邢台喜尔登中央商务广场定价方案-20DOC

喜尔登中央商务广场定价方案1谨呈：新顺德房地产开发有限公司邢台喜尔登中央商务广场定价方案（讨论稿）深圳安佳置业顾问有限公司邢台喜尔登中央商务广场项目组二00六年一月二十日喜尔登中央商务广场定价方案2目录一、商业市场调查……………………………………………………………3二、面积的统计及使用率………………………………………………………5三、定价策略………………………………………………………………6四、楼层价差、级差的制定……………………………………………………9五、商铺楼层级价、分级价、系数表………………………………………………12六、销售价格的统计……………………………………………………………13七、投资回报分析……………………………………………………………14八、付款方式方案……………………………………………………………16九、返租策略………………………………………………………………17十、2003年销售计划…………………………………………………………19十一、附：喜尔登中央商务广场价格表喜尔登中央商务广场定价方案3喜尔登中央商务广场定价方案一、相关商业市场调查商业市场调查内容对比表（一）各层功能划分租金及价格汇源商场一层百信鞋业超市珠宝二层家电针织品床上用品三层丹兰女人街女裤女装毛衣商场一层为百信鞋业市场商场二层的价格为(60元平方米)合同签定一年预交三个月和租金由于淡季或优惠期间租金有所浮动商场三层的价格为：40元平方米合同签定一预交三年月的租金新世纪家乐园超市一层家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营门口的柜台2500-3000元/月(大多数为转让，所以价格高)服装区周边的柜台(针织、小首饰)700-400元/(位置不同、大小相同)服装区周边的精品站60-40元/㎡(面积的不同押金1万-2万不等)小柜台的押金为1万税金70-150/元不等双安购物广场押金1万元一层至三层60-40元/㎡人工自理押金1万元销售额16%人工自理新亚购物中心一层家电、自行车、化妆品、珠宝钟表、箱包皮具、非处方药品二层针纺用品、男女内衣、布料、鞋、精品店三层男/女成衣、童装、体育用品进场费100元/㎡×面积押金为1个月的租金服装区100元/㎡化妆品区每年为5-6万家乐园购物中心地下室家电、自行车、厨房电器一层超市、化妆品二层男装、男裤三层女装、休闲装四层针织用品、床上用品、男女内衣、童装、玩具五层鞋业、体育用品(服装、鞋)进场费:50元/平方米×面积(不退)租金:采用保底＋5%扣率×面积高档90中档80低档70押金：100元/平方米×面积南方乐购地下一层自营超市地上一层珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具地上二层鞋业、男正装、休闲装、水吧6年租金买断20年使用权二层106元/㎡边厅120元/㎡三层100元/㎡边厅120元/㎡四层85元/㎡押金500元/㎡×面积喜尔登中央商务广场定价方案4地上三层女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧地上四层童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧买断二、三层3980元/㎡四层3580元/㎡中北商城一层：家电饰品帽子袜子箱包内衣二层：服装三层：鞋业布料床上用品地下室：精品服装童装地下室：120-130元/㎡一楼：100元/㎡二楼：50-80元/㎡三层：50-80/㎡押金1.5万商业市场调查内容对比表（二）汇源商城新世纪家乐园超市双安购物广场新亚购物中心家乐园购物广场南方乐购商场中北商城地理位置中兴东大街桥东中兴东大街达活泉大街188号桥西中兴街桥西中兴大街桥西中兴街顺德路建筑面积6000㎡27000㎡26000㎡26000㎡30000㎡25934㎡6000㎡车站23路6路21路18路23路7路18路、11路18路2路18路6路2路23路18路11路16路13路街区功能中兴大街是一条中心商业街周围有