1111沭阳房地产市场调研及初步建议

版权声明:本文仅供客户内部使用，版权归江苏新景祥股份有限公司所有，未经江苏新景祥股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1沭阳房地产市场调研报告和初步投资建议谨呈：喜盈门日期：2011年11月2日上海九间伴房地产营销策划有限公司2房地产市场机会分析项目属性界定区域价值研判初步建议上海九间伴房地产营销策划有限公司3城市属性——沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城市，地处淮海经济区核心辐射区、长三角与环渤海两大经济圈辐射切合点江苏省-宿迁-沭阳位置优越沭阳所属的宿迁市是淮海经济区的区域中心城市，重要交通枢纽；交通便捷距宿迁只有55公里，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过，向南四小时可直达全国经济中心；工业基地沭阳以工业为支撑产业，其中，木材加工业成为全县首个百亿级产业集群；销售额超过50亿的企业也逐渐建成；服装、纺织及蓄电池等新兴产业淮海经济区环渤海经济圈长三角经济圈上海九间伴房地产营销策划有限公司4区域属性——项目地处沭阳南部，S324省道南侧，未来将是沭阳发展的重点城区项目所在的物流产业园是南部新区的重点组成部分，S324省道处于南部新区的边缘，具有较广阔的独立发展空间项目位于南部新区边缘，距离沭阳城市中心约7km，距京沪高速公路约8km，距客运西站约2km上海九间伴房地产营销策划有限公司5区域属性——南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心地段区域内路网基本完成，重点公共设施如学校、体育场、车站等已经建设完成新城区尚处于前期启动阶段，整体尚未开发；核心区域内路网建设基本完成，交通便捷；核心区域内的如东中学、沭阳中专，体育场、车站等公建配套已经完成，但项目所在的南部边缘区域，道路等基础设施配套远未到位，目前现状为农田。公园体育场如东中学上海九间伴房地产营销策划有限公司项目属性——项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性良好，S324省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路本案公园体育场如东中学客运站本案上海九间伴房地产营销策划有限公司7项目属性——项目规模较大，地块平整，以淮沭河为依托的强势资源宿沭公路地块内部占地面积：2225亩（148.33万平米）容积率≤1.5宿沭公路淮沭新河北京南路淮沭新河地块内部本案上海九间伴房地产营销策划有限公司8项目属性界定——四线新兴产业城市，公共配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大规模项目项目属性：占地2225亩，目前在沭阳规模200万平方米以上的项目只有南北汇服装城超大规模区域属性：政府规划的未来城市中心城市主流发展方向沭阳规划的南部新区南侧，新区处于建设起步阶段，缺乏相应的公共配套城市边缘、配套匮乏沭阳县隶属宿迁市，京沪高速、新长铁路贯穿其中，是新兴的产业城市，以纺织、木业为主导，新兴能源产业快速发展四线城市、产业支撑淮沭河紧邻地块西面，在未来的市场建设上，可以有效依托物流运输强势资源上海九间伴房地产营销策划有限公司9房地产市场机会分析项目属性界定区域价值研判初步建议上海九间伴房地产营销策划有限公司10区域价值研判╬区域发展案例借鉴╬沭阳新城驱动因素研究及趋势研判上海九间伴房地产营销策划有限公司11我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的发展推动力案例对房地产促进沭阳新城发展优化城市功能（政府搬迁）能否成为沭阳向城市化发展的主要动因？产业新城发展历程，对房地产的带动规律，沭阳的未来？？上海九间伴房地产营销策划有限公司12案例的选取及前提对案例选取的前提——处于地级市下属的附属县区，与主城有一定距离；城市发展最先有一定特色产业资源，但对城市化推动作用有限；新城市化发展初期以优化城市功能（政府搬迁）为拉动。