常柴集团进出口有限公司

常柴集团进出口有限公司资产评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司常延陵评报(2006)第13号评估报告提交日期:2006年9月11日常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司1常柴集团进出口有限公司资产评估报告书常延陵评报（2006）第13号摘要常州延陵会计师事务所有限公司接受常柴集团进出口有限公司的委托，根据国务院有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对常柴集团进出口有限公司以房地产转让为目的而涉及的相关资产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2006年8月31日所表现的价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结论摘要报告如下：一、评估目的：为房地产转让提供价值参考依据。二、评估基准日本次资产评估基准日为2006年8月31日三、评估标准及方法依据评估目的和资产实际情况我们采用重置成本标准及其相匹配的评估方法——重置成本法及基准地价系数修正法。四、评估范围和对象常柴集团进出口有限公司委托本所评估的以房地产转让为目的而涉及的常柴集团进出口有限公司使用的土地及房屋建筑物。与委托书确定的评估范围一致。五、评估原则.遵循独立、客观、公正、科学的工作原则。.遵循昀有效使用原则、替代原则、协调原则、公开市场原则及其他一般公允原则。常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司2.遵循产权利益主体变动原则。六、评估结果本次委估资产的评估价值为人民币18503230.29元,取整为18500000元,大写为人民币壹仟捌佰伍拾万元整。以上内容摘自资产评估报告书，仅供报告使用者了解报告的主要信息，评估结论仅在评估报告所列所有限制与假设条件下成立，欲了解评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，并注意报告书正文对有关事项的说明。附件与报告同具法律效力，阅读报告须包括附件在内全部内容。评估机构法定代表人：注册资产评估师：注册资产评估师：常州延陵会计师事务所有限公司2006年9月11日常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司3常柴集团进出口有限公司资产评估报告常延陵评报[2006]第13号常州延陵会计师事务所接受常柴集团进出口有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对以房地产转让为目的而涉及的常柴集团进出口有限公司相关资产进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2006年8月31日所表现的价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、评估目的：为房地产转让提供价值参考依据。二、评估基准日本次资产评估基准日为2006年8月31日三、评估标准及方法依据评估目的和资产实际情况我们采用重置成本标准及其相匹配的评估方法——重置成本法及基准地价系数修正法。四、评估范围和对象常柴集团进出口有限公司委托本所评估的以房地产转让为目的而涉及的常柴集团进出口有限公司使用的土地及房屋建筑物。与委托书确定的评估范围一致。五、评估原则.遵循独立、客观、公正、科学的工作原则。.遵循昀有效使用原则、替代原则、协调原则、公开市场原则及其他一般公允原则。.遵循产权利益主体变动原则。常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司4六、评估依据(一)、行为依据．委托方与本所签订的常延陵评报（2006）字第13号《资产评估委托书》(二)、法规依据．国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》．原国家国有资产管理局《资产评估操作规范意见（试行）》．财政部财评字[1999]91号关于《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》的通知法律、法规和政策文件.《中华人民共和国土地管理法》.《中华人民共和国土地管理法实施条例》.《中华人民共和国房地产管理法》.《中华人民共和国城镇国有土地使用权划拨和转让暂行条例》.广东省人民政府、原广东省国土管理局颁发的有关文件.汕头市人民政府、汕头市国土管理局颁发的有关文件.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局GB/T19507-2001）.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等级规程》（中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局GB/T19507-2001）.原国家土地管理局颁发的《关于印发土地估价报告规范格式（1996）的通知》（[1995]国土[籍]字第18号）.原国家土地管理局《关于印发土地估价结果确认文书规范格式（试行）的通知》（[1997]国土[籍]字第69号）(三)、产权依据．委托方提供的有关委估资产权属资料证明及资产申报表(四)、取价依据．评估人员的现场勘察、资产现状、评估经验.评估师收集的有关委估宗地权属、区域条件、宗地自身条件等方面资料七、评估过程本次评估项目我们通过双方洽谈后接受委托；协商确定了评估基准日；并签常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司5订了资产评估委托书；而后依据资产申报表进行财产清查，现场勘察；昀后根据有关收集的资料进行评定估算，结果汇总，提交报告。评估起止日期：2006年9月1日至2006年9月11日八、评估结果本次委估资产的评估价值为人民币18503230.29元,取整为18500000元,大写为人民币壹仟捌佰伍拾万元整。九、评估结论的法律效力.按照现行有关规定，本评估报告有效期为一年，即从2006年8月31日至2007年8月30日止。.本报告所称“评估价值”，系指我们对所评估资产在现有用途不变并继续经营，以及在评估基准日的外部经济环境前提下为本报告所作列明的目的而提出的公允价值意见。.我们的评估系建立在委托方提供的资料合法、真实、有效的基础上，其合法性、真实性、有效性由委托方负责。.