国泰君安-每日酷图：房地产价格对不同经济情景的反应

请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title]房地产价格对不同经济情景的反应——香港地产百年变动策略团队021-38674603S0880209050540本报告导读：摘要：[Table_Summary]香港房地产是以所有权和使用权相分离为基础的，土地买卖的是使用权；政府对土地保持有效的管制，包括对建筑、城市规划和市场机制的建立；土地税收构成财政收入的主要来源从1881-1997年，地产收入占到香港财政收入1//3。1841年英国占领香港后，成为战争避难、大陆和海外贸易的场所，随着香港产业转型和回归，一次次大事件背后则是一次一次的房地产的起伏。我国和香港有类似的土地和房屋管理制度，从香港房地产市场看，房地产市场成为投资的主要场所，反映了大众对经济和社会的信心，整体来看，影响房地产价格的因素主要有：经济基本面、人口、利率、货币、国际资本流动和特殊的国际环境。。国泰君安策略团队王成[e-mail]张堃021-38676641翟鹏[e-mail]张林昌[e-mail]时伟翔[e-mail]张赟[e-mail]张昂[e-mail]张晗[e-mail][Table_Author]本期作者时伟翔[e-mail]注：本报告只对国泰君安重点客户发送，不对外公开发布。2010.05.31每日酷图与思考策略研究策略报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2of81841英国开埠-1941二战间持续上升鸦片战争后，随着太平天国运动、辛亥革命等内地动乱，大陆人不断涌向香港，人口从最初的5000多人增长到1941年的163万人。由于建设不足，房租、地价和房价持续升高。此间也出现过由于华商购地在1877-1881年地价上涨6倍的情况。香港开始成为一个城市。图1：内地局势动荡使得香港人口急剧增加0500,0001,000,0001,500,0002,000,0001841年1847年1876年1900年1920年1941年1943年1945年1947年1950年数据来源：国泰君安证券研究1953-1957年实体经济萧条，热钱推动的资产泡沫朝鲜战争后，大笔华侨资金流入香港，53-54年流入6亿，当时银行体系存款为37亿。由于美国对中国禁运，香港实业萧条，房地产市场成为投资的场所。（建筑费用/地价=1/2）图2：1953-1957年的同一地段的房价销售单位：元、平方尺401201902502700501001502002503001953年1954年1955年1956年1957年数据来源：国泰君安证券研究在热钱用尽、价格高涨而超出居民购买力、政府限制楼花交易后，出现了中心城区价格坚挺，但郊区价格下滑的趋势，但下滑不严重。1959-1967年工业化速进带动楼市繁荣和萧条1956-1966年是香港工业化发展最快的时期，共产从2944家增加到8914家，香港人口从200提高到300万，欧美和印尼资金在香港开办实业。香港进入了一个建筑、买卖的高峰期。商业地产、仓库、厂房需求急剧上升，商厦从61年的5栋提高到64年策略报告请务必阅读正文之后的免责条款部分3of8的20栋，租金从62年的1.6/平方尺提高到64年的4元。置业公司从50年代中期的500家提高到60年代中期的2000家。图3：香港进入了一个建设高峰期05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,0001958年1959年1960年1961年1962年1963年1964年1965年1966年1967年1968年1969年1970年新建单位空置单位2天移动平均(新建单位)数据来源：国泰君安证券研究1964年发生拆旧事故，造成政府干预旧楼拆迁，使得部分靠银行贷款的房地产开发商资金周转困难，加上对银行开始进行风险监管，由于过度的房地产开发贷款，出现了银行倒闭的挤兑风潮。造成了房价暴跌，当年工业用地降幅达67%，高级住宅跌幅35%，1967年爆发了反英抗暴的政治运动，资金外流，地价当年又跌了50%,政府买低收入仅为高峰期的18%。也正是这一次大跌，完成了房地产公司的转换，李嘉诚、李兆基、郑裕彤等地产商地价购地，奠定了后来香港经济主导者的地位。60年代末-80年代初两次起落—第三产业和金融中心68年政局稳定后，市民信心恢复；加上香港进入了第三产业快速发展期，海外资金再次流入香港。