03 重庆中高端物业(别墅、花园洋房)市场分析

第1页共25页重庆中高端物业（别墅、花园洋房）市场分析1.重庆别墅市场分析别墅是房地产细分市场中的一种高端物业产品，它服务于金字塔尖的成功阶层，是大多数高收入人群追求居住享受的终极目标，在房地产开发中占有较小份额，却拥有不凡的身价。重庆的别墅起源较早，经历十余年的积累沉淀，正伴随着重庆房地产行业的不断发展而走向成熟，发展至今更是呈现出一个供应丰富，各具特色的高端物业市场。经历了2008年楼市经历深度调整，2009年的重庆房地产市场迅速回暖，而高端物业则再次以精细的产品品质、稳定的价格走势在市场中走势稳健，本文结合2009年市场中的主要在售别墅项目进行回顾分析。1.12009年主城各区别墅分布及供应01714210002468别墅供应量（个）017142100渝中区江北区渝北区南岸区巴南区沙坪坝九龙坡大渡口北碚区截至到2009年11月，重庆主城市场有16个在售别墅项目，总供应面积约46万平方米，主要分布在南、北区域。其中，北部区域（渝北区、江北区）最多，共有在售别墅项目9个，占市场总量一半以上；南部区域（南岸区、巴南区）有5个在售别墅项目；其他区域别墅项目相对较少，沙坪坝区有2个别墅项目，主要是龙湖·东桥郡和富力城项目。自北部新区设立以来，政府对北部区域从基础设施到经济环境给予了大力支持，北部区域已成为重庆别墅市场档次较高、项目最集中的区域；南部区域则依托得天独厚的自然景观资源成为别墅项目开发旺地。1.2开发规模重庆别墅开发主要分为两类，一类是纯别墅项目开发，2009年市场中在售纯别墅项目共有6个；第2页共25页另一类是建设于大型综合项目里面的别墅组团，2009年在售的大型综合项目中有10个楼盘进行了别墅组团的开发。从项目占地规模来看，重庆市场的纯别墅项目大多占地500亩以下，主要集中在300～500亩之间；1000亩以上的纯别墅项目只有3个，分别分布在北部新区、南岸区和沙坪坝区。从项目建筑规模来看，建筑面积在10万㎡以下的低密度别墅项目占一半以上，共有8个；建筑面积在10～30万㎡的别墅项目占三分之一左右；建筑面积在30万方以上的别墅项目。1.3别墅形态重庆别墅市场的物业形态较为丰富，除了基本的独立别墅、联排别墅、叠拼别墅形态之外，随着产品的不断创新和开发商对产品个性化的追求，市场上逐渐衍生了一些新的概念别墅，如龙湖·悠山郡推出的介于独栋与联排之间的“独院别墅”，复地别院推出的由独栋和联排围合而成的“院落别墅”，龙湖·睿城推出的由联排和叠加组成的“大院别墅”等。这些创新产品或是强调别墅的私密与尊贵，或是突出了邻里间或近或远的和谐氛围，在丰富的市场的同时也为消费者提供了更多的选择。市场中的纯别墅项目，还细分为纯独栋别墅项目、纯联排别墅项目和包含了各种别墅形态的复合型别墅项目，目前纯别墅项目仍以复合型别墅项目为主，纯独栋及纯联排别墅项目相对较少。1.4物业分类结合重庆别墅市场特征，市场中的别墅主要分为豪华型别墅、高档别墅、中档别墅、经济型别墅。豪华型别墅项目主要以独立别墅为主，拥有高附加值的配套和景观资源，面积较大、总价较高；高档别墅、中档别墅涵盖了独立、联排、叠拼等各种形态的别墅项目，总价受楼盘品质、面积大小及景观资源影响较大；经济型别墅则主要为大型综合项目内的别墅组团，以联排、叠加为主，面积较小、总价较低。分形态主力面积销售总价特征代表楼盘第3页共25页类豪华型独立别墅300㎡以上500万元以上注重产品细节和品质，拥有高附加值的配套和景观资源。保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅、棕榈泉国际花园等高档以独立别墅为主300㎡以上500万元以上拥有项目内明显的资源优势坡岭顿小镇、协信·阿卡迪亚、融科·橡树澜湾等中档包括独立、联排、叠加等200-350㎡200-500万元产品个性化突出，客户群体广泛庆隆·南山高尔夫、龙湖·悠山郡、佰富高尔夫别墅等经济型以联排、叠加为主150-250㎡80-200万元兼顾别墅的品质和洋房的价格龙湖·东桥郡、蓝光·十里蓝山、同景国际城·法朵、重庆奥林匹克花园等1.5销售价格别墅价格受项目品质，景观差异，赠送空间、户型结构等多方面影响较大，特别是独立别墅与联排别墅、叠加别墅之间更是相差甚远。