货币政策对我国房地产价格的影响

对外经济贸易大学硕士学位论文货币政策对我国房地产价格的影响姓名：孙晓颖申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：蒋先玲20080401Ⅰ摘要近年来，我国房地产价格持续快速上涨的现象受到社会各界普遍关注，国家出台了一系列的货币政策措施来调控房地产市场。因此，研究货币政策传导的房地产价格渠道，对国家货币政策调整对房价的影响进行分析，以提高货币政策的有效性，对央行调控房地产价格，维护宏观经济的稳定有着较强的理论和现实意义。本文主要通过对我国货币政策的房地产传导机制进行理论和实证分析，研究货币供应量和利率等货币政策变量在房地产价格调控中的作用。在理论部分，本文主要分析货币政策对房地产价格的传导，通过对利率途径，信贷途径，资产组合途径的研究，得出利率及货币供应量的变动如何影响房地产价格。在实证部分，借助EViews软件，通过相关系数分析、ADF检验和协整检验对利率效应和货币效应进行了实证分析。结合理论和实证分析，本文得出主要结论：货币政策能够通过利率、货币供应量等中介变量影响房地产价格，利率效应为负且显著，货币效应为正但不显著。这表明相对于货币供应量，利率作为货币政策对房地产价格传导的中介变量更为有效。最后，为了进一步提高货币政策的有效性，实施适宜的货币政策对房地产市场进行宏观调控，本文提出了相应的政策建议。关键词：货币政策，房地产价格，利率，货币供应量ⅡAbstractThecontinuouslyrisingpriceofthenation’srealestateinrecentyearshasgainedgreatconcernsfromthepublic,seriesofmonetarypolicieshavebeenissuedoneafteranotherbynation’sauthoritiestocontroltherealestatemarket.Therefore，inordertoimprovethevalidityofmonetarypolicy,theresearchonthechannelofthemonetarypolicythroughtherealestateandtheeffectofmonetarypolicyonthepriceoftherealestateisofgreatnecessitytocontrolthepriceofrealestateandmaintainastablemacro-economicsystem.Thethesistriestostudythetransmissionmechanismofthemonetarypolicythroughtherealestatetheoreticallyandpracticallytofindtheinfluenceofmonetarysupplyandinterestrateonthepriceofrealestate.Intheorypart,thethesisexpatiatesthetransmissionmechanismofmonetarypolicy,whichexertsinfluencesonthepriceofrealestatebyinterestrate,creditandassetintegration.Inpracticalpart,thethesiscarriesontheCorrelativeTest,ADFTestandCointegrationTestbyEViewstostudytheeffectsofinterestrateandmonetarysupplypractically.Basedonthetheoreticalandpracticalanalysis,thethesisdrawstheconclusionthatthepriceofrealestatecanbeaffectedbythemonetarypolicythroughinterestrateandmonetarysupply.Theeffectofinterestrateisnegativeandnotable,whiletheeffectofmonetarysupplyispositivebutlessremarkable,whichimpliesthatinterestrateismoreeffectiveasthemonetarypolicyvariablerelativetomonetarysupply.Inthelastpart,toimprovethevalidityofmonetarypolicyandexecutesuitablepolicytoregulatetherealestatemarket,thethesisputsforwardsthecorrespondingpolicyproposals.Keywords：Monetarypolicy,Realestateprice,Interestrate,Monetarysupply学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律责任由本人承担。特此声明学位论文作者签名：年月日学位论文版权使用授权书本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。学位论文作者签名：年月日导师签名：年月日1第1章绪论1.1研究背景自1998年住房分配体制改革以来，随着居民收入水平提高、城市化进程加快、按揭政策实施等多方面因素的作用下，我国房地产业进入了新一轮快速发展期。与之相伴随的是中国房地产价格的飞速上涨，以2007年1-10月份为例，全国70个大中城市房屋售价同比涨幅分别是：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%1。