XXXX年1-7月青岛房地产市场月度成交分析

天朗地产——青岛公司青岛房地产市场分析报告1-7月份天朗地产-----青岛公司天朗地产——青岛公司1、政策视点政策视点天朗地产——青岛公司1.1加息时间政策内容视点点评2011年2月9日上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。以现在贷款利率比金融危机前低140个基点左右，如每次加25个基点，仍有数次上调可能性，所以2011年年初加息只是一个开始，2011年央行货币政策频打组合拳概率很大。2011年4月6日金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，5年期以上贷款基准利率已经达到6.8%，个人住房公积金贷款5年以上贷款基准利率达4.7%。尽管从数据上看，房贷月供每月增加的数额不大，但连续加息对市场的影响将逐渐由量变到质变，对房地产市场的影响将更加明显。2011年7月7日央行从7月7日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是2011年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7％的历史心理高位,达到7.05%，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。下半年货币政策还会继续收紧,以达到抑制通胀的目的。2011年加息一览表天朗地产——青岛公司时间政策内容视点点评2011年4月20全市保障性安居工程工作会于4月20日举行。年底前青岛市区配租配售保障性住房力争达到9000套以上，三年内我市建设保障性住房不少于6万套，力争到“十二五”末全市住房保障覆盖面超过20%。保障房应该怎么起到保障的作用呢？回顾去年的政策房成交数据为例，青岛的保障房供应过程曾出现经济适用房多数申请严重不足的情况，究其原因有二，一是申购门槛太高，使得很多中低收入人群，尤其是外地来青人员只能望房兴叹，二是很多经适房的房型为一室一厅吗，无法满足婚房等刚性需求，而主打套二户型的一些保障房项目就被抢光。所以保障房应该做到高起点，低落地，房型应该以二房等传统的主力户型为主，且应放宽申购门槛，这将是未来保障房发展的一个趋势。1.2保障房政策天朗地产——青岛公司时间政策内容视点点评2011年6月青岛市商品房预售金全部纳入与户监管；融资难度癿加大将导致开収商可用资金减少，其中中小企业首当其冲。一方面，中小企业自有资金相对薄弱，融资能力丌强，短时期内癿资金周转丌灵将直接威胁企业生存；另一方面，中小企业产品实力丌足，在恶劣癿市场环境下劣势愈加突出。由此，中小开収商可能率先加大优惠幅度，通过低价战术弥补回现速度。中小企业优惠力度癿加大会造成降价态势，迚而刺激整个市场癿价格走低，所以下半年市场价格有可能出现松劢。此外，政店仅是收紧抵押贷款，加强预售金监控，目前还未对信托或私募基金迚行严格管理，说明调控癿基调还是打击投资和打击高价，但丌排除下半年转为控制资金源头，采用撼劢资金链换叏降价空间癿2011年6月青岛民间借贷房产抵押全面叫停；2011年6月银监会要求银行减少房地产贷款。1.3金融政策组合天朗地产——青岛公司时间政策内容视点点评2011年7月国务院发布土地市场国五条7月20日召开的国务院常务会议强调，当前建设用地供需矛盾突出，严格保护耕地、保障必要的建设用地难度加大，违法违规用地、侵害群众权益问题易发多发。必须认真落实科学发展观，切实转变经济发展方式，坚持最严格的耕地保护制度和节约用地制度，坚持严格执法督察，进一步加强和改进土地管理工作。这关系到米袋子、菜篮子之本及通货膨胀预期管理，关系到土地法规的尊严和政府公信力，关系到城乡居民切身利益，是目前经济形势下丝毫不能放松的辔头。政府在不断调整市场的同时，继续加大对土地的监管，保护耕地，也就意味着土地的供应可能会减少，尤其在二三线城市大热的背景之下，开发商进入获取的都是大面积的低价地而大部分又与耕地相关联，一旦政策执行，会对土地市场有较大的打击。1.4土地政策天朗地产——青岛公司2、商品房市场商品房市场（七区二市数据）天朗地产——青岛公司2.1成交及均价•7月，商品住宅市场成交量价齐跌，成交46.96万平方米，环比小幅下跌0.76%，成交均价为8483元/平方米，环比小幅下跌3.47%，但总体来说7月份商品住宅市场成交量、价水平较为平稳。01000200030004000500060007000800090001000001020304050607080902011.1234567成交量成交均价2010年1月-2011年7月青岛商品住宅市场成交走势图万平米元天朗地产——青岛公司00.20.40.60.811.21.41.61.8201020304050607080901002011.1234567成交量供应量供求比2010年1月-2011年7月青岛商品房住宅供求比2.2成交供求比•除传统淡季1-3月份，开发商新增推案少，市场出现供不应求的状态，其它均处于供过于求。•7月，商品住宅供应量为61.39万平方米，环比下滑30.25%，供求比为1.31，市场仍维持供过于求状态。万平米天朗地产——青岛公司2.3存量市场0510152025020406080100120市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶南市6月末存量7月末存量去化周期•截止到七月份，七区两市的市场存量以胶南市和黄岛区居首，其中黄岛区的去化风险最高，需要16个月去化完毕现有存量，其次是胶南市需要15个月去化完毕。•市南区凭借独一无二的资源的优势和土地的稀缺性，虽存量较高，但市场是去化速度稳定。