㎡、黄冈国贸5.5万，街区商业25万。八一路商圈商户自主经营，业态混乱。胜利街租金80-150元/㎡.月，八一路租金50-180元/㎡.月。主力业态服装鞋帽、文具、化妆品、美容美体、床上用品、电子商业形态复合型商业，老城区街道商业辐射群体黄州城区及周边乡镇租金水平胜利街80-150元/㎡.月八一路50-180元/㎡.月经营情况商业氛围浓厚，但业态较乱，经营效果参差不齐。代表项目：奥康步行街。重点商业街道胜利街、八一路、考棚街、奥康步行街第一部分2015年销售统计东门路商群：面临双重竞争压力，租金85-180元/㎡.月主力业态超市、服装鞋帽、化妆品、珠宝、电子数码、影院、餐饮商业形态复合型商业、核心商业为盒子商业体辐射群体黄州城区及周边乡镇租金水平85-180元/㎡.月经营情况商业氛围浓厚，商圈内商业体之间的竞争，且受到新商圈分流竞争，经营效果参差不齐。新增项目：玫瑰时代广场。重点商业体黄商购物中心、摩尔城、黄冈国贸商业中心、中商百货、玫瑰时代广场第一部分2015年销售统计黄冈国贸B/C区1楼全部空置、2楼大部分空置，60%空置率结构面积：住宅裙楼+美食街5.5万㎡动线规划：东门路裙楼通过连廊与赤壁大道裙楼连接，外设与裙楼动线平行的动线（筷子巷）。租金：1楼租金80-120元/㎡.月，2楼租金40-60元/㎡.月，3楼租金25元/㎡.月。B、C区商铺基本空置，A区稍好。筷子巷55-90元/㎡.月，特色小吃店经营较好。基本情况：商铺公摊40%，1楼B、C区全部空置，2楼少量商家经营，整个C区、B区无人流。第一部分2015年销售统计业态：-1F超市，1F精品店，2F跨境体验店，3F餐饮。销售模式：开发商自持-1F、2F、3F半层，占总面积70%；1F、3F西半层对外销售，主要针对投资客。价格：1F沿街商铺5万/㎡、内铺3-4万/㎡；-1F、2F自持；3F1万/㎡。优惠方式：10年包租，带租约销售。表价95折优惠，按时签约再享98折。前3年按7%一次性冲抵总房款，第4-10年按总房款的7%逐年返还。玫瑰时代广场：1F沿街商铺5万/㎡、内铺3-4万/㎡、3F1万/㎡“10年包租保底70%”销售模式，0成交第一部分2015年销售统计城南核心商业体：“自持自营+部分销售”模式，重视商业运营主力业态超市、星期六儿童体验城、购物、休闲娱乐、餐饮美食商业形态盒子商业、街区商业辐射群体家庭和时尚消费销售模式纽宾凯格兰道2012年采取“包租15年120%返租”模式，现“只租不售”，且开发商投入2000万做品牌自营。太华大润发开发商自持13000㎡。重点商业体东坡外滩、太华大润发、纽宾凯国际生活广场一期格兰道（二期22万㎡商业体在建）第一部分2015年销售统计格兰道步行街：学区配套+区域商业，重视招商运营。临街1楼45元/㎡.月、2楼30-35元/㎡.月，现只租不卖消费客群：小区幼儿园、小学、中专等学区消费，以及城南居民消费。业态：风情街区、名品折扣店、家居大卖场、电器大卖场、影城、休闲娱乐、五星级宾馆、餐饮等。销售模式：2012年15年包租、年8%投资回报率。现只租不卖，临街1楼45元/㎡.月、2楼30-35元/㎡.月。步行街30%空置，开发商投入2000万做品牌自营。城东商业：大学商业区+社区配套商业，1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。主力业态超市、购物、美容保健、餐饮、培训、休闲娱乐、小宾馆商业形态盒子商业、小区配套+学区商业辐射群体周边居民、大学生消费租金水平1F50-80元/㎡.月、2F30-40元/㎡.月。经营情况主体消费群体为大学生，其次为周边住宅居民消费，人气不均衡，美食餐饮、低端玩乐较受欢迎。其次为教育培训机构。