老年公寓PPT..

老年公寓项目前期市场调研报告目录第一部分、我国老年人综合研究第二部分、老年公寓的现状与发展趋势第三部分、南京市老年公寓市场分析及政策研究第四部分、南京市老年公寓发展趋势及未来展望第五部分、项目周边环境分析第六部分、项目风险分析及应对策略第七部分、项目后期运营模式建议第八部分、老年公寓案例筛选分析与研究第一部分我国老年人综合研究一、我国老年人现状我国人口老龄化的趋势人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的一个突出的社会问题。我国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于我国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.56亿，占全国总人口的12％，到21世纪中期将超过4亿，占全国总人口的28％。2000-2050年我国60岁及以上老年人口发展预测前期阶段高速老龄化阶段高水平老龄化阶段1982一20002000一20302030一2050老龄化进程划分起至年限老年人综合研究第一年龄段——年轻的老年人(60至73岁)身体健康，需要文化与精神生活：友谊、同龄人的交往、慰藉与互助及社会奉献余热。二、老年人的生理特征及心理需求1、对老年人年龄划分的通用标准这种健康老人，是未来社会中入住老年公寓的主要对象，我们要了解他们对居住中交往空间形态的需求，为他们提供舒适的交往空间，满足其交往需求。第二年龄段——老年人(74至89岁)需求社区或老年公寓的室外环境。由于生理、行走能力的衰退，在交往空间的设计上需要一定的无障碍设计。老年人综合研究生活的变化40岁50岁60岁70岁80岁90岁与子女分居●开始注意死亡●出现丧偶●运动能力下降●感觉大量丧失●产生与年龄相关的健康问题●生理的机动性能减弱●随着年龄的变化而影响生活的改变老年人综合研究2、老年人的生理变化①身体功能的变化②感觉功能的变化视觉衰退听觉能力衰退嗅觉、触觉和平衡感下降，表现迟钝留恋过去适应新事物需要时间、懒得思考肌肉容易疲劳骨骼脆弱，弹性和韧性降低③心理功能特征的变化老年人综合研究三、老年人生活模式55.633.0722.4722.2816.8515.3613.865.9924.720102030405060看电视阅读宠物花草音乐书面聊天体育棋牌旅行基本行为家务行为文化行为社会行为居住行为生理行为：如进食、睡眠、换洗、便泄等参与少量的家务劳动，如生活中的炊事、洗衣等追求精神文化：如阅读、看电视、文娱、锻炼等人际地缘关系的体现，主要以与老朋友交往为主数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究四、我国老年人的居住实态合居模式——老人与子女同住一套住房。独居模式——老人独立居住。毗邻模式——与子女或亲属相互独立且毗邻居住。敬老院模式——在老年服务设施安度晚年。1、老年人的居住模式老年人综合研究五、老年人的居住养老模式现状及需求随着计划生育政策的实施、生活观念的变化等多种原因，社会家庭结构发生了变化，“4+2+1”的核心式家庭结构模式将会成为我国家庭结构的主流，老年人生活的家庭结构正经历着如下模式：三代同堂——两代同堂——独居。同时由于城市住宅建设的发展，推动了家庭小型化的发展，纯老年型家庭迅速增加。这几年出现了一具特殊的群体，这个群体所在家庭被许多学者称为“空巢家庭”，其家庭成员称为“空巢老人”。最新的统计数字统计，目前我国到少有2340万老人独守“空巢”，在城市的老年家庭中，“空巢家庭”至少超过三成。养老院,18%普通老年公寓,31.50%多功能老年公寓,50.50%数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究选择普通住宅养老的原因（上海）数据来源：上海市老年研究中心选择原因所占比例（%）享受天伦之乐32.9需要照顾子女或第三代24.7不愿意离开现有社区21.4经济上无力支付养老机构费用13.1怕人说子女不孝1.3其它原因6.6老年人综合研究通过有关上海市的调查资料，选择原因如图。老人非常需要代际交流，而这是“群居”的老人堆里所没有的；此外现在的养老机构数量不少，但质量参差不齐，有的甚至以营利为目的，福利性不够，服务员素质差，伙食水平低劣，倒不如在家里过得舒服。大部分老人们对这些机构并不青睐，即使住进去了，也是迫不得已，极少自愿。愿意入住老年年公寓的因素比例如图显示：64.90%38%51.40%60.80%8.10%55.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%减轻子女负担对老人身体好比子女照顾好养老院多功能老年公寓数据来源：中国老龄科学研究中心老年人综合研究第二部分老年公寓的现状与发展趋势一、国外老年公寓现状老年公寓在国际上很早就被提出，如今，美国、英国、法国、丹麦、日本、新加坡等国的老年住宅已经相对成熟。他们在老年人居住规划与建设方面积累了大量的经验，其中亚洲国家与我国具有相似的历史文化和经济发展背景，更有许多值得我们借鉴之处。老年公寓现状与发展趋势1、北美富裕国家老年公寓以美国为例独立的建筑物布置灵活服务的针对性强投资少家具气氛较浓优点美国绝大多数的老年公寓都是独立的建筑物，不同类型的老年公寓一般是分开建造，分布在居住区中老年公寓现状与发展趋势美国等一些发达国家也有将不同的老年公寓组合在一起。其优点是：住在组合式老年公寓的老年人随着年龄和健康状况的变化，可以得到连贯的、系统的服务和护理。组合式老年公寓的服务设施较为齐全，设施配置合理，利用率高。