福州房产开发商对房子的定价，促进销售与赚钱

福州市房产市场半年度数据报告福州市房产市场半年度数据报告2011年06月2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月051015202530354045福州二手房静态投资回收期住宅公寓商住写字楼商铺时间静态投资回收期(年)本报告样本数据出售：138,674套出租：72,312套购房：997,030人次租房：539,562人次内容目录1各行政区房价租金排行榜2二手房市场行情3租赁市场行情4二手房市场投资风险分析5房产市场规律6房产市场概况1/21北京禧泰房产数据研究中心审核朱鸿雪编制郝凤英福州市房产市场半年度数据报告术语解释二手房是指在二手房市场流通的各类房产的总称。住宅所有用于居住的房产产品通称，包括普通住宅、公寓和别墅等。公寓是指物业及销售价格高于普通住宅或区域整体水平的住宅物业，是一种特殊公寓产品。商住两用房是指既能用于办公又能用于居住的一种房地产产品。写字楼是指专用于办公的商业地产。商铺用于各种零售、批发、服务等经营用途的商业地产。供给单价是指房产买卖交易时卖方提供的平均报价。供给单价的单位为【元/㎡】。需求单价是指房产买卖交易时买方需求的平均报价。需求单价的单位为【元/㎡】。出租单价是指房产租赁时出租方提供的平均报价。出租单价的单位为【元/月/㎡】。承租单价是指房产租赁时承租方提供的平均报价。承租单价的单位为【元/月/㎡】。新增供给是在指定时间周期内，新上市交易房产的总数量，可以用套数和建筑面积表示。默认出售的供给量的周期为6个月。默认出租的供给量的周期为3个月。关注度在同一时间周期内需求者对某类信息访问的频次，本报告计算关注度时已经排除非真实需求者的行为。静态投资回收期在同一时间周期内，可比房产的房价与租金的比值，静态投资回收期的单位是【年】。同比与上一年度同周期数据相比的涨跌幅度（%）。环比本月与上月相比的涨跌幅度（%）。2/21北京禧泰房产数据研究中心房价排行福州市各行政区二手住宅房价排行时间：2011年06月行政区环比同比台江区13,459-0.52%+17.88%鼓楼区12,972+0.49%+22.11%晋安区11,224-0.13%+19.88%仓山区10,969-0.01%+20.43%马尾区10,367-0.95%+8.85%福清市6,703-3.36%+14.68%供给单价(元/㎡)主行政区1、除鼓楼区住宅供给单价环比小幅上涨外，其余5个城区环比下降。2、住宅供给单价最高的台江区比最低的福清市高1倍多。3/21北京禧泰房产数据研究中心租金排行福州市各行政区住宅租金排行间：2011年06月行政区环比同比鼓楼区28.44-5.14%+12.19%台江区27.54-0.58%+15.91%晋安区25.09-0.71%+16.27%仓山区21.83+4.90%+20.14%马尾区20.25+2.84%+14.99%出租单价(元/月/㎡)主行政区1、鼓楼区、台江区和晋安区住宅出租单价环比下跌。4/21北京禧泰房产数据研究中心福州住宅供需总价市场行情供给需求时间总价(万元)2011年上半年，由于90㎡以上户型供给下降，住宅供给总价下降；而需求总价呈上涨趋势，供需总价的差价缩小。本月，住宅供需总价的差价约为12万元/套。010020030040050060070080090010000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%福州住宅供需总价市场占比供给需求总价(万元)市场占比(%)消费者总价接受能力较好。目前，有六成多住宅的供给总价接近或者大于平均总价145万元/套；而同价位住宅的需求比例为五成三，供给比例大于需求比例的数量有限。总价100元/套以下的住宅存在供需结构矛盾，需求比例比供给比例高近一成。5/21北京禧泰房产数据研究中心福州住宅月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，福州市住宅月度新增供给量增加。6/21北京禧泰房产数据研究中心福州住宅供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)2011年上半年，住宅供需单价上涨，需求单价涨幅大于供给单价涨幅，供需单价的差价减小。本月，住宅供需单价的差价不到100元/㎡。0120006000180002400030000360000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%福州住宅供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)大于或者接近平均供给单价12000元/㎡的住宅占市场供需总量的六成以上，目前供需基本平衡，供给比例略大于需求比例。单价8000元/㎡以下住宅存在供需结构矛盾，需求比例比供给比例高半成多。以上说明，住宅单价市场供需结构基本平衡，每一价位的住宅都有消费者愿意接盘。7/21北京禧泰房产数据研究中心㎡、90㎡住宅市场行情2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月60007000800090001000011000120001300014000福州住宅户型面积与供给单价的关系70㎡70-90㎡90㎡时间市场单价(元/㎡)在供给单价方面，2011年上半年，70㎡以下户型最高，70-90㎡户型最低，90㎡以上户型居中。