XXXX年安庆枞阳市场调研暨滨江现代城项目产品建议

厦门创智堂合肥分公司2013.05.08谨呈：安庆振阳置业有限公司安徽安庆枞阳市场调研暨滨江现代城项目产品建议报告本报告工作思路：解决问题适合做什么？细化问题核心问题开发模式发展战略定位价值提炼产品建议开发方案开发策划可以做什么？应该做什么？资源整合竞争格局需求特征第二步骤项目发展战略定位第三步骤项目产品定位第一步骤项目市场调研目录第一部分枞阳宏观环境分析第二部分基地环境分析第三部分枞阳房地产市场分析第四部分目标客群分析与定位第五部分项目产品定位与产品建议第一部分枞阳宏观环境分析城市概况经济发展政策环境城市概况地理位置枞阳县，地处安庆市正东面，长江北岸，大别山之东南麓。西以白兔湖、菜子湖与桐城市共水；西南一隅与安庆市区毗邻；北与无为、庐江两县接壤；东南与铜陵、贵池两市隔江相望。全县地势西北高，东南低，长江流经县域84公里。主要河流有横埠河、杨市河、钱桥河、罗昌河、枞阳河。湖泊有菜子湖、陈瑶湖、白荡湖、枫沙湖、神灵赛湖、羹脍赛湖等，总水面达42000公顷。行政区划枞阳县面积为1808．1平方公里,辖22个乡（镇）、258个行政村（居委会），人口96.2万。发展优势1、国家政策优势《皖江城市带承接产业转移示范区规划》进入全面实施阶段，枞阳作为示范区的一部分，在重大项目布局、要素投入、先行先试、对外开放等方面可获得相关政策支持；枞阳是全国政协重点联系单位、中部崛起“比照西部大开发”政策县、安徽省主体功能区规划确定的国家级重点开发区域，享有诸多政策资源。2、区位优势枞阳位于皖江中游北岸，铜陵、池州、安庆三大区域性中心城市环绕周边，铜陵长江大桥和即将开工建设的池州至枞阳大桥横跨大江南北，京台高速、铜安公路、规划中的北沿江高速等高等级路网贯穿全境，兼有长江黄金水道，既可与东部沿海发达地区对接以实现“借力发展”，也可与“市”俱进，实现“互动发展。3、产业优势枞阳现有1个省级开发区和多个乡镇工业集中区，四大产业集群、六大主导产业布局日渐明朗，海螺水泥、东方造船等多家知名企业发展迅速，安庆华能核电等重大前期项目顺利推进。在产业布局上，现已形成功能明确、布局合理、发展协调、带动有力的“一区六园”与“两点(县城、横埠)、两线(沿江产业带、沿路工业走廊)”产业空间新格局枞阳享有国家政策、区位、产业优势，发展基础优越，为其房地产业的发展提供了良好的外部环境。经济发展安徽省以合肥经济轴点，安庆芜湖成为经济轴线，枞阳县位列其中；池州（枞阳）长江大桥“浮出水面”，枞阳成为安徽高速公路“三纵四横”中的一段；枞阳作为第二批省扩大经济社会管理权限工作在全省试点；枞阳84公里长江岸线资源作为长江黄金水道开发已列入省委省政府的开发重点，并把江北岸线开发放在突出位置。南京1小时都市经济圈长江三角洲经济区2011年全年地区生产总值完成124.6亿元，比上年增长18%。其中第一产业完成25亿元，同比增长4%；第二产业完成63亿元，同比增长26%；第三产业完成36.6亿元，同比增长18%。该县的生产总值和财政收入于“十一五”初中期就越过了50亿和5亿两大峰值，已步入良性增长期，标志该县已形成了一定的经济优势、产业体系、追赶特色和发展后劲，为快步走进县域经济成熟期夯实了基础。城市宏观经济（GDP）的增长速度，会影响房地产业的发展状况城市人均生产总值的数额，则直接反映了城市居民的住房需求特征和发展特征宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展经济发展枞阳县GDP近年高速增长，年复合增长率达到14.6%，与此相对应，将带来房地产市场的高速发展。年增长率=14.6%枞阳2008-2012年国内生产总值（单位：亿元）经济发展枞阳“十二五”经济社会发展主要指标（2011-2015）主要指标单位十一五末十二五末总量年均增幅总量年均增幅GDP亿元105.615%24018%人均GDP万元————2——固定资产投资亿元11151%49835%城镇化率%37.3——50年均提高2%总人口万人98——100.30.65%房地产发展以居民住宅建设为重点；增加普通商品房开发规模，积极发展健康环保和节能省地型住宅；扶持和培育品牌房地产企业，提升房地产开发档次和水平。