XXXX商业市场分析

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2015年东莞市及大朗镇商业市场分析总结及后市展望东莞中原工商铺DongGuan.02.2016Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011宏观环境PART【1】Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2011国际经济2015年全球经济缓慢复苏，增长乏力、格局分化2015年在全球需求放缓、美联储加息等多重因素的作用下，全球经济增速较2014年继续有所放缓，地区格局分化态势持续。从各国来看，发达国家经济增速缓慢上升，但复苏增长仍显乏力；新兴市场和发展中国家增速继续下滑，部分下行压力较大。在全球经济一片低迷形势下，美国经济的稳步复苏更显突出，在12月底美国终于启动近10年来首次加息。从整体上看，2015年全球经济复苏缓慢，格局分化延续。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011国内经济内外需疲弱，经济下行压力进一步加大初步核算，2015年国内生产总值676708亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。分产业看，第一产业增加值60863亿元，比上年增长3.9%；第二产业增加值274278亿元，增长6.0%；第三产业增加值341567亿元，增长8.3%。今年内外需求弱、产能过剩以及产业结构矛盾等问题仍然凸显，继续拖累经济发展，国民经济下行压力进一步加大，全年国民生产总值同比增速明显放缓。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011全国社会消费零售总额情况今年社会消费增长明显放缓，同比增速连续五年持续下滑，已降至10.6%，反映居民消费欲望萎缩，内需增长疲弱，再次突出经济下行压力较大。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2011全国城镇居民人均可支配收入情况我国经济下行压力持续加大的形势下，城镇居民可支配收入增长空间持续收窄，2015年全国城镇居民人均可支配收入31195元，扣除价格因素同比增长6.6%，居民可支配收入增长缓慢，促使投资者投资意愿降低。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2011全国网络零售总额情况2015年全国网络零售总额同比去年增长33%，增速创近5年最低。2015年是互联网变化最快的一年，购物经营也呈现着渠道多元化发展，包括实体店与网店的同步发展、微商高速发展等。但从整体零售额来看，电商交易量增长仍然较大，与此同时，传统零售店困难重重，经营模式有待创新。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2011东莞经济PART【2】Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,20112015年东莞GDP增速超全国，第三产业增长较快2015东莞GDP2015年东莞GDP达6275.06亿元，同比增长8.0%。其中，第一产业增加值20.50亿元，下降0.4%；第二产业增加值2902.98亿元，增长6.2%，占GDP比重46.3%；第三产业增加值3351.59亿元，增长10.0%，占GDP比重53.4%。54%46%0%2015东莞GDP比重第三产业第二产业第一产业Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2011东莞社会消费和出口有所改善，政府继续加大民生建设投入力度东莞社会消费和出口2015年东莞全市工业生产呈回升态势。房地产和汽车销售大幅增长，分别达到75%和23%，带动服务业较快增长。民营经济快速增，市场新增登记主体数量增长较快，经济发展活力增强。但东莞仍然面临外需增长乏力、实体经济经营困难、企业盈利水平不高等困难。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2011东莞商业投资市场PART【3】Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2011东莞商铺供需情况——商铺供应量刷新高，成交量价齐降今年住宅供应量井喷创新高，2015年供应达峰值81.13万㎡,2014年成交面积达近年峰值56万㎡，2015年后成交呈收缩趋势，整体上供过于求，成交价格自2013年后逐渐回落。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,20112015年东莞商铺区域供应分布据东莞中原研究部监测数据显示，2015年东莞有31个镇区供应商铺81.13万㎡，供应排行前五的分别是万江16.09万㎡、长安6.55万㎡、塘厦6.34万㎡、厚街5.48万㎡和大朗5.34万㎡Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20112015年东莞商铺供应产品面积小户型商铺供应比重明显增大，20-60㎡商铺成供应主力从2015年商铺新增供应面积段来看，供应产品面积主要集中在20-60㎡，占比全市的55%，今年小户型商铺供应明显增长，而中大型户型商铺供应有所萎缩，尤其是80-120㎡的商铺供应比重缩小最明显。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2011商铺成交同比去年大幅降温2015年东莞商铺成交情况2015年东莞商铺成交43.13万㎡（合计5284套），按套数同比去年大幅下滑21.86%。今年商铺市场成交降温明显Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2011住宅市场异常火热下，商铺成交所占市场份额创近六年最低商铺成交所占市场份额2015年全年东莞商铺成交金额为64.48亿元，为近四年最低，所占商品房的市场份额大幅下降至5.84%，为近六年最低，反映住宅走热而商铺明显遇冷，开发商主要通过卖住宅回笼大量资金。