该阶段香港的股市表现最好，从67年8月底的58.61上升到73年的1775点。另外由于港元贬值，物价全面上升，通胀预期也拉高了租金和房价。海外投资增加带动了对高级住宅的需求，高级住宅楼价最先上涨。股市暴跌和石油危机使得房价再次回落。图4：恒生指数经历了一轮大周期050010001500200067年871年1273年373年473年1274年12数据来源：国泰君安证券研究76年后，香港成为国际金融中心，大批外国金融机构在香港设立公司；大量移民不断涌入，还有50、60年代出生高峰期的人进入了结婚高峰期；内地改革开放，建立深圳特区；香港75-81年持续10%以上经济增策略报告请务必阅读正文之后的免责条款部分4of8长。楼市75年触底，81年达到高峰。这一时期，地价上涨了7倍，楼价上涨了3倍。图5：香港新建住宅单位数和A型单位（40平方木以下）05000100001500020000250003000035000400001976年1977年1978年1979年1980年1981年020040060080010001200新建单位A型单位（元、平方尺）数据来源：国泰君安证券研究图6：香港非工业用地拍卖每平方尺均价05000100001500020000250003000035000400001976年11976年21976年31976年41977年41977年51977年61977年71978年41978年61978年81980年71981年41982年2数据来源：国泰君安证券研究由于本次热钱流入较多，投机气氛较重，开始炒卖整个大厦；房价已经超出居民的承受范围，空置率高达40%，经济过热带来通胀（15%），而此时利率仅为6.7%，但美国采取沃克尔紧缩后，香港利率升值20%，资金成本压力加大，世界经济不景气；中英关于香港前途问题谈判困难。楼市崩溃，地价跌幅40-60%，高级住宅下跌50%，85-97年过渡时期的房地产繁荣中英在84年底谈判结束，对于市民关心的97年到期后的土地租约问题，进行了妥善解决，市场信心在次升起；另外世界经济形势好转，美元贬值带动香港出口增加，经济再次进入高增长，另外利率也开始进入下降周期，海外资金流入香港，创造了房价上涨的条件。这期间，87年黑色股灾并没有影响楼市走势，89年内地政治风波使得香港出现移民潮，加上后来的海湾战争，楼市出现了震荡；但随着91年通胀预期高涨和股市上涨，91年3月楼市再次出现上涨，策略报告请务必阅读正文之后的免责条款部分5of8图7：香港A型住宅销售价格港元/平方米2008/6,66,296.02003/6,24,509.01997/9,73,397.01994/6,53,594.01989/6,18,503.01985/3,7,850.05,00015,00025,00035,00045,00055,00065,00075,000Jun-82Jun-84Jun-86Jun-88Jun-90Jun-92Jun-94Jun-96Jun-98Jun-00Jun-02Jun-04Jun-06Jun-08数据来源：国泰君安证券研究政府采取的抑制房价的政策这期间，在91年8月到92年二季度连续采取措施抑制房价，包括收取印花税、禁止内部转让楼花、降低按揭比例；但没有组织房价上涨，针对降低按揭比例，房地产开放商自己组建财务公司，向购房者贷款。93年地王拍卖吕现，带动房价继续上涨。94年一季度后，香港政府继续抑制房价：包括增加土地供给、房屋供给、打击投机，然后政府承诺，若房价不降，将采取更严厉措施；另外美国7次加息后，房价从94年二季度下跌，一直持续到95年三季度，这次房价平均下跌3成。香港董建华上任后，大家都香港前途信心充足，95年后继续恢复上涨，一直持续到1997年。策略报告请务必阅读正文之后的免责条款部分6of8国泰君安策略产品系列全球策略周报SignalinNoise定位于洞察与辨别影响全球资产配置的主要变量每日酷图定位于从多种角度观察宏观经济与市场背景A股季度策略定位于为A股市场趋势、投资主题和行业配置提供远见A股伐谋周刊定位于寻找短期交易性机会策略专题系列定位于宏观经济和证券市场某一面的最深度研究行业配置月报定位于详细连贯的行业配置方法、线索和方案小盘股策略定位于中小板和创业板公司的成长发现者对话定位于与行业研究员一起探讨行业投资真规则策略报告请务必阅读正文之后的免责条款部分7of8分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机