老年公寓现状与发展趋势2、欧洲国家养老寓以英国为例在欧洲及其它地区的发达国家，让老年人尽可能长时间地生活在自己家里也是他们的普遍目标。购买者注重房屋的质量和地理位置更为重要。温切斯特镇小公寓套房50岁以上老者方便、安全、医护条件好房间内隔间少无室内楼梯安全系数高屋内设置和装饰随心所欲老年公寓现状与发展趋势英国各种老年住宅入住比例：老年公寓现状与发展趋势住宅形式占老年人比例普通住宅73%老年公寓15%无管理老人村3%有管理老人村5%居民之家2.5%养老院老年病医院1%贫民所0.5%3、亚洲地区老年公寓以日本为例日本的老年公寓日语称为“高龄者集合住宅”，主要目的是适合老年人的身心特征，满足老年人在家庭生活中的需求。老年公寓现状与发展趋势①构成类型专住型——是指全是老年人住户的公寓混住型——与一般住户混住的公寓横向布置型竖向布置型混合布置型老年公寓现状与发展趋势②户型日本老年公寓中，单身家庭户型一般为1K（1室+1厨房，使用面积约为30㎡左右）或1DK（1室+1餐室兼厨房，使用面积为30-50㎡），夫妇家庭户型一般为1DK（使用面积为30-50㎡）或2DK（2室+1餐室兼厨房，使用面积为50㎡以上）。老年公寓现状与发展趋势二、我国老年公寓现状我国老年公寓是近十几年才逐步建立和发展起来的，历史较短。今天随着人口老化问题的日益突出，老年公寓也逐渐为人们所重视。老年公寓有别于一般意义上的房地产开发项目。一般的房地产项目开发所关注的只是居住功能，而老年公寓除了居住功能以外，强调要在项目中体现和实现老年人的居住需求，以改善老年人居住功能与为老服务体系为一体，是居家养老与机构养老优点相结合的产物。它是在房地产开发的基础上，融入了居家养老与为老服务理念的一种新型物业种类。老年公寓现状与发展趋势2、我国老年公寓具备的特点①老年公寓的服务内容在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。老年公寓现状与发展趋势②老年公寓商业地产的特点由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。市场规律福利性事业市场化经营老年公寓现状与发展趋势③投资额大、资金回收期长老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。老年公寓现状与发展趋势三、国内老年公寓目标客户群的消费特征1、我国老年人口收入分析经济收入来源子女亲属供养老年人离、退休金劳动收入社会保险救济老年市场成为新兴的，潜力巨大的市场老年公寓现状与发展趋势老年人的经济开支主要在伙食、房租、衣物及医疗，用于娱乐的较少，收支状况基本满足。再就业,19%亲友接济,19%纯子女供养,1.60%退休金,85.70%老年公寓现状与发展趋势2、老年公寓目标客户群的消费特征老年消费是一个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征老龄纯消费人口比低龄纯消费人口的纯消费年数更加漫长，这是老年消费的时限特征老年消费是一种自主消费，这是老年消费的行为特征。老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。老年消费对商品质量和服务质量的要求高于一般消费，这是老年消费的质量特征。老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。消费特征目标客户消费特征老年公寓现状与发展趋势四、我国老年公寓存在的风险问题及应对策略政府支持力度不够配套服务滞后老年公寓的布局不合理主要存在的问题老年公寓不同于一般意义上的住宅，老年公寓不仅需要一个“无障碍”的居住活动空间，还需要有公共性的服务网络及较齐备的医疗康复设施满足老龄化需求住宅的最基本条件就是要充分把握老年特性，住宅空间与功能，社区服务远远滞后。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。老年公寓现状与发展趋势应对策略：国家对社会力量兴办老年公寓也推出了实质性的利好政策。继续鼓励社会各界兴建新型老年公寓，并己对兴办老年公寓实行了减免税政策。2002年2月，国务院颁发了《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》，鼓励社会力量兴办老年公寓。寻求政策支持依靠社会力量要充分调动社会各方面力量和运用各种社会资源，多渠道、多层次、多形式地兴办老年公寓。老年公寓的建设投资，应按照社会主义市场经济的原则，广开投资渠道，实行投资主体多元化。另外，可以提倡慈善机构和开明人士个人捐赠或投资兴办。也可以采取集资、合资以联办等形式。对老年住宅的长远规划和设计按老年人的生理和心理特点建设配套完善的老年公寓，从环境优美，设施齐全，服务质量等方面创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量。老年公寓现状与发展趋势五、我国老年公寓的发展趋势老年公寓这一新兴市场在中国拥有极大的发展空间，随着“四二一”家庭结构的到来，中国人口逐渐步入老龄化，需要建造和发展适合不同老年人各种类型的住宅，而老年公寓会成为越来越多老年人的首选。从发展趋势看，老年公寓的需求必然越来越大，必将成为很有潜力的“朝阳产业”。老年公寓现状与发展趋势第三部分南京市老年公寓市场分析及政策研究2010以后，南京市全市老年人口将出现三次老年人口高峰2015202520452050第一个高峰第二个高峰第三个高峰相对平缓和稳定南京市老年公寓市场分析研究南京市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老