从经济社会发展指标来看，“十二五”期间，是枞阳房地产发展的重要机遇期。城市主要交通路网正大街枞阳县的城市发展由于受到地理环境的影响，城市西南方向毗邻长江，近年来城市规划格局是东北进、西南扩两大板块组成，即：东北汇集人文社区板块，西南组建工业（厂矿）地块。以金山大道为分界线，以北为枞阳新城区，以西为老城区。城市发展趋势正大街枞阳老城区枞阳新城区东扩北进为城市生活发展的方向，项目所处的政务新区将成为未来的城市中心，城市“东扩北进”战略对本项目十分利好。——“东扩北进”枞阳人口状况枞阳县总人口98万枞阳城区人口12万常住总人口84万枞阳占安庆总人口比例15.8%枞阳县人口基数大，但城区人口不多，城区人口占总人口仅12.4%。但随着农民收入快速提高，近年出现农村人口大量涌进县城安家置业的现象，城镇化速度在加快，这也为枞阳房地产发展创造了重要机遇。枞阳县人口占安庆总人口的比例高达15.8%，是安庆市人口最多的行政县（市），为枞阳房地产发展提供的较大的人口支撑；枞阳县人口众多，城镇化速度较快，为枞阳房地产市场发展创造了十分有利的环境。枞阳房地产发展概况枞阳房地产发展特点：截至2012年6月，枞阳房地产开发企业35家，其中外来企业25家，外来企业成为投资主体；开发量逐年上升，住宅面积比例逐渐增多；小区规划逐步规范，新开工的住宅小区设施齐全；建筑形式有以多层为主向小高层、高层发展趋势；供应户型以中等户型和大户型为主。枞阳购房客户：1——县城机关及事业单位人员；2——乡镇政府工作人员及教师；3——外地经商及个体商业人员；4——农村进城置业等其他人员。宏观小结城市枞阳城市发展向长三角经济圈迈进，安庆芜湖成为经济轴线。经济枞阳经济近年快速发展，但第三产业发展落后。发展趋势“东扩北进”战略对本项目十分利好。人口人口众多，城镇化速度较快，为枞阳房地产市场发展创造了十分有利的环境。房地产房地产业处于初步发展阶段，但近年发展速度较快。市场分析总结1、枞阳县属于房地产起步发展阶段，房地产开发理念正在提高，高档次品质型项目不断增加；2、新入市项目，舒适性大面积产品供给加大，迎合改善型客户需求；3、区域房地产成交客户以本地客源为主，典型的自需型市场，外来客源少；4、从产品角度来看，客户对多层的接受度明显高于电梯类高层产品，客户对物业费或电梯费敏感；5、东扩北进，北部生活环境舒适，政务机关、学校云集于此，东部新城总体规划更适合发展房地产，适合居住；6、市场产品线过于单一，多层小高层主导，需增加产品线来丰富市场，提升市场品质力。第二部分基地环境分析区位及交通分析四至及配套分析城市规划分析地块指标分析区位及交通项目位于枞阳县重点发展方向——政务新区，交通可达性好，但公共交通配套欠缺，目前出行较为不便。本案位于枞阳县重点发展片区---政务新区，项目西靠滨江大道，北临银塘东路。距离县中心5KM,长江3.5KM。县中心本案长江5KM3.5KM公共交通：经过项目路段的公交的士较少；总结：公共交通欠缺，周边居民以摩托车为主要出行工具。道路方面：交通顺畅，道路可达性优越；项目四至地块形状较规则，内部正在平整，有个别拆迁。四至形象较差。银塘东路滨江大道体育馆在建北南西东周边配套地块周边形象较差，当前市政、生活、商业、教育、休闲等配套欠缺，整体上看本案区域生活氛围有待进一步培育。随着规划的逐步落实，未来周边配套将逐渐完善。地块现状枞阳中学体育馆财政局、教育局城东新区规划影响分析项目处于枞阳极具发展潜力区域。规划中银塘新区将发展成以居住、商业金融、行政功能为主，体育、文化娱乐、旅游服务功能为辅的县城中心区。枞阳城市未来重点向东拓展，城东新区作为未来城市新行政中心，将承载城市用地扩张和人口转移的双重使命，未来1-2年城东新区新增住房需求将大幅上涨。