以优化城市功能拉动的城市化发展案例宿迁泗阳新城区案例研究的目的——了解优化城市功能（政府搬迁）带动型城市的发展轨迹；除了政府搬迁，成功的城市化发展还需要哪些驱动因素。案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容上海九间伴房地产营销策划有限公司13泗阳城市发展背景—交通要冲、经济增长潜力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力泗阳面向长三角，背靠淮海经济区20多个县市，辐射中西部地区；既是南北、东西生产要素流动战略要冲，也是各类工业品内销和外输必经之径；穿境而过的京杭大运河、新长铁路、高速公路，使泗阳完全融入沿海、沿江“四小时产业配套圈”近几年泗阳县GDP增长趋势保持稳定，年增长率均高于国家和省的平均水平，表明泗阳县的宏观经济状况良好。近两年泗阳社会消费品零售总额增长趋势保持稳定，在泗阳县交通区位优势逐渐显现后，社会消费品零售总额将有大幅提高。面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标。泗阳县政府通过旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。泗阳区位优势明显，资源丰富，产业基础好。目前已经形成的木材加工、纺织服装、化工制造、农副食品加工、电器照明、饮料制造等主导产业颇具特色。为了更好地吸引、集聚外地生产要素，培育经济发展载体，泗阳县在城郊兴建了经济开发区，发展特色主导产业集群。城东工贸园区城北新城上海九间伴房地产营销策划有限公司14泗阳近年城市化建设步伐2004前20052006-20072008-在区域工业化、城市化、市场化竞争日趋激烈之际，泗阳县错失发展良机，经济状况快速下滑。2004年7月，县政府进一步清晰了以工业化、城镇化为重点，着眼“一城三区”的产业布局。代表事件：发展规划出炉2005年初，县委、县政府提出了“打造新兴纺织木业基地，建设生态城市“的战略构想，启动旧城改造以此加大房地产市场对经济增长的拉动，全年新增商品房面积100万平方米，2005年共有13个住宅小区项目开工。代表事件：东方现代城启动上海纺织控股集团投资泗阳、新世界大酒店开业2006年围绕“打造苏北一流经济开发区”的目标定位，28个重点项目在泗阳经济开发区集中开工这两年，通过城市运营（政府搬迁）措施，县城建成区规模已从03年底的11．2平方公里扩展到22．6平方公里，基础设施配套面积达30平方公里，城市化率达34．8％；泗阳城区拆迁面积超过80万平方米，相当于前五年拆迁面积总和；代表事件：兔宝宝木业、骡马河古街进入2008年，泗阳继续推进工业园区的招商引资工作，吸引人才驻留，同时进行更大规模的旧城改造措施，提升城市化形象和水平。目前泗阳通过这几年在城市运营、特色主导产业链延伸以及基础配套设施等方面的工作，泗阳新城规划雏形已经出现上海九间伴房地产营销策划有限公司15泗阳新城城市化进程短暂，并非仅靠政府搬迁推动，而是特色主导产业发展及城市运营的成果1、启动期:04年，基础设施建设及部分政府部门搬迁,产生临时居住性需求；2~3、建设初期:05-06年，大规模政府搬迁及教育医疗配套项目建设期,产生大量中高层次的居住需求。外地资本如千仞岗等开始涌入，选此为生产基地；4、全面建设期:06-08年；产业园区逐步扩张后中高收入技术人员与管理者成为购房主力,同时泗阳输出的劳动力资源与下属各乡镇居民成为城市发展主要补充；5、平稳发展期:未来2年各基础配套及设施,产业布局基本完成,生活便利，区域发展成为集生活、教育、居住、娱乐于一体综合性城区12345发展程度时间新城区域基础建设优化城市功能（政府搬迁）拉动区域发展工业区招商及城市运营直接推动区域城市化成熟阶段丰富并完善区域特色产业链并带来更多人口新城区域初步发展（启动期）优化城市功能拉动区域发展（建设初期）工业区招商及城市运营推动城市化（全面建设期）区域城市化发展成熟（平稳发展期）在政府事业单位全面搬迁、旧城改造以及大量吸收产业工人的企业进驻后，城市发展才发生产业转型后才对房地产产生了急速推动作用泗阳新城已经基本成为配套成熟、功能完备的城市化区域，不仅靠优化城市功能，而是更多依靠工业园区的发展壮大，特别是特色主导产业链条延伸所带来的对居住和配套等的城市化生活要求。