2013-5-32011精装修专题研究

二级市场策划品控中心深圳中原精装修专题报告随着房地产行业从粗放型经营模式逐步朝精细化、专业化的方向发展，品牌开发商（如：万科、金地）都推出系列产品，争取全面家居解决方案，做到施工拼装化，家具集成化以及家居智能化的总包和装修一体化。对于目前市场已经从前几年的载体价位较高逐渐演变为标准的细化，产品以及其品牌的对应采用，市场的接受度逐渐提高的同时会日趋成为高档住宅开发的主要趋势。——精装修已成为高档住宅开发主要趋势引言研究意义：市场对精装修房的关注度已日益提高，因此，如何做好精装修产品，做出使消费者满意、开发商收益的装修产品显得更为重要，本报告基于此目的进行分析、研究，对装修的标准进行专业探讨。精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原装修重来。全配置式成品房：配置全部家电日用生活用品这样的住宅。目前深圳的精装修成品房主要采取第2、3种。即以菜单式或者一次精装修成品房.精装修定义深圳精装修现状精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求目录深圳精装修现状CHAPTER1项目名称万科第五园佳兆业金翠园宝能太古城摩尔城金域华府东方尊裕幸福里大中华总裁公寓项目位置坂田罗湖后海湾龙岗坂田盐田罗湖福田项目类型高层产品高层公寓综合体高层高层超高层公寓精装修报价1200元/平米2000元/平米3000元/平米2500元/平米2000元/平米3500元/平米4000元/平米6000元/平米销售单价20000元/平米28000元/平米26000元/平米16000元/平米28000元/平米28000元/平米42000元/平米40000元/平米推出时间2010年3月2009年10月2009年9月2009年12月2010年3月2008年2009年2009年12月深圳精装修现状精装修项目列表注：以在售项目为研究目标，东方尊裕因其精装修特色故也列入精装修项目特点分析特色1：•深圳整体精装修比例不太高，但是在一些开发热点区域，因区域优势突出，项目开发普遍档次偏高，选做精装修能充分提升项目品质，提升项目档次，进而拉高项目价格；如龙坂片区特色2：•公寓产品100%带精装修销售，因为公寓针对的基本上以投资客户为主，通过精装修增加客户使用的便利性，及提升项目品质；特色3：•实力型开发商选做精装修项目比例高：如万科、百仕达、金地。说明实力型开发商更关注市场发展的动态（精装修是市场发展的必然方向），引导市场发展方向，体现开发商的综合实力。深圳精装修现状精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求精装修重点展示部分CHAPTER21、厨房系统厨房全景橱柜细部橱柜细部2、卫浴系统卫生间全景龙头洁具浴缸3、厅房系统餐厅实景开关面板地板及门系统门把手4、收纳系统走入式衣帽间镜箱衣帽间细部6、公共区域系统标准层电梯厅电梯轿箱入口大堂此次精装修研究的重点在于精装修的室内空间入户门、分户门、窗玄关、客厅、卧室厨房空间卫浴空间深圳精装修现状精装修重点展示部分精装修档次分类(各装修标准下规律分析)经典案例分享（星河湾）通过精装修进一步增加附加值精装修质量预防的技术要求精装档次分类装修报价豪华装修3500元/m2以上高档装修2500～3500元/m2中档装修1500～2500元/m2经济型装修1500元/m2以下CHAPTER31500元/平米以下,各精装修规律性表现如下:代表项目：第五园里城、金地上塘道、四海公寓经济型精装修虽然价格在1500元/平米以下,但在整体品质上仍然保持一定的水准，如采用方太厨房三件套,TOTO乐家等品牌，较高的性价比对提升产品综合品质起到一定的作用。