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顶级城市豪宅研究世联研究案例版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2【关键字】豪宅【简介】选取北京、深圳、上海的顶级高层城市豪宅，从整体规划、功能构成（配套）、园林景观、产品设计等方面对其做了深入研究，总结出城市高层豪宅KPI体系，对做城市高层豪宅项目具有一定的借鉴意义。本报告是严格保密的。3北京棕榈泉国际公寓深圳中信红树湾上海世茂滨江花园深圳香蜜湖1号深圳红树西岸深圳雅颂居深圳星河国际北京富力城北京阳光上东北京观湖国际北京珠江帝景北京星河湾项目列表本报告是严格保密的。4城市豪宅传奇4传奇北京·棕榈泉国际公寓深圳·中信红树湾上海·世茂滨江花园本报告是严格保密的。5凭借突破市场水平的产品品质以及“中央公园区”的区域价值，全面超越市场价格水平，实现北京经典豪宅传奇5区位朝阳公园旁，CBD，燕莎商务圈资源亚洲最大的城市公园——朝阳公园规模占地3万平米，建面32万平米容积率4.57绿化率50%建筑形式板式高层，塔楼；高度31-33层园林设计贝尔高林，罗马中庭主题园林功能内容高层住宅；酒店式公寓；豪华会所；精品商业功能比例园林占地3.8万平米；会所建面1.3万平米；商业建面1万平米；酒店式公寓建面4.3万平米6建筑设计出自名师，整个建筑将古典精神融入现代风格，华贵而尊荣知名建筑师或公司：陈世民、雅科本建筑师事务所陈青松、新加坡DP公司。整个建筑设计现代感强，华贵而尊荣。建筑外立面线条简单、清晰、摩登。浅棕色外立面现代气息，简洁明了的线条朝阳公园内看棕榈泉7聘请著名设计公司，打造大规模震撼主题式园林由著名园林设计公司“贝尔高林”设计。绿化覆盖率达50%；11栋建筑构成围合式的罗马中庭式园林，面积3.8万平方米。8以最高端内部配套打造中国最顶级的私家会所——棕榈泉国际俱乐部，彰显身份感和尊贵感总建面达1.3万平方米的会所由著名G.I.L艺术设计顾问公司设计，是中国最顶级的私家会所之一。会所配套有室内温泉泳池、全天候阳光温泉泳池、东南亚式水疗温泉中心(SPA),是今天国内唯一达至国际水平的水疗温泉(SPA)；还有红酒雪茄吧、图书室、全京城唯一拥有美国Nautilus健身设备的专业健身房等。9棕榈泉生活广场位于社区西侧，地下2层，地上3层，总建面超过1万平方米。整个设计呈现出一种时尚高档的生活方式；伊藤洋华堂、屈臣氏等精挑细选的物业配比给大家提供一种高品质的便利生活。棕榈泉生活广场设计时尚而高档，并引入精挑细选的高档业态，营造一种“购物，是回家的开始”氛围10两栋由万豪管理的酒店式公寓是北京市场最高档的酒店式服务公寓，提升了项目价值建面4.3万平方米，由世界知名的酒店管理集团万豪经营管理，是北京第一家万豪行政公寓。其租金水平及出租率均已经位列北京五星级酒店（含酒店式公寓）的前列，已经成为目前北京市场最高档的酒店式服务公寓。公寓样板间大厅实景以其临近沙河高尔夫、华侨城的良好区位，坐拥世界罕见的红树湾资源，加之独具特色的规划设计，成就了深圳出征世界湾区的豪宅典范区位位于深圳南山区红树湾，沙河高尔夫球场旁，华侨城四大主题公园的东面资源稀缺的红树湾海景资源规模占地16.30万平米，建面65万平米容积率3.18绿化率65%建筑形式11栋高层和超高层（其中超高层占两栋，为32-33层），4栋Townhouse园林设计贝尔高林，现代岭南风格园林功能内容高层住宅；豪华会所；中央广场；幼儿园功能比例住宅建面50.51万平米；园林占地10万平米；会所建面6000平米；中央广场建面3000平米；幼儿园建面6000平米建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然风光和人文景观得到最大利用，做到户户都能观景第一期第三期第二期13高阔的售楼处和精心的样板房设计体现高尚、气派的品质生活聘请著名样本房设计公司梁志天进行设计装修，充分体现现代的高尚生活品质30*30米通透玻璃盒子售楼处，极具时尚冲击力，浓缩项目产品的主要卖点，兼具销售和艺术展示的功能。