房地产价格论文-国际游资冲击对我国房地产价格影响探析

房地产价格论文-国际游资冲击对我国房地产价格影响探析摘要：本文通过分析国际游资冲击对可贷资金市场、外汇市场进而对房地产市场的作用，从开放经济的视角关注房地产价格的波动。分析国际游资对我国房地产价格的影响。基于VAIL模型利用2000年第1季度—2008年第3季度数据进行定量检验，指出可以通过限制国际游资流入，在可贷资金市场上减少货币供给量，在外汇市场上减少对人民币需求，在房地产市场上抑制过量资金流入形成对房地产需求，防止房地产价格波动，维持宏观经济稳定。关键词：国际游资汇率决定模型VAIL脉冲响应函数一、引言2004年以来我国房地产价格不断攀升，到2008年增幅有所缓和，呈下降趋势，其波动变化很大。按照世界银行的标准，房价收入比是测度房价是否虚高的一个重要指标，指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值。目前我国的房价收入比大于10，与发达国家1.8—5.5相比偏高，已经远远超出了发展中国家3—6的合理区间。房地产价格问题已经成为中国当前经济发展中的一个突出焦点，国内不少学者从不同角度对此进行研究。韩冬梅、刘兰娟、曹坤(2008)基于状态空间模型对上海的房地产价格泡沫进行实证研究，论证了上海房地产价格泡沫的存在：周京奎提出了金融支持过度假说，论证了在房地产局部均衡的框架下金融支持过度与房地产泡沫生成和演化的过程；余铠(2007)从房地产价格内在运行特性入手，分析房地产价格形成的利益主体的价值取向，剖析房地产价格上涨的内生循环机制，在此基础上提出加大国家宏观调控力度。必须从切断房地产价格上涨链条着手。国际游资是指为追求最高报酬以最低风险在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动。重要商品价格变动或国际有价证券价格变动的利益，规模巨大、流动性快、投机性强，隐蔽性强，容易对一国有限弹性的盯住汇率制度或固定汇率制发起冲击。随着我国改革开放的深入，货币和经济自由化不断发展，它对我国经济的影响越来越显著。2003年以来，预期人民币升值，大规模的短期国际资本流入我国，在国内金融市场尚未放开的背景下，具有稳定高收益的房地产行业成为其投资平台。中国国家统计局统计，2008年1—9月看好人民币升值而涌入的国际游资超过800亿美元。这推动了房地产价格泡沫泛起，而一旦国际游资流入发生了突然“逆转”，会使得我国房地产业崩溃。房地产行业是我国经济的支柱产业，本文将从开放经济的视角关注房地产价格的波动。关注国际游资对我国房地产价格的影响。二、理论基础：国际游资对房地产价格影响分析国际游资对我国房地产价格的影响主要通过对可贷资金市场、外汇市场进而对房地产市场的作用实现。由于房地产兼有商品和资本两重属性，本文将从其属性，进一步基于汇率决定模型，利用贸易条件图形法，在货币供给的视角下具体考察国际资本流入对我国房地产价格的影响。(一)分析前提：国际游资冲击对可贷资金及外汇市场的作用国际游资冲击对可贷资金市场作用主要表现为其对货币供应量的影响，通过国际收支流量和存量表现出来。当国际资本流入时，会导致国际收支顺差，从而使外汇储备增加：当国际资本流出时，会导致国际收支出现逆差，从而使外汇储备减少。窦祥胜用公式表示：M+△M=K(W+△W)+e(U+△U)+K*e(U+△U)，式中，M。表示货币供应量，K表示货币乘数，e为汇率，U表示外汇储备，△表示变动量，K(W+△W)为国内信贷及其变动量，e(U+△u)为初始影响的货币供给及其变动量，K*e(U+△U)为续发性影响的货币供给及其变动量。事实上，所有国家都不是采取完全浮动汇率制度，他们对汇率都或多或少有干预，只是程度不同而已。在这种情况下，资本流动就类似于固定汇率制度下对货币供给的影响，通过对外汇储备的增减来引起本国货币供给的增减。国际游资由于投机性强、移动迅速、规模巨大、政府难以控制，不会给流入国带来相应的商品或劳务供应的增加，属于纯粹的“虚拟资本”运动，是开放经济中一个不稳定的因素，对货币供给影响显著。