九江市庐山区土地使用权出让价格评估

土地估价报告项目名称：九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）土地使用权出让价格评估受托估价单位：江西新源洪城房地产土地评估有限公司土地估价报告编号：赣新源[2014]（估）字第120号提交估价报告日期：二○一四年七月十七日第2页土地估价报告第一部分摘要一、评估项目名称九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）土地使用权出让价格评估二、委托评估方单位名称：九江市庐山区土地储备中心地址：九江市十里大道740号联系人：周女士电话：[phone]三、估价目的按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部令第39号）的要求，九江市庐山区土地储备中心特委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司对位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）进行土地使用权出让价格评估，为其出让待估宗地土地使用权提供价格参考。四、估价基准日二○一四年七月十六日五、估价日期二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日六、地价定义根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地不平整。根据根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001，2001年11月12日）和项目的具体要求，此次评估设定第3页土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，待估宗地规划用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），本次评估设定用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）。评估设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，待估宗地规划容积率≤2.8，根据最有效利用原则，评估设定容积率为2.8。本次评估的价格是指估价对象在评估基准日二○一四年七月十六日，规划利用条件下，于上述估价设定的土地开发程度、用途、建筑容积率、土地使用年限下的土地使用权出让价格。七、估价结果估价人员对待估宗地进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，综合考虑当地地产市场，社会经济发展等因素对地价的影响，综合评定出：位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），在估价基准日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容积率和土地开发程度为地价定义条件下的土地使用权出让价格为：土地面积：16883.4平方米（合25.3252亩）单位地价：1660.83元/平方米（合110.72万元/亩）楼面地价：593元/平方米总地价：2804.0457万元（保留四位小数）大写人民币：贰仟捌佰零肆万零肆佰伍拾柒圆整。待估宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。第4页八、土地估价师签字姓名土地估价师证号注册编号签名殷金火2002360004李斌2002360047九、土地估价机构估价机构负责人签字：（机构公章）二○一四年七月十七日第5页表1估价结果一览表估价机构：江西新源洪城房地产土地评估有限责任公司土地估价报告编号：赣新源（2014）（估）字第120号估价基准日：2014年7月16日土地使用权处置方式：出让宗地位置规划用途设定用途土地级别容积率估价基准日实际开发程度估价设定开发程度设定土地使用权年限（年）土地面积（m2）单位地价（元/m2）总地价(万元)九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路商住用地（商业80%，住宅20%）商住用地（商业80%，住宅20%）商业III级，住宅IV级2.8宗地红线外“五通”及宗地红线内场地不平整宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整商业：40住宅：7016883.4平方米（合25.3252亩）1660.83元/平方米2804.0457万元“五通”指（通路、通电、通水、排水、通讯）一、土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：估价对象的土地所有权属国家所有。根据《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号],评估设定土地用途为商住用地,评估设定土地使用年限为商业用地出让法定最高使用年限40年，住宅用地出让法定最高使用年限70年。现九江市国土资源局庐山区分局拟将待估宗地公开出让。经估价人员咨询九江市国土资源局庐山区分局，至估价基准日2014年7月16日，估价对象未设定抵押权等他项权利，权属状况清楚，无纠纷。2、基础设施条件：设定宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。3、限制条件：本报告中评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2014年7月16日，在设定的开发程度、用途、使用权取得方式、土地使用年限的土地使用权价格，如有改变，地价则需另作调整。4、影响土地价格的其它限定条件：改变估价目的、估价基准日、土地使用年限、土地开发状况等，或国家政策调整、宏观经济发生重大变化、城市规划等都将影响土地估价结果。二、其他需要说明的事项（1）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（2）委托方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。（3）本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。（4）关于土地使用年期的设定：评估设定土地使用年限为商业用地出让法定最高使用年限40年，住宅用地出让法定最高使用年限70年。