项目四海公寓德意名居第五园里城金地梅陇镇金地上塘道精装修标准880元/平米1000元/平米1000元/平米1300元/平米1000元/平米客厅餐厅地面“新南悦”高级地板砖高级地砖，单房为复合木地板木地板三层实木地板圣象复合地板墙面“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆天花“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆入户门“名豪”高级木质门高级木质防火门、配门套、高级机械锁高级木质门高级木质门,配ADEL指纹锁乙级钢材防火门家电无名牌液晶电视机及预留有线电视插座、名牌分体空调无格力空调无家私无名牌沙发、茶几、衣橱整体鞋柜无主人房定制衣柜其他无高级吸顶灯无无入口处高级防滑地砖卧室地面“宏耐”高级强化地板复合木地板木地板三层实木地板圣象地板墙面“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆天花“多乐士”高级乳胶漆乳胶漆乳胶漆海虹高级乳胶漆乳胶漆门高级木门配木门套木质夹板门高级木质门木质夹板门高级木质门家电无名牌分体空调一台无格力空调无家私无名牌床架、床垫、床头柜墙体衣柜无无厨房地面“新南悦”高级防滑瓷砖，高级石材门坎高级地砖高级地砖高档地砖高档地砖墙面“新南悦”高级瓷砖高级墙面砖高级墙面砖高级墙面砖高级墙面砖天花埃特板天花，防水乳胶漆铝扣板吊顶铝扣板吊顶铝板吊顶铝板吊顶橱柜“博洛尼”橱柜高级人造石台面、不锈钢星盆普通橱柜定制橱柜方太整体橱柜电器“樱花”抽油烟机、炉灶、消毒柜名牌抽油烟机、嵌入式燃气灶、消毒柜各一台方太抽油烟机方太炉灶、抽油烟机方太炉灶、抽油烟机水槽“博洛尼”单盆水槽普通摩恩水槽德国科勒洗菜盆德国科勒洗菜盆龙头“博洛尼”高级龙头普通摩恩龙头德国科勒龙头德国科勒龙头门高级木门配木门套普通高级木质门木质推拉门高档木门其他无配成品烟道，燃气钢管入户无无卫生间地面“新南悦”高级防滑瓷砖，高级石材门坎高级防滑地砖高级地砖高档地砖高档地砖墙面“新南悦”高级瓷砖高级面砖高级墙面砖高档墙面砖高档墙面砖天花埃特板天花，防水乳胶漆铝扣板吊顶吊顶铝扣板吊顶吊顶洁具“乐家”高级分体座厕、“乐家”立柱盆TOTO坐便器、洗手盆、龙头乐家科勒德国科勒洁具、摩恩龙头及花洒“乐家”高级龙头、高级花洒配升降式花洒杆TOTO淋浴屏、花洒摩恩科勒德国科勒洁具、摩恩沐浴房钢化玻璃屏风，平开门玻璃门玻璃门无玻璃门门高级木门配木门套高级玻璃门玻璃门方太智能热水器玻璃门其他镀铬毛巾杆、镀铬卫生纸盒排气扇一台收纳柜好太太晾衣架无阳台“新南悦”高级瓷砖无无西门子无其他开关插座“ABB”开关插座高级开关插座、灯饰普通品牌正常安装西门子燃气、电话及有线电视接口正常安装可视对讲系统、燃气报警、防盗报警按钮正常安装普通品牌正常安装吸顶灯普通品牌普通品牌普通品牌普通品牌普通品牌彩色可视对讲系统普通品牌铝合金lowE中空玻璃推拉门、平开门铝拦板：铝合金夹胶玻璃栏板普通品牌三层实木地板普通品牌室内部分——入户门、分户门、窗户费用标准1500元/平米以下规律性分析：•材质：入户门：高档木质三防门分户门：此标准下普遍为复合门窗户：此标准下普遍为铝合金单层玻璃窗•品牌：此类标准普遍不明确品牌里城木质三防入户门里城单层玻璃窗里城同色系分户门玄关、客厅、卧室费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：项目客厅普遍采用高级地砖，卧室普遍采用实木复合地板；墙面：涂料或乳胶漆天花：涂料或乳胶漆灯具：灯具普遍自配，部分项目赠送射灯衣柜：卧室普遍赠送高水平衣柜品牌：此类标准地面、墙面已开始明确品牌（同时也是客户最为关注的主要方面之一）地面：出现中档次品牌，如圣象(上塘道)\新南悦(四海公寓)等。