国际游资只有兑换成人民币才能在中国进行投资，大量热钱流入中国增加对人民币的需求，从而加大人民币升值的压力。国内出口形成对人民币的需求。来自国外的投资也形成对人民币的需求，国内进口形成对人民币的供给。由于国际游资的流入使来自国外的净借出增加，对人民币的总需求增加，在没有其他因素作用的情况下会导致人民币升值，形成“人民币升值预期——国际游资涌入——人民币升值事实”的循环。(二)国际游资对房地产冲击传导机制分析假设一个国家生产和消费的商品按照能否进行国际交换分为贸易品和非贸易品。贸易品是指能够进行国际交换的商品，其价格在自由贸易条件下由国际市场决定；非贸易品是指无法进行国际交换的商品，其价格水平由国内决定。假设一国本币名义汇率为e(直接标价法，e上升代表汇率贬值)，q表示实际汇率，P1代表贸易品国际价格，Pn代表非贸易品价格，则常用的内向实际汇率表达式为：q=eP／P，q上升表示实际汇率贬值。根据经济学理论，国际资本流动会对实际汇率产生影响。由于贸易品价格P1是由国际市场决定的，在固定汇率下国际资本流入时，实际受到影响的是非贸易品价格。图1中，纵坐标代表贸易品(T)，横坐标代表非贸易品(N)。假设本国生产者生产两种商品：贸易品和非贸易品，两者的组合用生产可能性曲线表示，消费者消费贸易品和非贸易品所获得的效用以一组消费无差异曲线U1、U2表示，离原点越远效用越大。假设一国经济开始处于A点，A点对应的贸易品和非贸易品都恰好生产等于消费。一方面，本国总支出等于总产出，其数量用贸易品价值衡量为OE、此时达到内部均衡；另一方面，不存在贸易赤字或盈余，故又达到外部均衡。在A点生产可能性曲线和消费无差异曲线U2相切，切点A的斜率为Pa=Pn／e*P1=1／q。从以上分析知道，国际资本的流入会引起货币供给的增加，其对非贸易品的影响分为直接和间接两种情形。第一种情形，当它定向投入非贸易品(某特定非贸易品)时，由于财富效应，其货币供给本身形成巨大需求，推动非贸易品的价格强烈上涨，即Pn上升，产出也随之增加。这个过程中，根据q=e*E／Pn，实际汇率升值，即q值下降，1／q值上升，表现为R值上升，原先的均衡点从A点向右移动到新的均衡点B，这是显而易见的。第二种情形，当它投入整个社会时，本国居民的总收入总支出也相应增加，刺激了居民投资和消费增加，这种增加同时发生在贸易品和非贸易品上。对于贸易品来说。由于价格由国际市场决定，其需求增加不会引起价格上升，在汇率固定下贸易品价格不变，但本国进口增加会引发贸易赤字。对于非贸易品来说，由于需求增加，非贸易品价格上升，本国生产和消费非贸易品Nb，生产贸易品Tb，消费贸易品L，超过部分为贸易赤字BC。理论上恰好由资本流入补充，这样、社会对贸易品需求的增加会转嫁到非贸易品的价格上。另外，由于实际汇率升值，名义汇率会有升值的压力，当我们放松固定汇率的假定时，资本流入国的本币会升值，即使在固定汇率制国家，也会面临汇率法定升值的情形。一旦汇率升值，增强了国际资本对其升值的预期，受利益的驱使，更多国际资本会流入。推动非贸易品价格的上涨。资本流入只是相当于临时借贷，有借贷就有偿还。从长期看有资本流入必有流出，一旦资本流出。经济状态就会反转，本国居民会同时减少两种商品的需求，经济回到最初的均衡点A，由此可见，资本流动会直接或间接对非贸易品价格产生影响。房地产不可移动的特性决定了其是典型的非贸易品，我们可以将房地产引入分析得到：一方面，从其商品属性看，一旦资本流入，无论是流入哪一领域，价格都有上升趋势，反之价格有下降趋势；另一方面，房地产又具有资本属性，相对于股票等有价证券，房地产的变现能力相对较差，但我国的土地供给相对有限而房地产的需求呈刚性，近些年来我国的房地产价格不断上扬，国际游资的直接涌入更是助推了房地产市场的火爆行情。另外，资本流入提升房地产价格，同时会增加房地产供给，由于国际游资具有很强的投机性和套利性，不是有效资本，这种供给是潜在的。并非事实上的。