长沙万科金域华府商业项目周边竞品分析及公寓推广策略-51P

长沙万科金域华府周边竞品分析及公寓推广置业动机投资为主,自住兼投资为辅来源区域项目周边、长沙其他区域、地州市客户关注价值点地段、万科品牌、投资价值客户特征主要分为两类客户投资客户多次置业,有较强的经济实力;认可区域发展前景,看中投资价值;注重投资回报率;自住兼投资客户大多为首次置业,满足过渡居住需求;重视投资回报率,便于以后换房;认可万科品牌及其人文内涵重视私人空间项目公寓客户描述对项目公寓营销的启示：推广发力方向：地段、万科品牌、投资价值;60平米户型抗性:样板间展示空间处理,重点满足功能性居住客户需求启示2:公寓产品紧扣投资价值,突出区域升值给项目带来的契机项目解读市场分析公寓分析项目定位营销策略高层分析商业分析策略保障区域高层市场分析区域市场界定项目配套分析产品细节分析省府板块武广新城板块界定原则：1、项目本身规模体量因素——约54.6万㎡2、区域内同质典型楼盘——恒大绿洲、新城新世界3、类似区域之间典型楼盘竞争——热点潜力省府板块核心竞争区域：武广新城板块次级竞争区域:省府板块项目:全装修、超过50万㎡、涵盖公寓、住宅、商业综合物业类型，项目面临竞争不仅限于区域内部，跳出区域，才能赢得更好的市场。项目总建面积已售面积园林风格物业管理外立面在售户型面积区间均价备注恒大城560000约150869北欧戴德梁行北欧二房三房79-1555300精装恒大绿洲610000约163156北欧戴德梁行北欧二房三房80-1405600精装茂华国际湘500000约186000——茂华物业德式三房四房120-1704900三江花中城180000约115000——华诚物业新古典二房三房90-1404600新城新世界1200000约260000——华天物业现代三房四房130-1604600万树丹堤86000约42000东南亚待定现代一房二房80-1334800彩云之翼800000约370000中式泰禹物业中式三房四房110-1454300中隆国际御玺420000约210000欧式恒威物业新古典四房五房180-5605200盛世华章400000约290000新中式大当家物业中式四房五房166-1804200尾盘水岸天际191000约96000——港龙物业新古典四房1404300二期尾盘中城丽景香山350000约180000欧式绿城物业新古典二房三房66-1124900星城映象192000约63000现代长城物业现代一二三房40-1224800星城荣域280000约100000欧式建安物业新古典三房四房103-2805000长大彩虹都160000约45000——待定德式一二三房52-1204600欧洲城公爵350000约130000欧式待定欧式三房四房120-1304500博林金谷600000约150000——中航物业德式复式190-2505300二期尾盘备注：高层住宅产品区域市场指以本案为中心涵盖武广、体育新城板块以及部分省府芙蓉南路板块，列举市场典型楼盘作为区域市场参考。区域项目概况区域楼盘规模中大型化，物业公司品牌化区域楼盘多为中大型规模，区域典型楼盘约63%总建筑面积在30万㎡以上，主打规模品质社区为主；在合作方物业单位的选择上档次也较高，戴德梁行、绿城物管、长城物管等国内一线物管公司。区域市场项目分析：建筑外立面以欧式风格为主由于区域内均为大规模楼盘项目，为提升项目品质，各楼盘建筑风格均选择以欧式建筑风格为主，60%的楼盘建筑风格为欧式外立面。价格以4500-5000元/㎡为主由于区域内武广新城板块的炒作，区域楼盘价格较高，楼盘价格普遍超过4500元/㎡，部分高品质楼盘价格超过5000元/㎡。在售户型主力面积为90㎡-144㎡三房、四房多数楼盘目前在售户型均为中大面积产品，区域为60㎡以下公寓产品极少，仅在09年下半年出现以万树丹堤、星城印象为代表的公寓产品。项目会所商业球场游泳池幼儿园小学医疗万科.金域华府★★★恒大城★★★★★★恒大绿洲★★★★★茂华国际湘★★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★★★万树丹堤★★彩云之翼★★★★中隆国际御玺★★★盛世华章★★水岸天际★★★中城丽景香山★★★★星城荣域★长大彩虹都★欧洲城公爵★★★★★博林金谷★★★★★区域市场界定项目配套分析产品细节分析配套对比分析区域内代表楼盘(如恒大绿洲,新城新世界等),大多规划配套较为齐全,本项目与之对比在配套方面没有优势项目入户花园凸窗拐角飘窗空中花园花池多阳台衣帽间万科.金域华府★★★★恒大城★★★恒大绿洲★★★茂华国际湘★★★★三江花中城★★★新城新世界★★★万树丹堤★★★★彩云之翼★★中隆国际御玺★★★盛世华章★★★水岸天际★★★中城丽景香山★★星城荣域★★★★长大彩虹都★★★★欧洲城公爵★★★博林金谷★★★★★区域市场界定项目配套分析产品细节分析产品细节对比分析区域内产品都较为注重性价比的打造,凸窗、拐角飘窗、多阳台等基本都被采用，本项目产品具有一定的优势，但优势不是十分明显竞争供应分析区域市场界定项目配套分析产品细节分析竞争供应分析项目名称占地建筑面积容积率开发商喜来运达国际广场1053335000004.75湖南运达房地产开发有限公司大东门商业广场424722500004.54湖南省成功开发投资有限公司湖湘桃源1498423160001.9长沙京武房地产开发有限公司英郡年华939522200002.34长沙天轮房地产开发有限公司融科.东南海2878208279002.88长沙融科智地房地产开发有限公司香格里.香樟小区420003000007.14凯达(湖南)房地产开发有限公司香樟鑫都474701800003.79湖南湘和房地产开发有限公司中港珠宝旅游商业城1487699000006.05湖南周大生置业有限公司潇湘名城（长福花苑）554403081035.56湖南新长福置业有限公司新华盛丽园579551485132.56湖南新华盛房地产开发有限公司城南故事378781656624.37湖南乐万邦房地产开发有限公司长房·天际岭项目3880023245271.5湖南国广置业有限公司仁一家园928671756802.2长沙仁一房地产开发有限公司区域市场潜在供应统计未来2-3年内，区域内潜在供应量将超过461万㎡，同档次、价格、品牌楼盘也会相继推出，对本案后续中大户型销售会带来不小的竞争影响。区域市场界定项目配套分析产品细节分析项目总建面积已售面积10年预计推售量预计推售主力户型备注恒大绿洲610000约163156约180000二房三房精装茂华国际湘500000约186000约78000三房四房三江花中城180000约115000约65000二房三房清盘新城新世界1200000约260000约120000二三房万树丹堤86000约42000约44000一房二房清盘彩云之翼800000约370000约55000二三房中隆国际御玺420000约210000约60000三四房盛世华章400000约290000约80000二三四房水岸天际191000约96000约80000一三房中城丽景香山350000约180000约90000二房三房星城映象192000约63000约65000二房三房星城荣域280000约100000约80000二房三房长大彩虹都160000约45000约60000一二三房欧洲城公爵350000约130000约100000三房四房博林金谷600000约150000约70000三房四房全大户型2010年1月-12月板块内热销加推项目供应体量超过144万㎡，竞争较为激烈。