北京侨福芳草地个案分析

新聚仁·地产研究院侨福芳草地商业案例分析新聚仁·地产研究院项目概况项目地址北京市朝阳区东大桥路9号开业时间2012年12月投资30亿占地面积13.8万平方米建筑面积20万平方米物业组成购物中心、写字楼各物业建筑面积4.65万㎡商业+8.2万㎡办公、酒店经营业态餐饮30%+40-50%时尚品牌+20%精品手表和珠宝车位1000个开发商北京侨福置业有限公司开发周期1995年拿地，2000规划，2004年开建，2010年建成紧邻北京CBD中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑新聚仁·地产研究院项目成就北京潮流时尚新地标北京最为独特的购物中心模式236米亚洲最长室内步行吊桥中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心新聚仁·地产研究院项目区位北京市朝阳区东大桥路9号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京CBD地带地铁·10号线:呼家楼站，A出口，乘126，440东大桥站即到·1号线:永安里站，A出口，往北步行15分钟即到·6号线:东大桥站，A出口，往南步行7分钟即到搭乘公交·芳草地站：乘坐28，43，120，126，403下车即到·东大桥东站：乘坐101，109，112，118电车以及75，403，420，615，619，750路公交车，下车往南步行200米即到交通路线新聚仁·地产研究院商业定位以领先绿色思维，打造汇聚顶级购物、办公，酒店与艺文的北京新地标。立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续大展的理念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。新聚仁·地产研究院“非传统”的商业建筑•整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚的金字塔外罩，将四座塔楼建筑连接在一起。•由ETFE膜和三重玻璃幕墙覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。新聚仁·地产研究院钢铁与艺术的结合新聚仁·地产研究院•一条横贯整栋建筑的长桥，长达236米，是国内首座室内步行桥。它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野；•整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利国内首座长达二百三十六米的步行桥“绿”色人文新聚仁·地产研究院内外“环保”理念能源使用量是同等建筑的50%，是中国第一个获得绿色建筑评估体系LEED铂金级认证的综合性商业项目•此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率保护膜覆盖下的空气流动•环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜•平面120X150米，高度超过80m的结构，立面采用单层玻璃，顶采用ETFE半透明膜，形成独立的微气候环境。不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支•从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群VAV冷水吊顶系统和智能BMS系统，可以至少节约60%的能源使用率，最高达到80%的比率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了10-15%的装修成本新聚仁·地产研究院“艺术”氛围•侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长，就越有购物的可能。新聚仁·地产研究院“艺术”细节带有艺术气息的厕所指示牌别出心裁的垃圾桶设计带有智能温水清洗系统的坐便器新聚仁·地产研究院•共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究。秉持以人为先的理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变。“艺术”展览馆新聚仁·地产研究院业态与品牌•芳草地逾50%品牌首进中国，品牌稀缺性成竞争性。•侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月•采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”•也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的GAP，也有高档的精品手表和珠宝，既有花18块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐·······餐饮30%时尚品牌40-50%精品手表及珠宝20%业态配比新聚仁·地产研究院业态分布但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验新聚仁·地产研究院办公•四栋建筑共有8200m²的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外的惬意环境，也为办公用户提供一个交流轻松的工作空间。写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责新聚仁·地产研究院酒店•大楼的最顶层是拥有60套客房的精品酒店，通过观光电梯可从大堂直接到达。豪华客房都拥有宽大的户外阳台、个性化泳池、按摩浴缸和娱乐设施等。玻璃与钢结构的空中大厅位于大楼最高点，在这人们可将北京的景色尽收眼底。写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责新聚仁·地产研究院侨福芳草地-中国绿色建筑先锋ParkviewGreen芳草地的能源使用量仅为同等规模建筑的50%，是中国第一个获得美国绿色建筑协会LEED®（LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem）“铂金级预先认证”的综合性商业建筑，此外，ParkviewGreen芳草地更分别获得以下奖项：2010年:MIPIMAsia「年度最佳绿色建筑」2011年:「FuturArc」绿色先锋奖「Perspective透视」优秀奖「国际绿色大奖」最佳绿色智能建筑项目铜奖2012年:GBA环保建筑大奖中获得亚太区绿色建筑大奖项目所获奖项新聚仁·地产研究院1.开发周期较长，资金回笼周期较长，需要有雄厚的资金支撑；2.需要很长时间培养市场，目标消费群体比较小众，需要城市规模足够大的支撑；3.前期消费者的好奇心过后，怎样保持大人流量的持续性也是对开发商的一个挑战。借鉴点思考点项目总结及借鉴点走差异化路路线，用艺术品留驻客源；北京最为独特的购物中心模式；236米亚洲最长室内步行吊桥；中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑；