2019年周口房地产市场调研报告

周口项目市场调研及分析报告（天永晴项目调研组）一、周口市商业地产宏观市场分析1．1周口市概况周口市，河南省辖地级市，位于河南省东南部，地处黄淮平原腹地，东临安徽阜阳市，西接漯河市、许昌市，南与驻马店市相连，北和开封市、商丘市接壤，1965年设立周口专区（后改为周口地区），2000年经国务院批准撤销周口地区设立周口市。截至2018年末，周口市辖8县1市1区，总面积11959平方公里，常住人口867.78万人。1．2交通状况周口交通四通八达，公路、铁路、水路运输交织成网，形成了公路、铁路、水路三位一体的大交通格局。沙颍河自古以来就是通航河道，建成有周口、刘湾两大货运码头，入淮河、汇长江。沙颍河航运可直达南京、上海、杭州。周口市高铁站位于东新区，项目地块东北10分钟车程内，预计今年12月试通车。1．3人口状况及人民生活2018年，周口市总人口1155.98万人，常住人口876.22万人。人口总数仅次于郑州，位居第二。年末常住人口中，城镇人口361.18万人，乡村人口515.04万人，城镇化率达到41.22%，城市发展速度一般。目前中心城区人口为59万人，位列全省倒数第四，常驻人口中绝大多数为农村人口，城市城镇化速度缓慢。1．4经济生活■2018年周口市GDP总量为2687.22亿元，位列河南省第5位，经济总量超省内平均值；■周口市GDP增长较迅速，尽管2015年受大环境影响有所回落，但依然保持着平稳发展的经济态势，2018年GDP增速较去年有所回升为8.2%，但依然高于省经济增速0.6个百分点；■周口市稳中求进的经济发展趋势，也为周口市房地产市场的腾飞提供了基础平台。1．5经济收入■2018年周口市居民人均可支配收入为16761元，位列河南省各市居民人均可支配收入最后一名，仅为河南省居民人均可支配收入的2/3；■城镇居民和农村居民人均可支配收入同样位列河南省最低值。城镇与农村居民人均可支配收入差距高达2倍有余，凸显出城乡协调发展不平衡的问题；■从城镇化率上反应，周口市城镇化率仅为41.22%，低于全国城镇化率58.52%的17.3个百分点，低于全省8.94个百分点，城镇化建设将是周口市工作的重中之重，而这也给房企带来了一定的机会和机遇。1．6城市建设作为省内唯一一个非国家级园林城市的周口市，在城市规划发展上有着巨大提升空间1．7城市规划东新区为周口日后发展的重点和方向，市府、市行政中心、市公安局、博物馆等职能部门均已搬迁至东新区。东新区整体规划图沙盘图周口市目前发展战略为-----东拓西控，南联北伸1．8小结从形势看，周口将迎来一个政策叠加、活力增强的战略机遇期■国家深入推进棚改攻坚计划，优化城市空间结构，拉动地产投资，扩大内需，为周口加快发展提供了良好的政策环境和利好机遇。■河南省深入实施“中原崛起战略”，使中原城市群一体化进程明显加快，为周口深化区域合作，进一步拓展发展空间带来了有利契机。从现状看，周口正面临一个凸显优势、提质增效的转型发展期■围绕“一极两区三中心”发展定位，积极融入郑合高铁沿线经济发展轴带，着力构建“一中心四组团五支撑”发展格局，着力优化经济结构、转换发展动力。■东新区的批复和棚改攻坚计划的实施，有助于提档升级周口市城市面貌与形象。■以农业为基础，大力发展都市生态农业工程；以六大产业集群为核心，带动第二产业发展，促进三产业经济结构不断优化。二、地产市场2.1土地市场/土地成交2017年周口市共计成交土地面积2883亩，季度土地成交均价呈逐步抬升态势2.2地产市场近年，周口全市商品房基本呈现上涨趋势2018年1-9月份情况（一）全市批准商品房预售面积400.94万平方米，同比增长64.2%。其中，批准商品住房预售面积360.7万平方米，同比增长77.7%。（二）全市商品房成交面积392.57万平方米，同比增长16.0%，成交金额189.22亿元，同比增长37.2%，成交均价4820／平方米，同比上涨18.3%。