城市总体布局1．规划结构：规划采用放射环路网和部分方格网结合的形式。遵循依山沿水的原则，尽量保持自然山水，不作大的拆建，在地形较平坦的用地以方格网道路形式为主。2．功能分区：规划以“东进北扩、呈扇形发展”为指导思想，以森林公园(金山公园、幕旗山公园)、羹脍赛湖、湖滨路为界分为四个组团。——城西组团：老城区的建设将保留、改造现有的部分商业，以历史文化和传统零售商业为特色。在旧区改造过程中结合恢复枞阳桐城学派文化特色的建设方针，筹建文物博览园、图书馆等文化设施以及其它文化娱乐场所。——中心组团：由于重心东移，东邻羹脍赛湖、西靠老城区的中心组团将成为未来城市的中心、商业金融中心和城市广场，也是联系中心组团与其他各组团的纽带。——城东北组团：城东北组团紧靠羹脍赛湖，它的建设以科教文化、景观塑造、低密度的别墅开发为主，为城区居住需求的疏散提供条件，并通过视觉走廊营造优美的自然景观。——城东南组团：城东南组团在建设下枞阳现状雏形的基础上往东部平坦用地扩大，分两片发展。西片发展下枞阳现代居住，保留改造下枞阳传统工业。东片建设枞阳经济技术开发区，是县城的新兴工业组团。地块规划及指标分析地块规划总建13万方左右，整体规划品质感较佳，如何避开竞争、形成差异发展及引导市场成为本案规划的重点。地块经济指标地块规划6栋高层住宅，1栋18层、5栋32层，3栋商业。地块整体规划品质感较佳，规划产品形态较单一，消费群体覆盖窄。项目户型配比编号房型建筑面积（㎡）套数（套）占比（%）A1三室两厅一卫113.013214.29A2两室两厅一卫96.213214.29A3三室两厅一卫111.013214.29B1三室两厅两卫116.99910.71B2两室两厅一卫87.326428.57B3三室两厅一卫107.913214.29B3′三室两厅一卫108333.56合计924100主力户型：87、96㎡房型占比42.86%；107.9、108㎡房型占比17.85%；111、113、116㎡房型占比39.29%本项目111-116㎡的户型占比较大，是项目产品去化的重点。项目户型分析A2/B2户型87/96㎡（两室两厅）：该户型为两室户型，共计396套，面积小总价相对较低，但户型存在明显缺陷，南北不通透，且空间浪费，此类户型产品客户认可度不高。A1/A3/B1户型111/113/116㎡（三室两厅）：该户型为三室户型，共计363套，面积相对较大，总价偏高，客户购买产生抗性。以下难点我司将通过价格策略和营销策略来规避和淡化项目产品的弱点，来去化产品。项目SWOT分析S优势位于政务新区，城市发展的方向周边配套不断完善，未来发展潜力较大靠近旗山公园，拥有一定景观资源道路顺畅、交通可达性良好W劣势离现县中心较远，区域印象较差周边配套不成熟，生活、交通配套均较匮乏地块地势不平，开发条件较差地块指标较高，产品规划形态较单一O机遇国家继续适度宽松的金融货币政策政府对东区的重点规划和建设将带动区域房地产的发展经济的发展壮大，将为本案提供充足的潜在购房客群T威胁未来枞阳商品住宅供应量巨大，本案板块竞争态势严峻。高层产品的抗性较大楼市政策的不确定性，市场走势未卜第三部分枞阳房地产市场分析枞阳住宅市场分析在售重点项目分析未来竞争态势分析商品房销售情况销售面积：2012年1-8月份共完成商品房销售面积19.45万㎡，其中住宅15.17万㎡（1296套），销售率25.44%。城区项目完成商品房销售面积10.82万㎡，其中住宅8.94万㎡（799套），销售率20.75%,住宅同比下降25.74%。8月份商品房销售面积2.3万㎡，其中住宅1.75万㎡，环比减少49.42%。城区商品房销售面积2.15万㎡，其中住宅1.7万㎡,住宅环比增长0.42%。销售价格：2012年1-8月份商品房平均销售价格2570.09元/㎡，同比下降7.08%，其中住宅2305.54元/㎡，同比下降13.63%。城区商品房均价366