整体来看，豪华型别墅单价均在15000元/㎡以上，总价一般在800万元以上；高档别墅单价在11000-15000元/㎡之间，总价在500-1000万元之间；中档别墅单价在7000-15000元/㎡之间，总价在200-500万元之间；经济型别墅单价在8000元/㎡以下，总价在80-200万之间；市场中还有一部分总价在80-120万之间面积较小的紧凑型别墅。1.6销售进度2009年别墅市场上消化速度较好的主要是经济型别墅和品牌企业开发的别墅项目。开盘均价在6500-7000/㎡左右的“蓝光·十里蓝山”，以及虽然单价在9000～1000元/㎡的“龙湖·东桥郡”别墅，但是在整个2009年的回暖市场下，结合产品自身的不俗品质，基本上开盘第4页共25页销售就达到80%以上。本地知名开发商龙湖地产以成熟的别墅开发经验一直受到高端市场追捧，2009年先后推出“龙湖·江与城”、“龙湖·悠山郡”、“龙湖·东桥郡”四个别墅项目，也在逆市中再创佳绩。此外，还有部分采用少量多推的楼盘，也取得了不错的销售成绩，如“绿地翠谷”每次推出约20余套别墅，累积别墅销售率达到80%以上。从销售套数上分析，销售较好的别墅项目月均销售约三十套左右，且多数为总价较低的经济型别墅；豪华型别墅由于总价较高，消化速度相对较慢；中高档别墅项目供应量占市场主流，价格优势不明显，月均销售在几套和二十余套之间。1.7客户群体别墅的客户群体最基本的特征就是高收入，属于金字塔尖很少的一部分社会群体。结合重庆别墅市场购买人群的大致特征来看，豪华别墅产品不仅吸引了重庆本土的成功人士，还有3成左右的外省市购买人群；中高档别墅客户群体较广泛，有企业家、企业高管、少量外籍人士及医生律师等；而经济型别墅客户群则主要是中小型企业业主、建筑设计师、公务员等。同时，由于购买者所追求的居住品质及爱好不同，也会做出适合自己的选择。2.产品分析2.1规划分析布局从容积率上来看，豪华型别墅的容积率均在0.35以下，中高档别墅的容积率在0.4-0.8之间，经济型别墅的容积率在0.4-1之间。豪华型别墅对容积率的控制较严格，而中高档和经济型别墅无明显差异。在景观利用上，别墅产品都会采用优先尊重原生地貌的布局方式。豪华别墅不仅拥有天然的自然景观，还打造了稀有的高尔夫球场或湖泊等资源，多数采取排列式或半围合式，做到资源共享最大化；高档别墅绝大部分拥有项目内最好的江景或水景资源，以排列式为主；中档别墅主要采用第5页共25页排列式+组团式，经济型别墅由于景观资源较少，以组团式为主。景观目前重庆市场上的别墅项目，大多数都具有良好的生态环境及自然景观资源。园林景观风格主要以欧美风格为主，也有少量的中式和现代风格。豪华型别墅和高档别墅，最大的特点就是拥有项目内最好的景观资源，包括高尔夫球场，湖泊等，使业主在自己的家里就可以享受到自然景色，强调的是一种大气尊贵的生活氛围，不再着力于在公共区域的打造，相反将更多的空间退让为业主的私家花园或庭院，由业主依据各人的喜好来修建。保利小泉-原始森林景观庆隆南山高尔夫-高尔夫景观中档别墅和经济型别墅则更多的利用公共区域突出共享的景观设计，如亭廊，雕塑，喷泉等，特别是建在大型综合项目的别墅组团中的经济型别墅，所享有的自然景观和私家花园相对较少。第6页共25页绿地翠谷-中庭小景坡岭顿小镇-喷泉亭廊配套别墅项目的配套主要体现在项目内的景观资源配套，商务功能配套，生活配套等。景观资源配套包括有山景、江景、湖泊、公园、高尔夫球场等，豪华别墅和高档别墅一般都拥有较好的景观资源。商务功能配套包括有星级酒店，高级会所，俱乐部，度假公寓等，拥有高尔夫球场的豪华别墅或者体量较大的高档别墅大多都拥有较高档次的商务配套。