XXXX1228_台州“亚太一品居”项目市场调研

广宇集团运营中心1台州“亚太一品居”项目市场调研摘要：城市概况项目概况台州房地产市场分析广宇集团运营中心2一、城市概况台州市位于浙江中部沿海，北接宁波、绍兴，西邻金华、丽水，南连温州，东临东海，属长三角经济区的最南翼。台州三面环山，一面临海，山、江穿城而过，素有“七山二水一分田”之称。1、台州城市总体规划根据新一轮《台州市城市总体规划(2004-2020年)》的相关定位，台州中心城市将成为“浙江省沿海中部区域性中心城市、工贸型现代化港口城市”。台州将构建“一心六脉四组团”的中心城区空间结构，形成多组团网络式的城市空间体系。(一)一心。为“绿心”，是城市开敞空间体系的核心，对城市生态环境的保护作用举足轻重。绿心位于台州市区中心，椒江，黄岩，路桥三区的结合部，总面积约63.4平方公里。绿心交通便捷，距三区中心约为5公里，为台州大城市柜架的核心生态景观区，文化休闲区，旅游渡假区，高档住宅区。绿心的投资开发前景十分广阔，绿心首期项目东方太阳城主题公园总投资逾20个亿，已建成的欢乐岛、水世界等游乐项目产生了较好的社会效益和经济效益。(二)六脉。指组团之间以及绿心与外围山体、水体相连的开敞空间，构成城区之间的主要生态廊道，并起到维持城市结构形态的作用。“六脉”分别是：椒江城区和洪家之间的心海组团分隔带、椒江组团和黄岩组团的三山组团分隔带、黄岩组团和路桥组团的五峰山-鉴洋湖组团分隔带、黄岩城区和江口之间的双浦生态廊道、黄长复线南部的十里铺生态廊道、路桥城区与桐屿之间的中央山生态廊道。(三)四组团。是除绿心以外的城市发展空间，分别是椒江组团、黄岩组团、路桥组团和滨海工业区。四组团以“绿心”为中心，以对外交通线、河道水系为界限，以快速路、交通性干道及轨道交通为联系，以水系及其沿线绿地为纽带，强化城市空间结构的整体性，满足生态环境的要求，体现中心城区的自然地理特征。(1)椒江组团。是台州市的政治、经济、文化、金融、科研中心，临港工业基地。指椒江区(含台州经济开发区)，包含海门、白云、葭沚、洪家、章安、前所等街道。规划2020年城市建设用地广宇集团运营中心3为53平方公里，城市人口50万人。(2)黄岩组团。是台州市重要的工业基地和陆路对外交通枢纽，包含东城、南城、西城、北城、江口、新前、澄江、高桥等街道。规划2020年城市建设用地为50.3平方公里，城市人口46万人。(3)路桥组团。是区域性商贸中心，包含路桥、路南、路北、峰江、螺洋、峒屿等街道。规划2020年城市建设用地为44.7平方公里，城市人口41万人。2、台州城市经济人口情况台州经济情况2010年，台州市实现国民生产总值超过2400亿元，人均生产总值达到超过41500元，位居浙江省11大城市的第五位。2415.122025.471965.211721.841463.311250.861173.79995.03858.31747.52136511562018041223422602630105342443514841582211770500100015002000250030002001200220032004200520062007200820092010050001000015000200002500030000350004000045000DGP人均DGP台州城市人口状况台州人口近十年间稳步增长，2010年年末户籍人口达到583.14万人，其中市区常住人口105万人。户籍人口（万人）548.52550.46552.61555.82559.86564.66569.35574.06578.47583.145305405505605705805902001200220032004200520062007200820092010户籍人口（万人）二、项目概况该项目系台州市二期供水工程配套项目，于2006年3月由浙江亚太房地产开发有限公司拍卖方式取得。总土地面积为115165㎡（计172.75亩），总土地价款为11433万元人民币（含税），浙江亚太房地产开发有限亚太公司于2006年3月24日与台州市国土资源局路广宇集团运营中心4桥分局签订[路国土字（2006）第075号]国有土地使用权出让合同。1、项目位置项目位于台州市路桥区螺洋街道樟岙水厂附近，是路桥区城市规划的主方向，地块北临院桥高速公路引线绿化带，西北面紧靠新客运中心，西南面靠近建设中得火车站和路桥物流市场。