20743_花都房地产市场分析

中颐集团营销中心文件——市场调研第1页共20页花都房地产市场分析目录一、经济环境分析1.1城市地理位置1.2宏观经济分析第二部分城市规划与建设2.1城市定位2.2城市发展规划2.3交通捷运系统的规划及建设第三部分房地产市场分析3.1土地市场3.2房地产开发投资3.3供求分析第四部分花都区板块市场分析4.1花都市场格局4.2新华板块2.5山前旅游大道板块综述中颐集团营销中心文件——市场调研第2页共20页花都房地产市场分析分析项目：花都区域整体市场现况、发展前景等分析目的：了解花都市场状况,近年变化进展情况，学习借鉴调查方式：网络、踩盘、广州市统计局一、经济环境分析1.1城市地理位置花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。广州火车北站与新白云国际机场也座落在花都，花都港可直航澳港。1.2宏观经济分析国民生产总值2004年花都经济增长速度低于广州整体水平，但2005-2006年花都地区经济增长明显加速，年增长率接近20%，高出广州市近5个百点，2006全区生产总值（GDP）突破360亿元。佛山市花都中颐集团营销中心文件——市场调研第3页共20页2004年-2006年花都区固定资产投资额与增长率360.36303.16251.6718.8712.120.4501002003004000510152025生产总值(亿元)251.67303.16360.36增长率(%)12.120.4518.872004年2005年2006年数据来源:花都政府网社会固定资产投资状况在汽车城等大型项目拉动下，花都固定资产投资保持快速增长，2006年全社会固定资产投资额达到86.7亿元，其中近半投入到制造业。2004年-2006年花都区固定资产投资额与增长率86.7271.8662.8920.1814.2920.660204060801000510152025固定资产投资额(亿元)62.8971.8686.72增长率(%)20.1814.2920.662004年2005年2006年数据来源:花都政府网居民可支配收入花都城区居民可支配收入在珠三角属中高水平，随着经济的快速增长，2006年花都城区居民可支配收入比2005年出现较大增长，与广州城区居民可支配收入水平差距进一步缩小。年度花都城区居民人均可支配收入(元/人)广州城区居民人均可支配收入(元/人)2004年13747168842005年14264182872006年1715219851数据来源:花都政府网区域人口现常住人口75万人，其中花都区城区（新华镇）人口22.38万。按照花中颐集团营销中心文件——市场调研第4页共20页都片区的中期规划，到2010年，该区总人口可望达到120万人，其中城镇人口90万人，这预未着未来几年花都人口将出现急速增长。产业分析花都目前有四大产业支柱：空港（物流）、汽车、皮具和珠宝中心。汽车产业：目前全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50%左右，对全区工业增长的贡献率达到95%以上，根据花都政府网工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。已在汽车城正式落户的世界500强企业有10家。空港物流：花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。皮具：广州市花都区具有中国皮具之都的称号，位于花都区狮岭镇的狮岭（国际）皮革皮具城汽车产业空港经济皮革业具珠宝产业中颐集团营销中心文件——市场调研第5页共20页吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家。狮岭皮具产品份额占广州市场的60%、广东市场的35%，皮具皮革交易量居全国第一。珠宝行业：珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。花都（国际）金银珠宝城吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济的快速发展。小结：未来汽车业与空港业两大引擎将会带动花都经济蓬勃发展，大大提高了居民的生活水平，也给花都的楼市发展提供了强大后劲支持。预计未来几年将会有近10多万的从业人员进入花都，其中高素质的技术人才将会占有较大的比重，庞大的消费群将给花都楼市注入蓬勃的生机。第二部分城市规划与建设2.1城市定位花都片区发展定位：拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态环境优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州市北部重要城市组团。2.2城市发展规划新华中心城重点发展区、狮岭一芙蓉调整完善区、东部调整完善区、赤坭协调发展区、炭步协调发展区、机场控制发展区及北部山林生态发展区。片区未来城镇建设以整合集聚为发展战略，以空港及周边控制区作为分隔，将目前分散布局的城镇整合成一主一辅两个城镇建设区，布局在片区南部，同时将片区北部的自然生态要素与城镇建设区有机融合，逐步形成北山南城、一港两区、西主东辅的发展空间格局。2.3交通捷运系统的规划及建设花都片区主骨架路网规划形成四纵四横的高快速路网体系、环形加网格结构中颐集团营销中心文件——市场调研第6页共20页的一级主干道系统和不规则方格网结构的二级主干道系统。四横即北二环高速公路、北三环高速公路、平步快速路、赤炭一白云六线快速路，四纵即广清高速公路、京珠高速公路、机场高速公路北延线和街北高速公路、广花快速路。花都片区轨道交通规划共3条轨道交通路线，即地铁3号线、14号线和市郊列车线。