房地产业的资金密集性特点使得其受国家宏观调控，特别是货币政策调整的影响较大；同时，在中国的货币政策决策中，房地产市场的影响力也在不断提高，2003年以来，房地产市场的走势一直是货币政策决策中的重要参考指标。事实上，尽管存在很多争议，央行已将房地产价格纳入了货币政策的视线，并出台了一系列的货币政策措施来调控房地产市场2。国家陆续出台了一系列货币紧缩政策，对利率、汇率、准备金率等政策进行了调整。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议决定将货币政策从“适度从紧”转向“从紧”，以控制银行信贷，缓解过剩的流动性流入房地产市场，从而达到抑制房价持续快速上涨的目的。在此趋势下，研究货币政策传导的房地产价格渠道，联系这期间与房地产行业密切相关的重大金融货币政策，对国家货币政策调整对房价和房地产投资的影响进行分析，实现货币政策和房地产市场的良性互动，提高货币政策的有效性，对央行应对房地产价格的过度波动，维护金融体系和宏观经济的稳定有着较强的理论和现实意义。本文力图通过对央行在利率、存款准备金等政策的变动情况进行梳理，从理论上分析货币政策对我国房地产价格产生的影响，并从实证方面进行验证。1.2主要文献回顾针对银行资金大量流入房地产市场、房地产开发投资过热、房价持续快速上1新华网财经频道。2央行早在2001年就开始关注房地产价格，并先后采取以下调控措施：《关于规范住房金融业务的通知》（2001年）、房地产信贷大检查（2002年）、《关于近一步加强房地产信贷业务管理的通知》（2003年）、调高房贷利率和首付比例（2005年）、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（2007年）和《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（2007年）。2涨等现象，许多学者专家都就货币政策在调控房地产价格是否有效方面进行了分析论证，现将相关文献中的主要观点归纳阐述如下：吴晓灵在《我国的金融政策、货币政策对房地产的带动和影响》（2005）一文中强调，除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。荣艺华(2005)认为地产价格与金融资产质量、金融市场稳定密切相关。近年来，我国房地产业持续增长，房地产价格的过快上涨吸引了境外大量热钱涌入。外资大量流入使外汇占款过多，导致货币政策的主动性和有效性降低。孙力军，孙力彬（2006）通过实证分析2000年第1季度到2006年第1季度我国广义货币供应量M2和房地产价格之间的相互关系，考察货币政策调控房地产价格的效果。认为通过吸纳金融市场过多流动性，央行货币政策起到了抑制房地产价格过快上涨的效果，但不能消除房地产过热。防止房地产过热还需综合运用各项政策。张涛、龚六堂等(2006)运用协整方程研究了2002-2005年中国房地产均衡价格，他们的结论表明按揭贷款实际利率越高，则房屋价格越低，实际利率每上升1%，则房地产价格会下降0.024%。周小川（2007）认为房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。货币政策对资产价格能够产生一定的作用，但“楼市会在从紧的货币政策下涨幅趋缓”的这种假设得不到统计验证，因此不能说货币政策和资产价格变化之间有着直接的联系和作用。易宪容（2007）认为房地产行业是资金密集型产业，金融支持的程度也就决定了房地产市场发展程度。近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅在于房地产供给的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且在于房地产需求方的投资者对货币政策十分敏感。2008年从紧的货币政策无论是量上的从紧还是价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的。冯海宁（2007）认为货币政策比其他调控政策更能立竿见影，从金融角度稳定房价的效果也会更显着。从房屋供应角度来分析，只要货币紧缩政策对银行形成有效的约束，比如继续提高存款准备金率、压缩房贷规模，银行就会减少对开3发商的贷款。而开发商资金链紧张，就难以利用贷款进行囤地、捂盘惜售，这就有利于加大房屋供应量。从需求角度来分析，如果进一步加强持续加息、提高房贷首付比例等政策，就会对炒房行为有一定的打击力度。房价暴涨的局面与流动性过剩关系极大，而货币政策从紧也意在解决这个问题。从以上研究可以看出，货币政策研究在房地产市场有一定的深入，货币政策对于房地产市场有着重要的调控作用。但是，对于货币政策的有效性并没有达成统一意见，并且缺乏对广义货币存量M2及利率变动与我国房地产市场价格变动之间长期关系的实证研究。从1998年开始，我国房地产市场得到了前所未有的发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。一方面，房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速的发展有力推动了整个国民经济的增长；但另一方面，不断攀高的房地产价格，已经导致了房地产市场泡沫的出现，有可能对我国房地产市场乃至国民经济造成较大的危害。2006年、2007年两年间，国家各有关部门相继出台了房地产开发、房地产交易等与房地产有关的大量金融政策，政策出台的密集程度，体现了国家对房地产业调控的迫切心理。随着金融市场和房地产市场的进一步发展，采取何种货币政策必然会对房地产市场产生较大的影响。在这种情况下，对货币政策调控房地产市场的效果进行更加深入的研究，无疑是非常必要的。1.3