理论上，房地产行业存在着周期性，与宏观经济增长基本上同步，房地产业支撑了这一轮宏观经济的发展，但当国民经济不能保持每年10％以上的增长水平。或者房地产的泡沫越吹越大时，高敏感性的国际游资则会在最短的时间撤离房市，套利回流，房价则有下降甚至崩盘。综上所述，国际游资加大了人民币升值的压力，其流入通过膨胀基础货币供给导致我国国内货币供给大量增加，而在利益趋动力下，这些增加的货币大多流入国内房地产市场，使国内房地产市场价格泡沫增多，其大规模的流动加剧了房地产价格的波动，造成宏观经济的不稳定。三、国际游资对我国房地产价格影响定量检验(一)主要指标及模型说明1.数据来源与主要指标。本文采用2000年第1季度——2008年第3季度的国际游资。广义货币供给量，人民币对美元汇率和商品住宅销售价格指数进行数据分析，数据来源于中经网，分别用re、M2、e、HP表示。其中，国际游资目前测算的方法主要有直接测算法、间接测算法以及克莱因法。本文采用宽口径的方法对我国国际游资进行测算，测算公式为国际游资=外汇储备的增加额一(货物贸易净出口额+服务贸易净出口额下一净FDI资本流入。通过这一公式计算的国际游资又被称为非贸易和非FDI国际资本流动。结果为正，表示资本净流入，为负则表示资本净流出。这种方法考虑到了一部分国际游资伪装成经常项目交易，绕过资本管制进出我国的事实，因此这一测算方法比较适合我国的实际。根据此方法，对我国2000—2008年以来的季度非贸易和非FDI国际资本流动进行统计。2.模型说明。结构模型建立方法利用经济理论来描述变量之间的关系。然而，经济理论往往不能达到为变量间动态关系提供严格的定义，加之内生变量可能同时出现在方程的左右两边，使得估计和推论问题变得复杂化，为解决这些问题产生了有关多变量建模的非结构方法，向量自回归模型就是非结构化的多方程模型。向量自回归模型通常用于相关时间序列系统的预测和随机扰动对变量系统的动态影响。模型避开了结构建模方法中需要对系统中每个内生变量关于所有内生变量滞后值函数的建模问题。VAR模型有很多应用，脉冲响应函数就是其中之一。它可以用来显示任意一个变量的扰动如何通过模型影响所有其他变量，最终又反馈到自身的过程。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来取值的影响。脉冲响应函数刻画的是在扰动项上加一个标准差大小的冲击。对于内生变量当前值和未来值所带来的影响。对一个变量的冲击直接影响这个变量，并且通过模型的动态结构传导给其他所有的内生变量。一个k阶VAR(p)模型脉冲响应函数的表达式是：Cij(q)=dyi／dejt，q=0,1，……，t=1，2，…，T作为a的函数，它描述了在时期t，其它变量和早期变量不变的情况下，yi，t+q对yjt的一个冲击的反应。另外，在该模型中值得注意的是，考虑到影响程度的不同，我们需要在比较之前确定因子的顺序，这对于实证结果起了非常重要的影响。因为模型估计的前提是要求变量是平稳的，所以，我们事先对上述比较体系进行了单位根和协整检验。此外，一个稳定的系统中，其各个变量的脉冲响应图在长期内应该趋向于零，当满足这一条件时，这一估计是显著有效的。本文进行脉冲响应估计得到各个变量的脉冲响应图(见附录)均满足此检验要求，因此，本文进行的模型估计稳定有效。本文通过基于VAR的IRE模型来研究国际游资对我国房地产价格影响以下实证分析均基于EVIEWS5，0软件来实现。(二)实证分析1.单位根检验由表1可知，HP、re、M2时间序列ADF的统计值大于5％的显著水平临界值，接受原假设，时间序列含有单位根，是非平稳序列，其一阶差分序列的ADF统计值小于5％的显著水平下临界值，是一个平稳序列，所以HP、re、M2、e都是一阶非平稳序列，他们之间存在协整关系。2.协整检验由表2的数据可以看出，以检验水平5％判断，Re和M2在5％的显著水平下存在1个协整关系，即短期国际资本与货币供给存在长期稳定的经济关系：同理，以检验水平5％判断.HP和M2、e和HP.HP和re均存在长期均衡关系