选址标准参考

新光饰品直营零售店选址标准张恭平PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建基本情况介绍目标城市与商圈选择店铺分类影响店铺地址的关键因素选址标准日损益平衡点分析预开店面审核举例说明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建概况•欧美、日本等发达国家零售市场逐渐饱和，竞争日趋激烈，进入壁垒越来越高；•中国零售市场成长迅速，市场潜力巨大；•流行饰品行业终端零售业态近几年“各路诸侯蓄势突起”，代表有“FolliFollie“Artini”“Italena”“流行美”等；•新光饰品从“新光精品”—“新光密友”—“新光专营”的历练，批转零的未来营销格局更是写进了2008公司战略；•目前有12家的直营零售店面，有300多家的下线挂新光饰品门头专营店；•公司现有直营零售店赢利状况未达预期，区域分布也比较宽广，未形成市场品牌强烈辐射优势。选址标准问题被列入零售营销的一个重要课题PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建选址的重要性◦选址对于零售企业来说，其重要性显而易见：•一项战略投资，关系到零售店的兴衰，所谓“七分店面三分经营”•零售店的一项可持续的特色或优势，即地利所在•零售企业的经营品牌战略的外在表现•唯一一项不可模仿的优势许多的人喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”：Location,location,andlocation。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目的或效果投资预期、区域特点集中与差异化战略软环境支持与集群效应单店赢利的必要条件投资的最抵保障预期单店赢利的充分条件决定店面的投资潜力基本情况介绍目标城市与商圈选择店铺分类影响店铺地址的关键因素选址标准日损益平衡点分析预开店面审核举例说明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建目标城市的选择步骤建议根据新光饰品专卖承载的愿景使命、品牌规划和投资预期层次1层次2层次3层次4初步确定备选城市零售市场发达程度(人口、人均零售额)市场吸引力指标(增长性、协同性)AHP方法分析最终目标城市PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析可以考察二三级商圈上海、北京可以考察区级商圈重点考察次级商圈天津、沈阳、成都城镇西安、哈尔滨、长春、大连、青岛、太原人口石家庄、昆明、兰州、郑州、长沙、淄博唐山、南昌、贵阳、乌鲁木齐、福州吉林、合肥、汕头、包头、佛山、常州南宁、洛阳、东莞、烟台、海口、镇江江门、大庆、潍坊呼和浩特100万以下南通、柳州、扬州、中山、绍兴、威海秦皇岛、芜湖、惠州、湖州、金华、舟山泉州、盘锦、德州、鄂尔多斯、嘉兴黄石、台州、银川5800-10000元10000到15000元南京、武汉济南、杭州、厦门苏州、宁波东营、珠海15000到20000元广州重点考察主级商圈重点考察核心地段无锡、深圳20000元以上人均年度零售额PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建商圈分析的内容项目内容信息来源备注家庭数目、收入分配、教育水平、当地的人口普查、年度统计资人口规模及特征经济及主导产业情况竞争情况商铺区位的可获得性相关法规其他年龄分布、职业分布、流动人口等料、购买力调查有无核心的百货商场的消费拉主导及第三产业的大致分布情况动、服务业的主要分布情况、居民从事行业的多角化分析行业竞争者的商业形式、位置、门店数量及规模、营业额、销售方法商圈饱和度、经营及店面风格、服务对象、商调研与调查问卷结合，确定竞系数品分类与陈列、竞争的长期与短期争对手的情况分析。IRS=C*RE/变动估计、优势与弱点分析、饱和RF度分析城市规划、统计店面转租比例交通便利性情况、转租店面的出现、调查公交车站周边分布及不率、城市规划对区位的定义同时段目标消费群的上座率最底工资、门前三包、物业、执照政府规定+调研等有无时尚类集会或场所、休闲类品位、有无特色街等PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建基本情况介绍目标城市与商圈选择店铺分类影响店铺地址的关键因素选址标准日损益平衡点分析预开店面审核举例说明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建购物百货中心商铺2.商业街店铺社区商铺25%3.专业市场店铺4.社区商铺5.超市类商铺6.交通轨道商铺7.CBD商务中心商铺（写字楼底商铺）PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建购物中心44%专业市场15%北京2006年商铺供应比例图基本情况介绍目标城市与商圈选择店铺分类影响店铺地址的关键因素选址标准日损益平衡点分析预开店面审核举例说明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建影响店铺地址的周边关键因素关键要素运营概况购物位置独特性百货中心软环境支持评价纬度（每项7分为最高值）1、有无品牌店？2、开发商实力？3、定位规划是否清晰？4、整体设计风格？1、接近购买力？2、易达性原则？3、是否为人流的集散地？4、人流动线是否改变？5、场地条件是否合适？1、是否符合商业发展趋势？2、是否符合政策？