本评估结果是对2006年8月31日为本报告特定之目的而编制，不为其他任何用途，专为委托方用作了解评估有关情况或评估行业管理机构审查。未经委托方同意，本报告的全部或部分内容不会提供给其他单位和个人，也不会转载于任何文件、公告、声明及挪作他用。十、重要事项说明.评估人员未考虑资产占有方考虑特殊的交易方式可能负有的其他担保责任和可能承担的费用和税项等对资产价值带来的影响。.注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见,对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。.委估房屋建筑物及土地已办理房地产权证。本次评估的房地产面积以委托方提供的房地产权证所载内容为依据，未作实地丈量。.对于评估中可能存在的影响评估结果的其他瑕疵事项，委托方在委托评估时未作特别说明，在估价人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和估常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司6价人员不承担相关责任。十一、评估报告基准日期后重大事项评估基准日至评估报告提出日期间，若资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产评估价值进行调整；若评估采用的价格、参数和取费等标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响或国家宏观经济政策发生变动、税收政策调整、银行利率调整或遇有自然力和其他不可抗力并对资产价值产生重大影响，在此情况下，不能直接使用评估结论，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。评估机构负责人：评估项目负责人：评估报告复核人：评估机构：常州延陵会计师事务所有限公司报告提出日期：二○○六年九月十一日常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司7附件一：备查文件.参加评估人员名单.资产评估委托方承诺函.注册资产评估师及资产评估机构承诺函.委托方与本所签定的常延陵评报(2006)字第13号委托书.常柴集团进出口有限公司《房地产权证》复印件.常柴集团进出口有限公司《企业法人营业执照》复印件.常州延陵会计师事务所《企业法人营业执照》复印件.常州延陵会计师事务所有限公司《资产评估资格证书》复印件常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司8附件二：资产评估说明一、关于评估说明使用范围的声明本评估报告仅供评估主管部门检查评估工作及委托方审查资产评估报告书之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不会提供给其他任何单位和个人。附件与报告具同等法律效力，阅读报告须包括附件在内全部内容。二、评估标准和评估方法本次房屋建筑物及土地使用权评估我们采用重置成本标准及相匹配的评估方法——重置成本法，土地采用基准地价系数修正法。三、房屋建筑物的评估委估房屋建筑物、构筑物座落于汕头市金平区金园工业城七片区A2，A3土地区域内，房屋建筑物建筑面积、建筑结构及购建日期以评估人员现场勘察得到的有关资料为依据，建筑面积以房地产权证为准；在此基础上我们依据广东省和汕头市有关基本建设资料以及有关税费征收法规规定，按照该建筑物的工程量，计算评估基准日重置全价。建筑日期以委托方提供的有关资料记录为依据。经现场勘察，对于正在使用的房屋建筑物，我们按现时状况和参考使用年限等计算确定评估值。1、重置价值的确定根据评估目的，确定本次评估方法采用重置成本法。在评估中以概算定额为依据，根据现场勘测结合委估房屋建筑物的结构构造情况，按现行工程造价计价程序，调整人工费、机械费、材料差价、计算综合间接费、劳动保险费、税金等，同时考虑了必要的综合前期费和资金成本，据以确定评估原值。2、成新率的确定通过对房屋建筑物的实际使用年限，已使用年限的考察，确定自然损耗；通常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司9过考察其工程质量及房屋建筑物结构等方面的保养情况，参照原城乡建设环境保护1984年11月8日发布的《房屋完损等级评定标准》进行综合评分，综合分析上述两方面的因素，并结合其现时用途确定其成新率，将重置全价与成新率相乘，得出评估价。计算公式如下：评估价值＝重置价值＊成新率。四、土地使用权的评估一、估价对象概况本次评估的宗地位于汕头市金平区金园工业城七片区A2，A3土地，该宗地的国有土地使用权为常柴集团进出口有限公司所有，房地证上登记面积为10857.90平方米，本次评估面积为10857.90平方米，土地登记用途为工业用地，土地评估设定用途为工业用地，委估宗地上建筑物为办公楼、厂房及锅炉房，总建筑面积为21850.53平方米。（一）土地登记状况本次评估宗地位于汕头市金平区金园工业城七片区A2，A3土地，土地证登记用途为工业用地，登记面积10857.90平方米，常柴集团进出口有限公司以法院判决抵债方式取得，2000年3月14日进行土地变更登记，房地产权证证号：粤房地证字第2230541号。（二）土地权利状况该评估对象的房屋权属来源为1999年10月购买，所占土地地号为2583.2-460.8-003，土地权属来源为出让，用途为工业，批准使用期限自1993年10月3日至2043年10月2日止。本次评估设定其土地使用年限为工业用地昀高法定年限50年,已使用13年。（三）建筑物与土地附着物状况委估宗地上建筑物为办公楼、厂房及锅炉房，钢混结构;总建筑面积为21850.53平方米。建筑容积率2.02。二、影响该房地产市场价值的因素分析（一）区域因素分析估价对象位于汕头市金园区金园工业城七片区，东、西两面临区间路，分别邻近某电解铜厂和某管桩厂厂区，北面毗邻空地，南面与某电器厂厂区以一堵围墙相隔。其所在的“金园工业城”地处汕头市区西北部，目前已与西面的“升平常柴集团进出口有限公司评估报告书常州延陵会计师事务所有限公司10工业区”整合成“金平民营科技工业园”，是汕头市区占地面积昀大、建成投产企业昀多的工业区，虽然地理位置略显偏僻，但因面临潮汕路（206省道）和324国道，交通十分便利。该工业城总体规划布局合理，市政基础设施配套完善，交通通达性良好，“集味村食品”、“金味集团”、“东风印务”、“汕樟轻工机械”等多家知名企业都在此落户，工业集聚度高，生产环境较为理想。（二）个别因素分析该评估对象实际上是一个独立的工业厂区，占地面积为1085790㎡，总平面