广宇集团运营中心52、项目主要经济指标安置房开发区块总用地面积27870㎡87295㎡总建筑面积（含地下室）88783㎡280804.61㎡地上建筑面积73246.3㎡218303.61㎡地下建筑面积15536.7㎡62501㎡住宅面积63627㎡188612.75㎡沿街商业5860㎡21897.6㎡配套设施3759.3㎡3379.4㎡容积率2.52.5建筑密度23.7%24.1%绿地率30.3%以上33.5%以上停车位500个1359个、非机动车停车位1580个总户数512户1268户幼儿园4413㎡三、台州房地产市场分析1、土地成交情况广宇集团运营中心6成交面积（亩）1254.032716.73618.07267.9010002000300040002008200920102011（1-3季度）成交面积（亩）从图面中可以看出，从2008年到2010年台州房地产开发呈快速增长趋势，土地成交面积逐年增加，但随着2011年国家宏观调控政策的出台，土地交易量大幅缩水减少，土地市场进入低迷。2、台州房地产销售分析225.92422.36463.58257.55121.6271.54331.37278.15538264297148108000501001502002503003504004505002008200920102011（1-3季度）020004000600080001000012000销售面积（万㎡）销售额（亿元）均价（元）从图表中可以看出，2008年到2010年房地产价格和销售面积稳步上涨，但2011年开始销售单价暴涨，但销售额和销售面积呈现下降。2011年6月至2011年12月台州市区和路桥区房地产销售套数见下表：74174779131229525713114225468213101002003004005006007008009006月7月8月9月10月11月12月台州市区（套）路桥区（套）广宇集团运营中心72011年8月25日，台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，成为了二三线城市限购“首令”，该限购令自9月1日起实施。限购令实施以后，台州市场成交量急剧下降。台州房地产市场急剧萎缩。3、路桥区在售楼盘楼盘名称碧波家园开发商远东商贸广场开发投资有限公司均价9700元/㎡户型面积三居121-145㎡四居118-180㎡建筑类型多层、高层建筑面积76312.57㎡占地面积30264㎡容积率1.97绿化率31.2%楼盘名称汇鑫商务广场开发商台州腾达建设置业有限公司均价精装单身公寓14000元/㎡户型面积一居二居46-95㎡建筑类型高层建筑面积66427.8㎡占地面积4728㎡容积率4.15绿化率25%楼盘名称刚泰尚品开发商刚泰集团·台州华居房地产有限公司均价12500元/㎡户型面积二至四居95-200㎡建筑类型高层建筑面积92900㎡占地面积25505㎡容积率3.18绿化率30%广宇集团运营中心8楼盘名称秀水铭苑二期开发商九鼎房地产有限公司均价7800元/㎡户型面积一至四居、叠排建筑类型高层、小高层、多层建筑面积327232㎡占地面积124690㎡容积率2.155绿化率30%楼盘名称御景湾开发商浙江永源房地产开发有限公司均价14000元/㎡户型面积一居50㎡，三居140-200㎡，四居200-300㎡建筑类型高层、小高层建筑面积46600㎡占地面积19417㎡容积率2.4绿化率59%楼盘名称绿城玫瑰园开发商绿城集团台州吉利嘉苑房地产开发有限公司均价13500元/㎡户型面积三至五居151-351㎡建筑类型高层、小高层、独栋、排屋建筑面积400000㎡占地面积380000㎡容积率1.09绿化率30%广宇集团运营中心94、市场分析台州房地产市场在一至三季度销售情况比较良好，但从第四季度开始受到限购政策的影响，交易量急剧减少。杭州市场由于刚需量大，所以在某些楼盘降价的情况下出现了某个楼盘成交量大幅增加的情况。台州刚需市场远远小于杭州刚需市场，降价跑量效果并不明显，所以台州目前的房价并没有出现大幅度降价。从以上分析得出的结论是：在限购政策不变的情况下，台州的房地产市场应该是以购买改善性住房的消费者为主。运营中心2011-12-30楼盘名称泊盛桃源开发商浙江泊盛置业有限公司均价25000元/㎡户型面积五居320-800㎡建筑类型独栋、排屋建筑面积101760㎡占地面积容积率绿化率楼盘名称金色水岸开发商台州国际塑料城有限公司均价8500元/㎡；折后价6706元/㎡起户型面积三至四居124-165㎡建筑类型高层建筑面积67999.8㎡占地面积30338㎡容积率2.96绿化率30%