且售楼处大门高达10米，体现气派、体面的高端气质14贝尔高林迄今打造的唯一一个现代岭南风格园林成就了红树湾独特的景观，水景的和谐搭配使得红树湾更具高档感绿化率高达65％园林园中园布局，两条300米长的景观长轴，成为联系社区内的景观轴线；这是贝尔高林迄今为止所设计的第一个现代岭南风格园林。“前观江景，后拥园景”，拥有得天独厚江景资源和区位资源的世茂滨江花园，成为上海顶级地标性豪宅区位上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧资源上海最著名的自然景观——黄浦江规模占地22.06万平米，建面70万平米容积率2.9绿化率70%建筑形式6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓园林设计美国泛亚逸道；世界园林经典的多主题园林环境功能内容高层住宅；豪华会所功能比例园林占地16万平米；会所建面1.5万平米16七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱览无遗17六大世界风格园林区占据了整个项目70％的占地面积，也成就了沪上罕见的大规模水景豪宅融汇世界园林经典的多主题园林环境，由享有国际声誉的美国泛亚易道公司担纲园林设计，园林绿化率高达70％。16万平方米的社区园林荟萃苏州园林、奥运公园、英式大草坪、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、法式迷宫花园六大世界风格园林区。苏州园林德式绿荫天鹅湖英式大草坪奥运公园夏威夷冲浪沙滩法式迷宫花园18世茂滨江花园拥有欧式服务会所、美式休闲会所、奥林匹克运动会所等4个不同建筑风格的会所，面积达15000平方米，分布在不同主题景区内，每位住户都能就近享受。世贸滨江花园的占地高达1.5万平米的会所采取了四个不同的建筑风格，独显尊贵感和专属感本报告是严格保密的。19城市豪宅传奇19传奇香蜜湖1号.深圳红树西岸.深圳星河国际.深圳雅颂居.深圳富力城.北京阳光上东.北京观湖国际.北京珠江帝景.北京星河湾.北京香蜜湖1号.深圳香蜜湖1号凭借纯粹富人区的区位以及稀缺城市湖景资源打造了深圳顶级豪宅区位香蜜湖1号位于深圳中心区香蜜湖畔，近邻CBD，同时也是深圳富人区气质最为纯粹的地方资源拥有极为纯粹的城市湖景——占地20万平米的香蜜湖规模占地9.35万平米，建面13.10万平米容积率1.4绿化率绿化率57.76％建筑设计单位澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司建筑形式5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式楼间距高层与TOWNHOUSE之间以45米左右的绿化隔离带将两个区域分为相对独立的区域，减少两者的干扰户型面积户型区间在180-450平米。高层主力户型为240-260平米；Townhouse主力户型350平米左右。装修状况毛坯总户数447户，其中高层318套，低层219套车位比447：778园林设计单位新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景观设计公司）园林设计私家园林最大化功能内容高档住宅，水上会所，幼儿园，私家园林功能比例水上会所2000多平米，幼儿园3000平米市场表现2005-10-25开盘价2万/平，2007-09-12达到7万/平，除两套顶层复式，其余已经销售完毕开发商中海地产、香港信合置业澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司总体规划层层递进的建筑布局方式使景观资源最大化，同时也保持了项目景观均好性，尽可能使所有住户都能欣赏到香蜜湖美景一线香蜜湖景双拼临湖美墅TownHouse临湖叠拼会馆无限视野湖景空中合院地块边界采用高层来区隔，保持豪宅内部私密性，也突出了城市天际线；与道路之间布局一定绿化带，隔绝道路噪音和灰尘影响总体规划劣势规避：项目东侧紧邻交通主干道香梅路，高层单位会受到一