其中，商品住房成交面积354.71万平方米，同比增长21.0%，成交金额161.26亿元，同比增长53.3%，成交均价4546元／平方米，同比上涨26.7%。（三）中心城区2018年1－9月份，批准商品房预售面积155.34万平方米，同比增长41.8%。其中，批准商品住房预售面积146.86万平方米，同比增长59.8%。（四）中心城区商品房成交面积134.42万平方米，同比增长0.2%，成交金额78.55亿元，同比增长26.0%，成交均价5844／平方米，同比上涨25.7%。其中，商品住房成交面积123.1万平方米，同比增长8.0%，成交金额68.8亿元，同比上涨49.0%，成交均价5589元／平方米，同比上涨38.0%。品牌开发商进驻一般，市场基本以本土开发商为主地市进驻房企房企数量开封恒大、碧桂园、绿城、建业、新东润、绿地、亚新、银基、海马、晖达、永威、万科、雅居乐、华夏幸福、保利、万达16个许昌建业、恒大、碧桂园、正商、亚新、永威、绿地、保利、雅居乐、阳光城、华夏幸福、中梁、锦艺、亚新、万科、万达16个商丘万达、恒大、碧桂园、绿地、绿城、建业、名门、信华、中骏、帝和、中信国安、中梁、荣盛、中州、同信、常绿16个洛阳名门、升龙、绿都、宝龙、正商、保利、建业、恒大、碧桂园、绿都、中信、万达、泉舜13个平顶山碧桂园、恒大、万达、建业、朗润、雨润、名门、中梁、盛润9个南阳恒大、碧桂园、建业、绿都、中信国安、中间、万达7个信阳建业、金成、绿城、恒大、碧桂园、中梁6个鹤壁升龙、恒大、建业、碧桂园、名门、万达6个济源建业、中梁、升龙、泰宏、恒大5个三门峡建业、恒大、碧桂园、万达4个周口碧桂园、恒大、建业、万达、万科5个驻马店建业、恒大、碧桂园3个三、项目周边/个案分析项目名称占地面积（亩）总建筑面积（万m2)容积率建筑形态建筑风格昌建·MOCO湖畔国际118253.18写字楼、公寓、多层现代简约佳利·曼哈顿145472.58银行、写字楼、步行街、公寓现代主义圣桦名城277.472.93.94公寓、写字楼、高层、小高层简约欧式建业世悦府110.42191.9多层、小高层简约欧式万达广场24866-商业、步行街、小高层新古典万科溥天·龙堂227.8151.9-高层美式大明城660902.99高层、多层现代简约碧桂园4001.982.8高层、多层、别墅现代主义铂悦府4892.4小高、多层新亚洲东莱尚城147323.5高层Artdeco巴黎左岸112132.0小高层现代主义公园世家70112小高层欧式恒大名都196402.9高层问乂衣新古典汇林绿洲230301.5局层简约欧式佳利名门150342.9高层Artdeco融辉城12201501.6高层现代中悦上尊280362.5高层、小高、多层欧式维也纳公园110242.9高层、多层欧式九号院108202高层现代蓝城桃李春风2200140局层、小局新中式万正世家150292.38高层、多层中式建业春天里150221.9小高、多层新亚洲3.3个案分析/昌建·MOCO湖畔国际物业地址文昌大道与大成路交汇处开发商昌建东区地产有限公司销售公司自销占地面积118亩建筑面积25万平方产权年限40年装修状况毛坯建筑风格现代简约物业费用-容积率3.18绿化率38%物业公司-交房时间2020年主力户型50-1200㎡写字楼/公寓126-215㎡商务平层价格范围底商1.8-2万/平方写字楼公寓高层均价7000多层均价8000汗盘时间2018年11月智能标准中央空调消售动态地块为40年产权商业用地，多层均价8000送中央空调，由双汇旗下昌建集团开发公共配套酒店、周边学校3.3个案分析/佳利·曼哈顿物业地址周口市东新区大成路东侧、文昌大道南侧开发商万隆房地产开发有限公司销售公司自销占地面积145亩建筑面积47万平方产权年限40年装修状况毛坯建筑风格LOFO物业费用-容积率2.58绿化率38%物业公司-交房时间待定主力户型40平米公寓价格范围住宅均价6000底商待定开盘时间2019年3月品鉴会智能标准-消售动态19年1月开始销售，地块为40年产权商业用地，销售情况一般，开发商为福建佳利集团。