PEST分析法万科房地产公司案例

万科房地产公司PEST分析公司简介•万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。•万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。2012年入围中国房地产企业500强如今的万科，是中国大陆首批公丌上市的企业之一，是中国房地产行业第一个全国驰名商标，其品牌价值位列中国房地产业第一名。P—政治法律因素E—经济因素S—社会人文因素T—技术因素政治法律因素一、税收政策二、限制房地产开发的的贷款管理三、规范土地储备管理四、切实调整住房供应结构五、进一步整顿和规范房地产市场秩面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：1、税收政策营业税优惠政策有力地促进二手房市场部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。2、限制房地产开发的的贷款管理。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。•3、规范土地储备管理•商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。•4、加强住房消费贷款管理•商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。•5、切实调整住房供应结构•重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。•6、进一步整顿和规范房地产市场秩序。•加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。政治法律因素总结•一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验这房地产开发企业的耐力。•长期来看,行业的资质管理、招投标制度、项目全程监理和工程事故追究等制度的完善将对行业的发展发挥重要作用。返回经济因素•一、GDP持续快速增长•连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。•二、通货膨胀的影响三、房地产泡沫•首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。•其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。•再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。返回社会与文化因素•各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。•1、家庭结构因素•目前我国家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。•2、房地产市场竞争更趋白热化•近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发的大军中，争分市场。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺的，随着市场的竞争激烈化，外资开发商、境外投资者加速扩张，房地产开发企业将更重视品牌，呈现市场越来越细分，精细化发展成为了趋势，以及项目开发与企业经营的专业化。•3、人口因素•中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。•4、社会城市化•中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展.这就给房地产行业带来极大的发展空间。随着经济的发展社会的进步，人们的消费观念发生了重大变化，货款购房己成为当前人们住房消费的主流。随着生活水平、生活质量的逐渐提高，人们喜欢过上舒适安逸的生活，对于住宅消费的在不断升级。一、家庭结构因素二、房地产市场竞争更趋白热化三、人口因素四、社会城市化社会与文化因素总结返回技术因素•当前，人们对于房地产商品的需求日益呈现出个性化和现代化等特点，并且日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐，不能掉队。企业要紧紧把握住消费心理，注重在开发项目中引入技术因素，包括采用新型建筑装饰材料，提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划，实现再生能源循环利用等措施打造品牌形象，发展低碳经济。•万科的做法：万科地产目前的产品定位是打造自然、和谐、舒适的居住产品，同时涉足商业地产、养老地产、旅游地产等多元化产业。•其中，在居住建筑方面，主要在建筑节能方面融入绿色主题，比如外墙保温、节能玻璃、雨水回收、太阳能利用、空调热回收等方面，今后逐渐在中水回用、饮用水过滤、空气净化等方面重点考虑。另外要着重强调的是装修一步到位创新实践，在国家还没有推行普通住宅全装修标准时，万科地产就率先在自己的楼盘实行全装修到位，最大化地节约资源，且具有环保和成本优势，客户愿意接受。•对于公司自身开发的酒店、商场、写字楼，则会在运营方面注重绿色环保，在机电系统设计、能耗监控方面通过智能化技术来实现调控，降低运行能耗。技术因素总结技术体系的集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。也通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。返回拓展万科优势优势排名与第19位的品牌。客户至上，人次是万科资本的企业文化。资金持续的增长，领先房地产界的背景战略性的创新组织结构。较高的研究开发能力专业化的经营管理模式万科劣势重视顾客但员工满意度不高各城市顾客评价不一与政府关系一般土地存储不足总结拓展（万科的机会）•国家对货币政策持续收紧小房地产公司的倒闭潮。对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机•消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高。万科以软性服务方面著称，也将迎合了中高档房产消费者的需求。•万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。