定的噪音和灰尘影响，用绿化区隔红荔西路香蜜湖路香梅路会所入口会所布局在项目的中心位置，使得会所不仅成为休闲场所，也成为一种景观资源会所入口功能构成五星级会所会所内部装修奢华，配备高档健身房及室内外泳池，将各种功能做到极致内部配备高档健身房五星级会所大堂功能构成室内游泳池和室外游泳池用玻璃半隔离，景观联成一体空间节点和绿轴结合的景观布局，使项目景观功能发挥极致，独显私家尊邸感受私家林荫路——不现张扬，却暗示着一份尊贵中心园林之跌水瀑布园林景观新加坡AEPdesign（新加坡柏景建筑景观设计公司）拥有深圳最密集的乔木绿化：50年以上的古榕随处可见园林景观百年鸡蛋花百年古榕拥有深圳小区中最大规模的原石景观、规模最大的瀑布园林景观千年原生瀑布中心园林叠水池统一的豪宅标识，体现豪宅特色，给予业主专属感和尊贵感园林景观首层9米豪华大堂体现豪宅气质9米豪华入户大堂产品设计三重门厅，步步凸现尊贵气质产品设计三房180-190平米四房240-250平米五房280-290平米独栋复式180-190平米户型面积区间㎡套数套数比高层3房184309.4%4房238-24518457.8%5房2914815.1%独栋复式327-3294413.8%顶层复式342-434123.7%合计——318100%领先市场的高层创新户型智能直达电梯（两梯两户）阳光早餐厅合院花园生态走廊入户花园独立客房奇数层偶数层4房2厅3卫238-245平米产品设计领先市场的高层创新户型——高层低层化生态模式豪华尺度，舒适生活；超大连廊似阳台，香蜜湖美景一览无余；主要卧室开窗全部朝南5房3厅3卫291平米奇数层偶数层产品设计领先市场的高层创新户型——完善功能、合理空间结构、通透明朗智能直达电梯；入户花园及观景露台等五个超大花园设计；主卧私密性极强，二楼亦设立阔绰生态走廊；复式327-434平米产品设计领先市场的高层创新户型——完善功能、合理空间结构、通透明朗高智能化系统增加豪宅硬指标公共部分：先进的身份识别系统；指纹锁、智能锁（兼有密码、磁性钥匙）；红外线对射防盗系统；小区内紧急报警系统；垃圾集中压缩处理；情景灯光控制系统：三种灯光场景——傍晚、入夜及深夜水体自循环系统：水体自动净化、循环私密部分：智能化控制系统，包括空调控制系统、家庭布防系统、灯光控制系统等）；多媒体系统；中央新风系统；综合立体降噪系统；防噪降辐射窗玻璃；无线上网；高层智能直达电梯产品设计红树西岸.深圳凭借海景资源以及高智能化、生态化科技注入，打造深圳最具现代感的城市豪宅区位位于深圳市南山填海区西南，南面可推窗见海，红树林湿地和香港天围尽收眼底，北临“世界之窗”、“中华民俗村”，西面紧靠沙河高尔夫球场，东面是红树湾规划中的大型中央主题公园资源占据海景地王优势，毗邻深圳沙河高尔夫球场、红树林自然保护区、规划大型中央主题公园规模占地75101.8平方米，建面255300平方米容积率3.4绿化率77%建筑设计单位世界著名建筑设计大师、ARQ公司创始人——本纳道.霍（BernardoFort-Brescia）建筑形式3栋29－31高层板式住宅楼间距南北楼间距最近超83米户型面积面积区间120平方米~520平米，主力户型150-260平米装修状况毛坯总户数1301车位比1：1.46（约1900个半地下车库、地下景观车库）园林设计单位国际景观权威EDAW公司设计园林设计热带滨海风景园林功能内容会所；幼儿园功能比例会所3000平米，幼儿园3000平米市场表现2005-04-29开盘价2万/平，2007-10-24价格4.5万/平，销售率80％，销售速度35套/月开发商深圳市百仕达实业股份有限公司规划布局独特新颖，3栋高层板式住宅呈风车型排列，围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”，突出了一种强有力的动感世界著名建筑设计大师、ARQ公司创始人——本纳道.霍（BernardoFort-Brescia）亲自担纲设计每栋住宅建筑在体型上呈折板形，外立面为全玻璃天幕，整体建筑有如水晶的质感总体规划三幢主体建筑成风车形排列互不阻隔，每个面都能让阳光和清风以90度直角透入，均能欣赏到