层高5.1米可作隔层，主楼为东新区地标性建筑130米。公共配套酒店、周边学校3.3个案分析/佳利·曼哈顿3.3个案分析/圣桦名城物业地址川汇区文昌大道与武盛大道交叉口开发商周口圣桦置业有限公司销售公司自销占地面积277.4亩建筑面积72.9万平方产权年限40年装修状况精装建筑风格LOFO物业费用-容积率2.98绿化率35.05%物业公司-交房时间待定主力户型LOFO公寓126-136平方洋房商业步行街价格范围LOFO公寓均价5500住宅6200-6400开盘时间2018年11月9日智能标准-消售动态一期开盘6栋30-33层，8栋11层，总计14栋共1224户，主推精装LOFO公寓，层高5.3米。商业街价格未定公共配套酒店、文昌小学，周口科技学院，周口职业技术学院3.3个案分析/建业世悦府物业地址东新区文昌生态园北侧（文昌中学正对面）开发商周口置腾房地产开发有限公司销售公司自销占地面积110.42亩建筑面积19万平方产权年限70年装修状况毛坯建筑风格高层物业费用-容积率1.9绿化率38%物业公司建业物业管理有限公司交房时间预计2020年主力户型3居(建面144㎡)4居(建面165㎡)价格范围住宅均价9000开盘时间2018年12月28日大平层户型开盘智能标准-消售动态建业世悦府是456万/亩的地块，为目前周口档次最高，房价最高的楼盘，周边配套完善，开盘销售火爆公共配套小哈佛幼儿园、高档会所、健身房、私人影院、健康管理中心、盛和小学、文昌中学3.3个案分析/万达广场物业地址周口大庆路与文昌大道交叉口东北角开发商周口市万裕达房地产开发有限公司销售公司万达代理，建业自销占地面积248亩建筑面积66万平方产权年限40年装修状况毛坯建筑风格商业物业费用1.8元/㎡/月容积率2.6绿化率35.05%物业公司-交房时间2020年年底主力户型47-57㎡平层及50-70㎡loft公寓价格范围住宅均价6300-6400金街沿街商铺均价20000开盘时间2018年12月8日智能标准-消售动态2019年3月万达地产集团有限公司以3.7亿的价格获得地块，规定至少8.5万平方米的大型集中式购物中心，且不可进行分割销售，沿街双层商铺均价1.2-3万/平方，已经售罄。住宅为建业十八城由建业开发销售。开盘2小时沿街铺售罄，狂揽5亿。公共配套3.3个案分析/恒大名都3.3个案分析/万科溥天·龙堂物业地址周口大道与交通大道交叉口东北角开发商周口万晟达房地产开发有限公司销售公司4家代理公司占地面积227.8亩建筑面积151.9万平方产权年限70年装修状况毛坯建筑风格美式物业费用-容积率2.98绿化率35.05%物业公司-交房时间待定主力户型96-139㎡高层价格范围汗盘时间预计2019年5月底开盘智能标准-消售动态项目处于蓄水期，预计5-6月份开盘，由于项目处于南部工业次开发区，所以项目销售压力较大，不过地价便宜，大概145万/亩，目前有4家代理公司同时进场销售。公共配套-3.3个案分析/华耀城物业地址周口市周淮路与腾飞路交叉口东500米开发商华耀城投资（周口）有限公司销售公司自销占地面积8000亩建筑面积目前开发2000亩产权年限40年装修状况毛坯建筑风格现代物业费用1.6容积率-绿化率-运营公司由华耀城自主经营交房时间待定主力户型步行街两层120平方租金价格沿街租金10-12万/年内街服装5-6万/年鞋帽3-4万/年汗盘时间2015年9月29日A区开盘销售价格商铺均价为5000消售动态开盘销售较为火爆，销售率大约85%，沿街商铺为三层结构，内街均为二层商铺，目前已经开发A区、B区、C区、F区、奥特莱斯，服装鞋帽批发较为火爆，F区建材家居刚开业不久客流较少，奥特莱斯处于招商阶段，自持物业，不对外分割销售。3.3个案分析/碧桂园物业地址东新区体育中心东临开发商周口碧桂园方云房地产开发有限公司销售公司自销占地面积400亩建筑面积19万产权年