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2011股市资金——受股市分流影响，商铺投资客有所减少2015年上半年中国股票一直上涨，且股市利好消息不断出台，势不可挡，进入全民炒股的态势，使众多的投资者选择把大量的资金投入股票、基金之中，使商铺投资异常冷清。6月份，股市开始动荡，持续下跌，众多投资者资金被套。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,20112015年楼市利好政策频出，银行接连降息反映了国家不断推动房产行业，东莞住宅红红火火，商铺销售遇冷。住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金。楼市政策——住宅市场分流了大部分的投资者及投资资金2015年2月4日，中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2015年2月28，日中国人民银行决定下调存贷款基准利率0.25个百分点；2015年3月30日央行宣布二套房款首付可低至四成；2015年4月20日，央行：降准1%央行再降准首套房贷利率现88折；2015年5月10日，央行决定明起降息0.25个百分点；2015年6月27日，中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准。2015年8月大6日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%，人住房公积金贷款利率相应调整；9月6日下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2015年10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%，人住房公积金贷款利率保持不变；同日起下调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,20112015年上半年，中国商业巨子“万达”广场内客流量剧减，导致经营不善，商家及投资者损失惨重，使东莞商业市场留下伤疤；直到年中，“潮汇星城”运营商突然倒闭，更在东莞商业市场未愈合的伤疤留下更深的一道口子。东莞实体商业东莞市商铺众多的投资者资金严重套牢，其他投资者则在商铺投资方面更加保守，谨慎。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,20112015年生意难做，传统商业进入寒冬。东莞121家大型百货，超市倒闭。东莞扫黄后，许多行业生意越来越难做，企业经营难，市民投资变得更加谨慎理性，商铺投资逐渐回归价值。消费市场过剩与电商掠袭是这些店铺倒闭的重要原因。•厚街天虹•石龙家乐福•东城潮汇星城•虎门好又多┄东莞市实体商业Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2011商铺成交均价高档项目成交减少，带动商铺成交均价小幅回调今年商铺价格出现回调主要由于：一方面，2014年有高档项目厚街万达广场、东城万达广场和万科广场的商铺成交突出。而今年高档项目商铺成交量明显减少，从而拉低全市均价水平。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2011商铺成交区域商铺成交主要集中重点热点镇区，大朗和南城表现突出从区域上来看，位列前五的分别是大朗4.90万㎡、南城4.81万㎡、厚街3.74万㎡、寮步3.66万㎡和凤岗2.76万㎡，合计占全市的46.33%。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,20112015年东莞商铺成交产品面积20-80㎡商铺成交最抢眼，占全市的比重增长明显从2015年东莞商铺成交面积分布来看，20-60㎡的商铺是市场成交主流，占比约5成。20㎡以下的商铺成交大幅骤降，主要由于2014年东莞出现多个旧盘打包抛售商铺。而80㎡以上的商铺成交甚是低迷。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2011中低总价的商铺成交为主流，100-150万的商铺成交最突出2015年东莞商铺成交产品总价总价100-150万的商铺成交最多1018套，约占全市的19%。总价在300万以上的商铺成交比重也呈现大幅下滑，但大户型商铺成交比重增多，反而表明2015年高价商铺成交明显减少。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2011东莞商铺库存商铺成交冷淡，库存逐渐积压走高截至2015年12月31日，东莞全市商铺可售面积为162.16万㎡，可售套数16026套。自2011年，东莞商业库存逐步走高，商铺积压较为严重，市场供需失衡的状况逐渐加剧。Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,20112015年东莞商铺供应量刷新高，整体上供过于求。2015年，宏观经济回落、住宅市场政策利好，股市套牢，电冲击以及东莞扫黄商业过剩等影响，导致整体商业投资市场的委缩，商铺投资氛围冷淡，商铺成交量下滑；投资市场冷淡，加上今年高档项目商铺成交量明显减少，商铺成交均价有所回落；东莞成交商铺面积段集中在20-80㎡，100-150万的商铺成交最突出；东莞全市商铺可售面积为162.16万㎡，东莞商业库存逐步走高，商铺积压较为严重，市场供需失衡的状况逐渐加剧。2015年东莞商业市场小结Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2011东莞2016年商业市场展望PART【4】Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2011经济持续探底，GDP增速或下降至6.5%经济面:明年人民币对美元汇率下降，有利促进我国出口发展。加上中国政府实行供给侧深化改革，将有利