墙面及天花：多乐士、立邦等里城玄关拼花里城客厅地面实木复合地板墙面乳胶漆\天花局部吊顶里城主卧室带定制衣柜里城阳台地面普通瓷砖,墙面乳胶漆里城主卧室乳胶漆墙面实木复合地板万科里程客厅卧室餐厨区域费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖，并部分突出颜色组合；墙面：厨房为高级面转，餐厅为高级面砖或为乳胶漆天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶灯具：灯具普遍自配设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档橱柜人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌地面：通常没有明确品牌。墙面及天花：立邦、多乐士等设施：橱柜及台面一般不明确品牌，水槽目前使用品牌主要为摩恩、科勒；高级抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太\樱花\惠而浦。此标准下的厨房电器设施仅为抽油烟机\灶具,部分增加了消毒柜,如四海公寓橱柜品牌:水槽龙头品牌:里城厨房方太灶具(抽油烟机+灶)里城厨房摩恩水槽及龙头万科里程餐厨区域里城厨房铝扣版吊顶\普通厨柜组合\普通墙面砖室内部分——卫生间费用标准1500元/平米以下规律性分析：材质：地面：高级防滑地砖，并部分突出颜色组合；墙面：高级墙砖天花：铝扣板吊顶灯具：灯具普遍自配，部分赠送镜前灯、吸顶灯设施：高档坐便器、高档龙头、花洒、热水器、玻璃浴房、洗手盆、排风扇等品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户主要关注点在设施方面地面：仍只是标明高极防滑地砖,没有标注品牌。墙面及天花：高级墙面砖,局部马赛克装饰设施：洁具普遍为科勒、乐家、TOTO同档次产品，冷热水龙头及水槽为摩恩品牌.洁具品牌:里城洗手间铝扣板吊顶高级地砖\墙面砖局部马赛克里城乐家洗手盆座便器\摩恩花洒龙头定制玻璃沐浴屏万科里程卫浴区域价格压力下，降低档次的产品价格压力下，依然维持要求的产品价格压力下，选择舍弃的产品烤箱消毒柜垃圾食物粉碎机橱柜灶具两件套台盆厨房墙地砖热水器淋浴房台盆、龙头淋浴龙头坐便器地板墙面开关面板卫生间台下橱柜镜箱储物间内橱步入式衣帽间空调冰箱浴缸洗手间套件预算RMB1500—价格压力下部品的价值排序在1500元／平米装修预算的压力下，维持了对大部分厨房及洗浴空间的需求。放弃了对烤箱、垃圾食物粉碎机、部分储物空间的选择。1500元-2500/平米以下,各精装修规律性表现如下:摩尔城、万科城、万科金域华府、佳兆业金翠园在此标准下的装修标准开始体现出一定的品质感，同时在内部生活设施的配置上凸现出一定的亮点，如厨房灶具、家用电器以及卫生浴具等都显示出一定的档次，通过装修配置从而对产品的去化起到很大的支撑作用。项目鹏达摩尔城中信红树湾果岭公寓万科城金域华府佳兆业金翠园精装修标准2500元/平米2500元/平米2500元/平米2000元/平米2000元/平米客厅餐厅地面实木复合地板多层实木复合木地板实木复合木地板实材水晶米黄大理石墙面品牌乳胶漆墙纸内墙漆乳胶膝墙布天花品牌乳胶漆轻钢龙骨石膏板吊顶内墙漆内墙漆,局部吊顶乳胶膝入户门日利牌钢木复合门，固力锁蓝盾入户门，配凯特曼电子锁霍曼入户门实木复合门实木复合门家电送全屋三菱空调西门子冰箱、西门子洗衣干洗机、大金空调无无家私无沙发、茶几、餐椅松下玄关鞋柜无史丹利鞋柜其他无节能筒灯松下灯具无无卧室地面实木复合地板多层实木复合木地板实木复合木地板实木复合地板实木复合地板墙面品牌乳胶漆墙纸内墙漆乳胶膝墙布天花品牌乳胶漆轻钢龙骨石膏板吊顶内墙漆乳胶膝乳胶膝门日利牌实木门，顶固锁成品入户门松下室内木门分户门造型分户门家电无无无无无家私无无无定制橱柜史丹利衣柜厨房地面瓷砖地砖瓷砖瓷砖瓷砖墙面瓷砖墙砖瓷砖瓷砖瓷砖天花金属天花轻钢龙骨石膏板吊顶吊顶铝扣板吊顶铝扣板吊顶橱柜定制品牌厨柜定制厨柜松下厨柜定制橱柜定制橱柜电器西门子抽油烟机、燃气灶、消毒柜、微波炉西门子抽油烟机、燃气灶西门子油烟机、燃气灶、消毒柜西门子吸油烟机\燃气灶\消毒柜西门子吸油烟机\燃气灶\微波炉\消毒