3、是否有城市发展规划支持？4、商业布局是否有利？权重0.5是否0.3选定商铺0.2PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建影响店铺地址的周边关键因素关键要素商业氛围商业街运营方案政策支持与发展趋势评价纬度（每项7分为最高值）1、人流是否能支撑？2、商业氛围是否浓厚？3、建筑设计是否合理？4、是否有历史的沉淀？5、位置能否吸引人流？1、定位是否明确？2、业态规划是否合理？3、是否统一管理？4、推广有无完整计划？5、同质化竞争？1、政策是否支持？2、城市规划是否有利？3、是否可能成为区域标志？4、是否能形成集聚效应？权重0.5是否0.3选定商铺0.2PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建影响店铺地址的周边关键因素关键要素符合发展趋势专业市场后期运营时机选择评价纬度（每项7分为最高值）1、是否能受益于集群效应？2、业态上符合商业发展趋势？3、交通具有集散力的趋势？4、设施符合长期发展需要？5、位置和空间有利于长期经营？1、是否为统一的专业管理？2、是否有可行的商业规划？3、出售比例是不是过高？1、原始售价是否过高？2、投资时机是否成熟？3、是否有城市发展规划支持？4、商业布局是否有利？权重0.5是否0.3选定商铺0.2PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建影响店铺地址的周边关键因素关键要素商业氛围社区政策支持与发展趋势自身品质评价纬度（每项7分为最高值）1、周边的商业网点布局？2、有无聚客主力店？3、商业规划是否科学？4、人气能否支撑？5、社区的规模和档次？1、是否属于城市的发展方向？2、是否符合政策性要求？3、定位是否符合社区？4、产权是否符合规定？5、五证是否齐全？1、商铺的适用性？2、可视性是否良好？3、面积的适应性？4、位置的优劣？权重0.5是否0.3选定商铺0.2PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建奠定商铺价值基础与选址提高价值有极大的关系决定商铺升值空间决定投资潜力决定利润最大化商铺的价值源泉基本情况介绍目标城市与商圈选择店铺分类影响店铺地址的关键因素选址标准日损益平衡点分析预开店面审核举例说明PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建分暖色调，双或多灯2分1分灯光的亮度分布均得分总分灯光效果中岛尺寸比例（长：宽：高）边柜尺寸比例（长整体形象20%：宽：高）柜与柜间距离(不同商柜）空间形状衡量预定区域的灯光亮度衡量专柜整体和谐度衡量专柜整体和谐度考虑消费者的活动度有效展示品牌形象的主观形状管，功率目测在30暖色，亮度一般匀度不太好瓦左右标准（与标准相比有些相基本符合标准1.2:0.55:0.9）差标准（与标准相比有些相基本符合标准1.0:0.45:0.8）差1.2~1.5M或小于1.2M或大于1.5~2.5M2.5~2.8M2.8M长方形弧形其它形状广告位形象展示（立柱或侧边可以布置或张贴大面积，显眼处人流必经过道加分项）主题平面形象商场在该城市的知商场整体销售排名，衡量商3~4名5~7名名度场的总体饱和销售量商场入口人流量（商场的人气非周末）相同定位时尚女装其他品牌女装,化楼层定位整体楼层经营品类与风格,化妆品妆品集聚效应35%形成集聚效应的品牌数（加行业竞争品牌分项），以品牌或专柜数量3~4个1~2个或5~7个来衡量竞争品牌的价位和价位,款式其中任市场细分准则价位，款式差异大款式差异度目测意一项差异小开业满租率或营业衡量商场招商或经营情况满租率90%~100%满租率80%~90%后转租率PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建可以提供，在指定集中位置7名以外其它没有或8个以上价位,款式两项差异都小满租率80%以下2-2项目权重考评纬度位于主过道还是非主过道动线设商场专柜考评纬度表补充说明3分2分1分得分总分主过道非主过道距离电梯10米内，或15%是否位于楼层正门口专柜位置的最佳上下电梯饶行必经之上下电梯的视线内计购物中心政策或楼梯口（加分项）与否路专柜位于主动线位于人流主动线上，人流主动线及长度位于人流主动线上位于非人流主动线的侧应性有拐角效应扣点19~2223~2627以上商场允许各店面个性商场定期统一促销推要申请审批后，商场促销自由度促销广按规定给予政策回款结算周期45天内50日内60天内货品管理自由度高一般低店员工装的规定商场统一原则上要统一不作要求店员培训机制(加分项商场统一定期安排并商场与商家一道安排商场不定期安排30%)考核商场对各品牌的考核严格执行末位淘汰机视具体情况，个案对按照行业进行淘汰淘汰机制（加分项）制待商场企划与品牌宣传定期推出大的宣传与不定期推出大的宣传各店品牌自行申报审的措施（加分项）促销活动与促销活动批后人脉关系（加分项）有公关后，有正常的关系总得分=∑各小项的非加分项得分之和*权重实际得分=总得分*100/分值累计PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建分的建议选定，低于50分的建议不选，50-80之间的要以平衡点测算是否可开以购物中心店中店为例购物中心店中店考评纬度表项目权重考评纬度补充说明3分购物休闲一站式服务2分1分得分总分高中低档女士用品当地有特色、传统购物中心整体消费定位购物中心在所属城市或区衡量消费指向购物中心相对的年度销，是女士综合消费的齐全的首选购物场所首选售总额的排名，衡量消前3名域销售排名费指数3~4家竞争品牌，相同购