在供给单价涨幅方面，2011年上半年，70㎡以下户型供给单价下降；70-90㎡户型和90㎡以上户型供给单价上涨，90㎡以上户型供给单价涨幅大于70-90㎡户型。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%福州住宅户型面积供给市场占比70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)在供给占比方面，2011年上半年，90㎡以上户型供给占比下降，70㎡以下户型和70-90㎡户型供给占比上升，70-90㎡户型供给占比上涨速度大于70㎡以下户型。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%福州住宅户型面积与需求关注度70㎡70-90㎡90㎡时间市场占比(%)在需求占比方面，2011年上半年，由于70㎡以下户型比70-90㎡户型供给单价升高接近1600元/㎡，加之供给增幅非常少，消费者对70㎡以下户型的关注降低，转而关注70-90㎡户型。同时，由于70-90㎡户型供给增加，可选择余地增加，及供给单价存在明显的低价优势，消费者对70-90㎡户型的需求关注上升。2011年上半年，虽然90㎡以上户型的供需占比均下降，但其需求关注度仍居三类户型之首，仍是消费者最喜爱的户型。8/21北京禧泰房产数据研究中心福州公寓供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)公寓供给单价高于住宅，需求单价低于住宅。2011年上半年，公寓供给单价上涨，需求单价下降。本月，公寓供需单价的差价在740元/㎡左右。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月050100150200250300350400450福州公寓月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，公寓月度新增供给量增加。0120006000180002400030000360000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%福州公寓供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价10000元/㎡以下公寓存在一定的供需结构矛盾，需求比例大于供给比例。单价10000-12000元/㎡的公寓的供给比例比需求比例大一成半左右。单价14000-24000元/㎡的公寓的供给比例比需求比例高近两成。单价26000-34000元/㎡的公寓的需求比例比供给比例高近两成。9/21北京禧泰房产数据研究中心福州商住两用房供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)商住两用房供给单价比写字楼低四成半，需求单价比写字楼低三成半。2011年上半年，商住两用房供给单价上涨，需求单价下降。本月，商住两用房的需求单价超过供给单价。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月010203040506070福州商住两用房月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，商住两用房月度新增供给量上升。0120006000180002400030000360000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%福州商住两用房供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价10000-22000元/㎡的商住两用房的供给比例比需求比例高两成多。单价22000-26000元/㎡的商住两用房的需求比例比供给比例高两成多。10/21北京禧泰房产数据研究中心福州写字楼供需单价市场行情供给需求时间市场单价(元/㎡)写字楼供给单价比商住两用房高四成半，需求单价比商住两用房高三成半。2011年上半年，写字楼供需单价上涨，需求单价涨幅大于供给单价涨幅。本月，写字楼需求单价连续两个月超过供给单价。2010年06月2010年09月2010年12月2011年03月2011年06月020406080100120140160180福州写字楼月度新增供给量行情时间新增供给量(套)2011年上半年，写字楼月度新增供给量增加。0120006000180002400030000360000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%福州写字楼供需单价市场占比供给需求市场单价(元/㎡)市场占比(%)单价10000元/㎡以下的写字楼存在供需结构矛盾，需求比例大于供给比例。单价10000-24000元/㎡的写字楼的供给比例比需求比例高三成。单价24000-38000元/㎡的写字楼的需求比例比供给比例高