上海九间伴房地产营销策划有限公司16优化城市功能措施的有效实施拉动城市中心转移，工业园区的发展壮大及外来大型产业资本的进入与成熟带来需求的增长，还必须配合良好的城市基础案例总结新城区域发展的前提，为工业区发展奠定基础基础设施建设以政府的搬迁为主导，开始对区域经济产生拉动作用政府规划实施拉动人口的跳跃式增长伴随复合性的需求不断提高城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的购房群体补充城市基础在泗阳的案例中，产业成长的同时，城市的区位条件、政策支持、交通环境、规划有效实施是其城市化成功的基础。特色主导产业簇群，产业链的延伸经济效益放大后，城市化初现端倪，开始产生不同层次的居住与配套需求政府规划落实，城市运营（旧城改造）措施的引导及工业园区的发展和壮大、县城以外的人力资源补充使区域进入了快速城市化轨道。但所有的一切成立仍需要城市基础这一平台。拉动因政府规划实施带来区域重心的转移，增强了新城的吸引力，从而促进区域的成熟推动因工业区发展及城市运营、县城以外购房群体补充推动泗阳新城区城市化快速发展，上海九间伴房地产营销策划有限公司17依靠城市功能优化、城市运营、产业发展的拉动支撑一个新城的成熟和促进房地产的发展间接驱动因城市运营：旧城改造间接驱动因工业：工业园区的推动共同推动新城成熟和区域房地产的发展基础设施及配套：新城市直接因——规划：城市功能优化通过案例厘清泗阳新城的发展轨迹和及其房地产促进因素后，需要明确：同样为政府规划带动的沭阳新城发展处于链条的哪个阶段？沭阳的产业发展阶段、城市基础和环境、城市化运营水平能否支撑沭阳城市化发展？近期内推动沭阳房地产发展的因素是否具备？上海九间伴房地产营销策划有限公司18区域价值研判╬区域发展案例借鉴╬沭阳新城驱动因素研究及趋势研判上海九间伴房地产营销策划有限公司19近年来沭阳经济发展良好，被誉为“苏北的小温州”，产业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优势明显07年以来沭阳GDP始终保持着13%以上的增长，速度远远高于全国平均水平；目前沭阳经济总量在宿迁3县2区中处于上游水平，排名第一；沭阳第一产业占比逐年下降，第二产业逐年提升，三产比例较为稳定；沭阳2010年第二产业的占比接近5成，国民经济支柱产业的地位较为明显。驱动因素1宏观环境良好上海九间伴房地产营销策划有限公司20沭阳依托资源优势，拉长产业链条，电子、纺织、新型工业、木制品加工、玩具制造五大特色产业的集聚优势得到最大释放，强县富民支撑作用日益凸显，沭阳发展后劲十足新型工业产业木制品加工产业电子产业纺织产业玩具制造产业沭阳五大支柱产业电池生产将成为国内最大的蓄电池生产基地，投资10亿元的浙江天能电池(江苏)有限公司，一期投资4亿元已顺利投产，全部投产后用工达4000人，年产值30亿元。在沭阳玩具制造业发展势头强劲。世界最大的玩具制造企业———韩国希安琦玩具有限公司首期投资3000万元新建的希安琦玩具（沭阳）有限公司已正式投产，年产各类玩具可达800万只，产品全部返销韩国，出口日本和欧美市场，年出口创汇可达1千万美元，其延伸的产业链已带动20多个玩具加工企业和加工点进驻沭阳。木材加工业已经发展成为沭阳的主导产业，在全县工业经济总量中“三分天下有其一”。拥有沭阳凤凰画材有限公司由目前国内规模最大的专业生产画材企业，及总投资8000万元的沭阳东方文体用品有限公司。沭阳传统的轻纺业结构优化，高品质，品牌知名度高。境内有多家规模企业，投资2亿元的江苏邦源纺织有限公司，投资1.2亿元的华夏纺织、投资2亿元的柳青纺织、投资10亿元的江苏宝娜斯、投资12亿元的上海轻纺工业园。电子项目集聚，投资1.2亿美元的瑞声科技(沭阳)有限公司，为苏北最大的电子