银行政府机等部门客运站、火车站、中心商业区敦守敬路沿线有我市很多行政事业单位商业氛围较淡贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多坐落东、西主要干道，上下班客流大，商业氛围比较浓贯穿本市东西最主要的交通干道客源较多邢台市主干道出租率35%100%98%100%100%90%100%周边环境商场本身定位为中、低档地处中心商业区客源较多宣传时强调休闲购物交通不够便利地处主要的商业街，商业氛围较浓地处主要的商业街，商业氛围较浓外观标志无有(霓虹灯)有有有(霓虹灯)有(比较显眼)无经营品种经营业态商场超市+商场商场商场超市商场商场商场通道宽度2米(平均)二层2米-1.5米三层1.2米-1.5米平均为1.5米1.5米-1.8米平均为1.5米平均为1.5米平均为2.2米服装区2.5米小商品1.8米1.2米-2米不等一层1.2米-1.6米二层1.2米-2.0米装修档次一般理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚一般理石地面、玻璃隔断、石膏板吊棚中等比较高档理石地面、石膏板吊棚理石地面、石膏板吊棚比较高档除地面和天棚还有玻璃落地窗一般石膏板吊棚、玻璃隔断、铝合金扶梯数量2部无6部5部8部6部1部喜尔登中央商务广场定价方案5商场外广场的面积100平方米左右200平方米左右8000余平方米500平方米300余平方米3000平方米100平方米左右租赁期限合同签定一年合同签定一年签定一年合同签定一年合同签定一年经营形式自营自营＋租赁自营＋租赁自营自营+租赁自营＋租赁自营配套设施停车场有有有(比较大)有有有(比较大)没有扶梯只有上楼的扶梯没有下楼的扶梯无商场共三层每层2组2组1组1组在顺德路入口有一组扶梯二、喜尔登中央商务广场面积统计及销售使用率1、销售使用率为55%，计算方式：(本项目使用率最终由房管部门确定，55%为计算用假设)销售使用率=使用面积÷建筑面积×100%2、面积统计-1-5层使用面积为铺位测量之和，建筑面积按55%的使用率估算得来，但使用率的最终确定应以房管测量部门最终结果为准。建筑面积（m2）使用面积（m2）商铺负一层31181714.9首层4306.982376.44二层5592.073075.64喜尔登中央商务广场定价方案6三层5730.293151.66四层5730.293151.66五层5730.293151.66总计30207.9216621.96三、定价策略1、各层择铺推出，低价入市，适时提价选择各层的部分商铺以较低的价位推向市场，主要是考虑尽可能小的降低客户流失量，减少意向客户持币观望情况的发生，也易于造成热销的开盘局面，为以后的销售奠定基础。根据销售情况适时提价，稳步推进，以达到项目销售的最佳效果，即最大程度地把握能为市场所接受的价格空间。2、分级定价，扩大价差本项目销售面积及层高在邢台同类物业中均属首位，而按照购买习惯，多数客户的购买意向首选是临街铺位或首层商铺。楼层较高及位置较差的商铺形成尾盘的可能性较大，所以采取扩大首层与较高楼层的价差，形成强烈的价格对照。有利于高楼层商铺的销售，同时更能体现首层商铺的稀缺性，刺激首层商铺买家的“势在必得”的购买欲望。又可以兼顾到不同层次的客户需求，以达到“整体售出”的目标。3、总均价的制定喜尔登中央商务广场定价方案7（1）、市场相关价格比较表位置各层功能划分售价总均价恒泰商场桥东新华北路负一层、一层：国际超市二、三层:国际、国内知名品牌店四、五层:商务酒店一层超市、四五层酒店不售地下一层：均价3000元/㎡二层：均价8000元/㎡三层：均价6000元/㎡5800元/㎡新世纪商场桥东中兴东大街一层：家乐园超市(租赁)新世纪商场(自营)鞋区：6000元/㎡终身产权服装区：均价6000元/㎡6000元/㎡中北商城桥东中兴东大街一层：家电饰品帽子袜子箱包内衣二层：服装三层：鞋业布料床上用品地下室：精品服装童装一、二、三层不售地下一层：8000元/㎡(一年半前)一层临街铺位：15000元/㎡(最低)11500元/㎡明月购物广场桥东中兴东大街一层：百货、五金