（5）未经评估单位书面同意，本评估报告书的全部或任何一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。估价机构：（加盖公章）二○一四年七月十七日第二部分估价对象界定一、委托估价方单位名称：九江市庐山区土地储备中心地址：九江市十里大道740号联系人：周女士电话：[phone]二、估价对象估价对象位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路，宗地四至详见《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》。根据委托方提供的《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》，宗地土地面积为16883.4平方米，形状较不规则。根据《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，宗地容积率≤2.8，建筑密度≤50%，绿地率≥30%。估价对象规划用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），设定土地用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），评估设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地不平整。三、估价对象概况1、土地位置状况待估宗地位置、土地级别、用途、使用年限、面积、容积率、四至、土地使用权处置方式等详见表2：表2估价对象土地位置状况表宗地位置土地级别估价设定用途设定土地使用年限评估面积（m2）容积率四至土地使用权处置方式九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路商业III级，住宅IV级商业住宅用地（商业80%，住宅20%）商业40年住宅70年16883.4㎡≤2.8详见《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》出让2、土地权利状况（1）估价对象的土地所有权属国家所有。（2）土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。（3）根据委托方提供的资料，至估价基准日2014年7月16日，待估宗地权属状况清楚，无纠纷，未设定他项权利。3、土地使用状况（1）土地利用现状根据估价人员的现场勘查，至估价基准日2014年7月16日，估价对象红线内为待开发的空地（2）土地规划利用状况根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，有关地块控制指标，现整理如下：①四址为：东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路；②土地面积：25.3252亩（16883.4平方米）；③用地性质：商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）④建筑密度：≤50%；⑤容积率：≤2.8；⑥绿地率：≥30%；⑦建筑间距：符号规划、消防的要求；第8页⑧未尽事宜必须符号国家规范和《九江市城市规划管理技术规则》以及市政府的相关要求。四、影响地价的因素分析（一）一般因素分析影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。1、城市资源状况（1）地理位置九江市位于江西省北部，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中游南岸，地理坐标为东经113°57′－116°53′，北纬28°47′－30°06′。东毗上饶市波阳县、安徽省东至县，南与南昌市的新建县、安义县及宜春市的靖安、奉新、铜鼓三县相连，西与湖北省武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江县隔江相望。全境东西长约270公里，南北宽约140公里，全市总面积为18803.75平方公里。（2）自然条件①地形地貌九江市地貌较为复杂，地形变化大，整个地势呈东西高、中间低、南部略高，向北逐渐缓慢倾斜，平均海拔32米，境内山地、丘陵、平原、江湖皆备，中部鄱阳湖平原，水网交错，西部为丘陵地区，层峦起伏，九岭、幕阜两大山脉蜿蜒而立于西部南北两侧，绵延耸翠，长江自西北向东流过北境。②气候、水文九江市地处中亚热带向北亚热带的过渡区，气候条件比较优越，具有气候温和，四季分明，热量丰富，水量充沛，无霜期长的特点。年平均太阳总辐射量为102.3千卡/平方厘米—114.1千卡/平方厘米，年平均日照时数在1650小时—2100小时，年平均气温16℃—17℃，年无霜期为239天—266天，年均降雨量为1300毫米。第9页九江地处鄱阳湖平原，北有长江，西有修河，中有博阳河和长河，江湖纵横，水网稠密，地表水及地下水资源均十分充裕。（3）交通运输①铁路--九江是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一，京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),九景衢(至景德镇、浙江衢州)以及规划中的长岳九（长沙，岳阳，九江）等六条线路在九江交汇;城际高铁：昌九城际高铁，池九城际高铁（池州至九江，规划），2010年2月，铁道部在九江召开会议，正式确立了九江为大铁路枢纽，至2020年以前，将有11条铁路在九江交汇。②公路--105(北京—珠海),316(福州—兰州)国道。九江—瑞昌—码头镇的九码快速通道已于2010年5月通车。九江庐山机场，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），彭泽至湖口高速（2010年9月16日通车），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路。③民航--九江庐山机场将于近期启动扩建工程，目前已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线。④水运--上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,九江港最高年客运量500万人次，最高货物吞吐量5000万吨,分别居长江各港