重点商业体三能科技广场、瑞天广场、金家上城金家上城：小区配套商业+高中学区商业，4年成交58套3721㎡，第1-3期商铺价格18000元/㎡总建面：28万㎡，一期8万㎡，二期20万㎡。总户数：2600户商业面积：约10000㎡，层高5.9米。销售模式：直接销售。价格：住宅4500元/㎡，1-3期商铺均价18000元/㎡。商业情况：1-2期沿街商铺仅剩少量在售，现主推3期商铺，商铺面积40-100㎡不等。2012年6月开始推售商铺，4年累计成交58套、3721㎡（备案）。商铺多空置，部分经营的商业为建材、汽车美容。消费客群：周边居民、黄冈高中学生。第一部分2015年销售统计黄州商圈商业市场形势1、人均商业面积接近2倍于国际人均商业面积1-1.2㎡，老城区核心商业体量过剩。根据《2015年黄州区国民经济和社会发展情况统计公报》人口数据统计，城镇居民（共20.17万人）人均商业面积3.6㎡、城乡居民（共34.82万人）人均商业面积2.1㎡。2、黄冈国贸60%空置率、摩尔城30%的内街空置率，核心商业体空置率过高，影响市场投资信心。3、格兰道2012年“15年包租、120%投资回报”、2016年重视招商暂停销售，玫瑰广场“10年包租、70%投资回报”无成交，显示黄州商铺市场销售不理想。4、商业市场开始重视招商和运营环节。格兰道、太华·大润发、东坡外滩等商业，均重视主力店招商、品牌店招商工作。第一部分2015年销售统计东坡小学：低租金、低收益、低端商业商户规模：学校主出入口500米范围，仅11家商户，约650㎡。商业业态：文具店、文印店、快餐店、副食店、水果店、家艺窗帘、消防器材。租金水平：10-15元/㎡.月。第一部分2015年销售统计市实验小学：中端商业，5家学生商店商业氛围浓厚，但以中青年消费客群为主，租金100-130元/㎡.月，商业档次偏低端。学校出入口500米范围，仅3家针对儿童消费的玩具店、书店、小吃店，2家音乐培训机构。第一部分2015年销售统计黄冈实验中学：低端学生商业基本情况：仅正门200米内商业，共29家1500㎡，租金10元/㎡.月。其中针对学生消费商家12家。业态：宾馆、餐饮、文化用品、便利店、超市、家居、美容美发、水果、棋牌室第一部分2015年销售统计启黄中学：相对于八一路沿街商铺租金，学区商铺租金水平一般基本情况：承接八一路商业，正门500米范围内有80家4000㎡，租金30元/㎡.月。其中针对学生消费商家26家。业态：服装、副食、眼镜、建材、餐饮、文化用品、超市、家居、美容美发。第一部分2015年销售统计学区商业：中低档次、商业贡献值底学校正门500米范围之内，商业规模偏小。服务于中小学/初中学生的均为低端商业。学生消费贡献值有限。第一部分2015年销售统计区域可售商铺23万㎡，住宅商铺有价无市，且空置率高。本案地块四周均无商业氛围，且沿街500米范围内无商业。具备销售条件的商铺总体量11.2万㎡。区域商铺的潜在供给体量为10.5万㎡40-45元/㎡.月城北区域商铺供给体量23万㎡。湖光月色1万㎡，翡翠广场5.5万㎡，万华广场4万㎡，嘉豪·新时代1万㎡，天瑞公馆0.5万㎡、万景城5万㎡、清华花园0.8万㎡、东方名都2万㎡、帝景豪庭0.8万㎡、三清国际城1.5万㎡、金科家园0.2万㎡、联投国际城1万㎡。第一部分2015年销售统计中环路商业氛围最差、租金30元/平米.月。中环路业态新港路业态东门路业态街道名称商业业态商业体量租金水平中环路以家居建材为主，其次为餐饮、休闲娱乐、零售6200㎡30元/㎡.月新港路业态凌乱。宾馆、网吧、餐饮、水果、美发、彩票烟酒副食、电器维修、汽车美容维修等33951㎡45元/㎡.月东门路业态凌乱。宾馆、餐饮、茶庄、烟酒副食、超市、药店银行、汽配、门业、家电、五金水暖、电子数码、通讯等21831㎡赤壁二路以东35-45赤壁二路