小结：未来花都建设将围绕空港、汽车与物流三大产业展开，功能相对独立完善，有利于摆脱单一居住能功的番禺模式，但在“北优”前提下，花都注重生态环境的保护，创造宜居环境，随着地铁及公共交通的日益便利，花都正逐渐吸引着广州客户置业目光。第三部分房地产市场分析3.1土地市场花都于2002年撤市变区，从2005年开始，花都区的土地储备和出让工作纳入全市统一管理。2005年花都区出让2幅地块,面积共37.1万平方米。从2006年地产统计数据看，地产发展商在八区的土地储备中以花都最多，8个项目占地面积就达409.8万平方米，占25％，可以看出这些地块中大部分应该是超大盘。目前由于广州市区土地开发的稀缺，开发商已经转向市区周边地块的发展，花都在未来将成为地产商土地储备争夺的重点。3.2房地产开发投资2004年花都房地产开发进入快车道，投资增长屡创新高，到2006年房地产开发投资已达到24.3亿元，增长率为27.58%。年度房地产开发投资费用(亿元)增长率(%)2004年16.5811.332005年19.0614.962006年24.3127.583.3供求分析随着可供开发土地日渐稀缺，广州市场供应出现下降趋势，但花都凭借其充中颐集团营销中心文件——市场调研第7页共20页足的土地资源，后劲十足，整体供应量不降反升，据阳光家缘统计比较，2007年花都未售套数所占比例由06年14.9%升至21.2%，可售套数则由06年24.9%升至33.7%。时间广州十区未售套数花都未售套数广州十区可售套数花都可售套数2006年5月31日6225592502900472362007年5月31日453139959245558269(数据来源：阳光家缘)2003-2006年花都区销售面积及均价都保持稳定增长，预计2007年也将保持这一良好势头。年度商品房销售面积(㎡)均价2003年64.6617932004年76.2518822005年90.1424092006年102.832352007年第一季度30.943691(数据来源：中原地产)小结：由于开发商早期在花都储备了大量土地，花都房地产发展后劲十足，近年花都房地产在投资、供应量与成交量逐步攀升，在广州已拥有举足轻重的市场地位。作为广州楼市的低洼地带，花都市场正进入新的发展阶段，区域市场未来还将具备良好的成好性。第四部分花都区板块市场分析4.1花都市场格局花都区的市场供应目前主要集中在四大板块：新华板块、狮岭镇板块、花东镇板块及山前大道板块。中颐集团营销中心文件——市场调研第8页共20页内容新华板块板块概况1.位于花都区南部2.花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心3.花都区委、区人民政府所在地4.确立“工业强镇”的发展战略，经济快速发展市场概况新华街属于花都区核心地段，是花都生活配套最成熟、居住氛围最浓郁的板块。目前活跃的在售楼盘有10多个，以洋房单位为主，档次高中低皆有。客户类型“工作、生活在花都”的本地居民的置业首选地段建筑类型以高层、小高层建筑为主价格水平普通住宅售价基本集中在3500－7000元/平米代表楼盘雅居乐雍华廷、万科天景花园、朗悦君廷、马鞍山一号内容狮岭镇板块板块概况1.位于花都区西北部2.广州市特色产业卫星城、花都片区副中心3.区域性物流集散中心中颐集团营销中心文件——市场调研第9页共20页4.以皮革皮具为主的专业化生产和贸易基地――“中国皮具之都”市场概况狮岭镇现已成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原铺材料集散地，聚集皮革皮具商行和生产企业5000多家，为当地地产市场提供了大量优质客源。楼盘主要集中在金狮大道客户类型置业客户以当地从商人员为主建筑类型以小高层、别墅建筑为主价格水平普通住宅售价基本集中在3000元/平米左右、别墅售价9000元/平米左右代表楼盘狮峰花园、金狮华庭、溢盈湖畔、帝缘花园、桃花源内容花东镇板块板块概况1.位于花都区东部2.临近新白云国际机场，规划为花都区东部空港重镇3.旅居海外华侨和港澳台同胞15000多人市场概况花东镇被定为花都区东部空港重镇，重点发展陆路物流业和工业，商业前景看好。该板块地产项目较少，目前仅有富力地产投资50多亿元建设的富力金港城项目。代表楼盘富力金港城内容山前大道板块板块概况1.位于花都区西北部2.近拥五万亩的王子森林公园和水库，自然环境优越市场概况沿山前大道两边山水生态大盘云集，建设规模基本都在千亩以上，最大的达一万亩。该板块自然环境优越，但生活配套不足，只能依靠楼盘自身的配套。适合度假型自驾车一族买家。客户类型以广州、珠三角客户、香港客户为主建筑类型以别墅为主，大部分楼盘附售少量多层洋房价格水平多层洋房售价基本集中在3000-3500元/平米、别墅售价跨越较大7000-10000元/平米不等中颐集团营销中心文件——市场调研第10页共20页代表楼盘美林湖国际社区、碧桂园假日半岛、天湖峰景、南航碧花园综合分析，处于区中心地位的新华板块发展较为成熟，地产市场相对活跃，较多大型地产商进驻（万科、合景泰富、雅居乐等）；狮岭镇板块和山前大道板块自然景观资源丰富、道路资源较发达，籍此大量别墅孕育而生，地产市场发挥迅速，新增项目数量为各板块之首，区域内楼盘的市场定位皆为山水生态大盘；花东镇板块楼市发展较为落后，目前尚无知名住宅项目落户。4.2新华板块4.2.1新华板块概况新华街是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，中共花都区委、区人民政府所在地，位于花都区南部，京广铁路、107国道、106国道贯穿全街南北，水路由巴江连接珠江。街内有花都港、广州火车北站和广州新白云国际机场。全街总面积112平方公里，其中城区面积33平方公里。2005年末，全街户籍人口26万人，外来人口8万人。新华街被规划为花都片区新华中心城重点发展区，未来在区域中将发挥举