生活配套包括商业街、运动设施等，并且普遍存在各档次的别墅项目内，其中社区商业的体量多数在3000-8000㎡之间，而一些规模较大的综合型项目内往往规划较大体量的商业。另外，位于南泉板块的别墅都会将温泉资源利用起来，实现温泉入户。北滨一号商业街十里蓝山风情街2.2建筑单体分析建筑风格豪华型别墅在建筑风格上多数选择较沉稳庄重的欧美风格，但其侧重点又有所不同，如保利小泉别墅采用美式赖特乡村风格，突出的体现了回归自然，归隐山林的开发理念；棕榈泉采用的欧美湖滨建筑风格，加上纯正的棕榈树，将向往自由，追求品质生活的理念充分体现。第7页共25页保利高尔夫花园-北美建筑风格棕榈泉国际花园-欧式建筑风格中高档别墅及经济型别墅的建筑风格较为丰富，主要可以分为欧美，北美，法式，英伦，地中海，意大利托斯卡纳，中式，现代简约及混合风格等。较多采用的是地中海风格，中式和现代简约风格较少。橡树澜湾-北美庄园风格庆隆南山高尔夫橘香郡-托斯卡纳风格立面特征别墅产品的外立面普遍采用瓦屋顶，高档涂料和文化石的搭配，非常注重细节的打造，体现出项目风格的纯正，比如托斯卡纳风格的别墅会设计挑空的塔楼，凹凸的阳台，花式窗棂，百叶窗，铁艺等；英伦别墅45°的坡屋顶，雕塑感的烟囱，红砖墙等。在色彩方面，大多别墅项目并不局限于统一的外立面颜色，如坡岭顿小镇的独栋别墅将三种不同的建筑风格混搭在一起，每栋建筑各具特色。第8页共25页坡岭顿小镇-风格混搭户型设计在面积分布上，豪华型和高档型别墅的建筑面积主要在300㎡以上；中档别墅的主力面积在200-350㎡之间；经济型别墅主力面积在150-250㎡之间。在楼层布局上，豪华别墅和高档别墅一般单层面积较大，总楼层3-4层（含地下或半地下层），中档别墅和经济型别墅2-4层。负一层一般布局以储藏室、车库、工具间或游戏室为主；一层布局以公共空间为主，主要布置厨房、餐厅、起居室、客人房、工人房等；二层通常会考虑用做半私密、私密空间，如家庭厅、次卧室等；三层布置则主要为私密空间，包括主卧室、书房、露台和阁楼等。花园及车库豪华别墅的私家花园主要面积在400-1000㎡之间，中高档别墅的花园面积差别较大，在几十平方米和几百平方米之间，而经济型别墅的花园面积较小，一般只有70-80㎡。一般情况下每户别墅会配有一个车位的室内车库，而在屋外通常会留有室外停车空间，但是豪华型别墅多数为室内双车位配置，少量经济型别墅只配置了地面停车位。3.市场特征分析第9页共25页3.1短期供应充足，竞争压力较大根据对在售项目的后期供应和潜在项目的统计来看，重庆别墅市场短期开发充足，预计2010年别墅项目将达三十余个。别墅的集中供应在给购买者提供更多选择的同时，也加剧了项目间的竞争压力，尤其是总价在300万以下的中档别墅和经济型别墅竞争更为明显。3.2南北区域供应为主，新兴板块发展较快目前别墅供应主要集中在北部片区和南部片区，西部和中部片区相对较少，总共只有5个在售别墅项目。从已知的潜在项目来看，未来市场供应仍以南北开发为主，西部片区供应将有所增多。目前北部新区的大竹林、礼嘉板块，南岸区的南山、茶园新区板块等已形成别墅开发的热点区域，而沙坪坝的西永大学城等板块随着市场的逐步开发，也都有着较快的发展。3.3产品差异突出，档次价差明显市场中的在售别墅项目由于自然资源差异，以及产品定位、品质配套、建筑单体设计等多方面的因素，各个项目之间差异性较为突出，特别是纯别墅与综合项目别墅组团之间的品质差异，还有纯独栋别墅与复合型别墅之间品质差异，都有着极大的档次差异，并且各档次别墅之间的价格也有较明显的价差，尤其是豪华别墅、高档别墅和经济型别墅都有较明显的价格区间。3.4豪华型别墅逐渐减少，经济型别墅日渐走俏由于土地的稀缺性和国家政策对别墅项目开发的限制，长远来看别墅开发将会逐步减少，特别是以独立别墅为主的豪华型别墅会愈加稀少、弥足珍贵；而另一方面总价较低的经济型别墅项目，由于拥有洋房的价格、别墅的品质而逐渐受到市场的追捧，加上普遍采用低开高走的价格策略，逐渐成为市场销售的主流。4．市场预测及趋势从潜在的别墅项目来看，未来别墅项目依