竞争供应分析区域市场2010年供应统计区域市场界定项目配套分析产品细节分析竞争供应分析项目10年预计推售量预计推售主力户型80-90㎡推量预计供销周期110-130㎡推量预计供销周期130㎡以上推量预计供销周期恒大绿洲约180000二房三房约550001-11月约850001-11月约400001-12月茂华国际湘约78000三房四房————约430003-10月约350005-12月三江花中城约65000二房三房约260003-7月约320003-9月约70005-11月新城新世界约120000二房三房约700003-10月约400005-11月约100005-12月万树丹堤约44000一房二房约320001-8月约120003-8月————彩云之翼约55000二房三房约310003-8月约170003-6月约70006-12月中隆国际御玺约60000三房四房————约310001-10月约190003-12月盛世华章约80000二三四房约230003-6月约340001-8月约230006-12月水岸天际约80000一二三房约280005-9月约320003-9月约200003-11月中城丽景香山约90000二房三房约400001-6月约340001-10月约160005-12月星城映象约65000二房三房约310001-7月约220004-11月约120003-11月备注：以上推售户型、时间均以新推量中大比重户型为计量参考，附带其他户型面积，不计入统计范围。110-130㎡面积段户型推售量较大，预计其供销周期基本为5-7个月，都同时横跨了两个较好的销售旺季，即5月和9月，与本案住宅类产品推出时间节点重合。供应面积及推售时间分析项目户型1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科金域华府90㎡120㎡140㎡恒大绿洲80-90㎡110-130130㎡以上茂华国际湘80-90㎡110-130130㎡以上三江花中城80-90㎡110-130130㎡以上新城新世界80-90㎡110-130130㎡以上万树丹堤80-90㎡110-130130㎡以上彩云之翼80-90㎡110-130130㎡以上中隆国际御玺80-90㎡110-130130㎡以上盛世华章80-90㎡110-130130㎡以上中城丽景香山80-90㎡110-130130㎡以上星城映象80-90㎡110-130130㎡以上供应面积及推售时间图本案竞争机会分析：产品类型竞争指数竞争分析应对建议90㎡产品弱在本案推售时间段内，区域内各典型楼盘此类户型存量较少，市场同类产品竞争较弱可适当在此类户型推售量上增加一定比例，快速去化产品120㎡产品中在本案推售时间段内，区域内各典型楼盘此类户型相对体量较大，市场存在一定同质竞争在推售此类户型时，可适当控制一定数量比例140㎡产品强在本案推售时间段内，区域内各典型楼盘基本都存在同质性产品销售，市场竞争剧烈在推售此类户型时，控制推售节奏，少量多批，小步快跑式推售区域典型项目分析根据区域内典型楼盘开发商品牌、规模、品质等因素,我们将项目档次归为高中低档次三类档次项目名称中高档楼盘中隆国际御玺恒大绿洲茂华国际湘中城丽景香山新城新世界博林金谷万科金域华府中档楼盘恒大城三江花中城欧洲城公爵万树丹堤（含公寓）水岸天际星城映象中低档楼盘盛世华章彩云之翼星城荣域长大彩虹都（含公寓）鉴定标准:•品牌,规模,园林,建筑,产品,售价本项目指标:•品牌:万科,行业领跑者•规模:58万平米,一定的规模优势•园林:东南亚风情园林•建筑:现代简约风格•产品:中公寓•售价:不走低价路线竞争项目选取:恒大绿洲•同档次项目,目前区域内关注度最高的项目;•与本项目同是品牌发展商;•产品主要以中公寓为主,都以地段为核心卖点;中城丽景香山•同档次项目;•目前区域内形象最好的项目之一;万树丹堤•距离本项目最近的项目•产品构成与项目类似核心价值——恒大品牌+地段+实景园林规模：610000㎡区位：武广新城区域配套：体育新城、体育文化公园、圭塘河风光带户型：85-90㎡两房、100-127㎡三房，紧凑型户型为主社区内部配套：五星级豪华会所、风情商业街、贵族幼儿园、公寓式酒店等。分类核心卖点品牌前期华府、名都在市场上积累的恒大品牌地段处于武广新城，属于目前市场最热板块社区61万㎡大社区，完备配套恒大绿洲产品定位策略——控制产品面积，紧凑型小三房、三