、妇儿用品、儿童服装二层：靺业、床上用品、羽绒服区三～四层：男女服装、毛衣、羽绒服区商场内部铺位只租不售一层临街铺位：11000元/㎡11000元/㎡南方乐购桥西中兴西大街地下一层自营超市地上一层珠宝首饰、钟表、工艺礼品、摄影器材、皮具地上二层鞋业、男正装、休闲装、水吧地上三层女正装、休闲装、少女装、针织内衣、水吧地上四层童装、图书、儿童乐园、床上用品、水吧地下室、一层不售二层、三层：4100元/㎡四层：3700元/㎡20年使用权3900元/㎡港龙广场桥西中兴西大街一、二层：连体商铺三层：写字楼四层～六层：住宅一、二层连体商铺终身产权临街铺位：3000～8000元/㎡均价：5800元/㎡5800元/㎡喜尔登中央商务广场定价方案8（2）邢台市各商场铺位售价(均价)比较表5800600011500110003900580002000400060008000100001200014000恒泰商城新世纪商城中北商城明月广场南方乐购港龙广场系列1（3）、本项目价格体系的制定，是采用的市场比较法及市场价值认知法。通过对邢台同行业（已售、在售）物业的销售价格的比较，参考了多项技术指标，加权后，得出本项目的销售均价为6500元每平方米。加之本项目的各种的各项优劣势参考，采用价值认知法得出本项目的销售总均价为6880元每平方米。喜尔登中央商务广场定价方案9四、楼层价差、级差的制定1、楼层均价、系数表楼层负一层1层2层3层4层5层系数1．0462.0781.1230．8140.6690.523建筑面积均价7200（元/㎡）14300（元/㎡）7730（元/㎡）5800（元/㎡）4600（元/㎡）3600（元/㎡）2、楼层差价订价依据1）按市场惯例1层与2层应扩大差价至一倍左右，达到各自物有所值的选择性，同时项目首层为商业价值最高的楼层，也是最为抢手的部分，所以其商铺赘手的可能性较低。2）2、3层按购物习惯及功能布局上应为男装，女装分区，而2层的商业价值仅次于1层，而3层的楼层相对来说已经较高，所以2、3层的价差设在25%—30%应较为合理。3）4、5层商铺中销售压力最大的部分，应与2、3层扩大差价，故4层与3层相差15％左右。使之以相对较低的价格提高竞争力，4层与5层间相差15％左右，不宜过大。4）负一层因其经营规划用做超市，其均价应低于2层均价，应在以后超市入口及招牌的展示等方面有所考虑，喜尔登中央商务广场定价方案10所以其价格与2层间的差价不宜过大，为10%。3、级差系数表级别楼系层数A级B级C级D级负一层1.091.051.021.00首层2.142.092.041.98二层1.151.131.111.10三层0.900.860.830.77四层0.730.680.640.62五层0.590.540.500.474、级差价格表级别楼价格层（元）A级B级C级D级负一层7500725070506880首层14700143801403013630二层7890779076707600三层6220593056805330四层5050471044104210五层4050371034103210喜尔登中央商务广场定价方案11说明：A:级位于主入口、电梯、扶梯入口、位置显著，人流量大，铺位显眼。B:级位于主要通道，人流量大。C:级偏于主通道，人流相对较少，面积较大。D:级位于较偏处，人流量少，面积较大五．商铺楼层级价、分级价、系数表Ａ级Ｂ级Ｃ级Ｄ级均价（元）负一层75007250705068807200A.17580(1.10)B.17360(1.07)C.17120(1.03)D.16940(1.01A.27510(1.09)B.27300(1.06)C.27080(1.02)D.26880(1.00)A.37450(1.08)B.37240(1.05)C.37040(1.02)D.36830(0.99)A.47380(1.07)B.47180(1.04)C.46990(1.01)D.46780(0.98)首层1470014380140301363014300A.114730(2.14)B.114460(2.10)C.114150(2.05)D.113800(2