2010年1月-2011年7月七区二市存量对比万平米天朗地产——青岛公司2.4存销比051015202501002003004005006007008009002010.1234567891011122011.1234567市场存量存销比•每年的2月份受传统节日春节影响，市场去化速度最慢。•从1011年2月份开始，青岛的房地产市场库存风险节节攀高，库存去化周期较长，风险加剧。2010年1月-2011年7月青岛商品房存量走势及存销比备注：七区五市数据万平米天朗地产——青岛公司0246810121416市南区市北区四方区李沧区崂山区城阳区黄岛区即墨市胶南市6月销量7月销量2.5区域成交对比2011年各区域月度成交对比•七月份的市场成交集中在城阳区与即墨市，胶南市的去化下降较为明显，比上月减少4.2万平米。万平米天朗地产——青岛公司2.6成交面积段0500001000001500002000002500003000003500004000004500002011.123456760㎡以下60-90㎡90-120㎡120-144㎡144-180㎡180㎡以上•7月，90-120平方米和180平方米以上的户型成交较6月份有所增加，其余户型成交量均下降。90-120平方米的户型成交量一直在稳步上升，说明首改客户一直在稳步增加。七区五市成交面积分段天朗地产——青岛公司2.7限购区域所占成交比重00.10.20.30.40.50.60.70.80204060801001201401601802010.7891011122011.1234567七区销量总销量所占比重•7月，限购区域成交占全市成交的比重环比减少，成交依然低迷。•7月，即墨市成交量大增，主要是世贸商都项目的成交；市北区与四方区的成交量下降较大，因两区在售项目基本去化完成，新项目又未上市，影响了区域的成交。七区销量占总成交量走势图万平米天朗地产——青岛公司项目名称区域成交面积（㎡）成交套数（套）成交均价(元/㎡)世贸商都即墨市313443186108绿城理想之城李沧区2963417912519中冶圣乔维斯城阳区268982977526中南世纪城李沧区233802487364万科四季花城即墨市155021677041海泉湾港中旅公馆即墨市138299510089华通唐岛七星黄岛区122861108845绿岛印象黄岛区110011247837隆海海之韵胶南市7685767240万科城市花园城阳区7111738576总计1786701687•7月即墨市的世贸商都夺得商品住宅成交面积冠军，是6月16日新开盘项目，价格低不限购是其热销的主要原因；而绿城理想之城御园项目6月25日新开，7月持续热销；中冶圣乔维斯是6月28日新推案项目，7月上榜也在情理之中；中南世纪城7月16日以较低的价格开盘，加之前期蓄客时间较长，开盘热销，8月有望继续上榜。2.8成交排行榜2011年七月七区二市成交面积排行榜天朗地产——青岛公司3、土地市场土地市场（包含七区五市备案数据（住宅、商服、工业、政策房）天朗地产——青岛公司3.1土地供应•限购政策的影响，并没有影响到土地市场的成交，2011年全市土地地成交同比增长87%左右，总成交面积2720万平米。0100200300400500600成交面积2010-2011年土地市场成交走势天朗地产——青岛公司66.11570.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%0100200300400500600成交面积住宅用地成交住宅成交占比•住宅类用地成交占比环比增高，总成交面积792万平米；工业用地是占土地总成交量的主导，集中在胶州市、即墨市和城阳。住宅类用地集中在李沧区、即墨市和胶南市、城阳区。3.2住宅用地成交164.6514101.9548104.403787.930410.995461.6622140.760327.4028106.6495141.895182.6857157.166983.7163109.316120.4597172.784266.1157050100150200住宅用地成交住宅用地成交与总成交面积占比住宅用地成交走势万平米万平米天朗地产——青岛公司3.3政策房用地成交0015.171310.316117.507330.43354.394501.941526.5777.54198.24815.5726111.31156.15925.897881.9357020406080100120政策房用地包含：经适房、保障房、廉租房•2011年，各地保障房的基本任务要达到全年总面积的10%，青岛今年也加大了保障房开发力度。截止到7月份用地总量已经超过2010年全年的用地总量106万平米，截止到今年七月份总用地已高达256万平米。政策房用地成交走势万平米天朗地产——青岛公司3.4政策房用地成交占比政策房用地与住宅用地比较•2011年4月和7月份，经济适用房成交面积首超过住宅用地成交，分别高达111万和81万平米，其中4月份的成交贡献主要来源于胶南市89万平米经济适用房用地、7月份来自于城阳区的经济适用房用地78万平米，拉高了当月政策房用地成交走势。0204060801001201401601802002010.34567891011122011.1234567住宅用地成交政策房用地万平米天朗地产——青岛公司050100150200250市南区市北区李沧区四方区崂山区城阳区黄岛区胶南胶州即墨莱西平度2011.12345673.5区域住宅市场成交•胶州市以总成交面积231万居全市榜首，其次为李沧区总成交面积176万平米居次，李沧区未来待上市项目总量高达1100万平米，其中超过100万平米的大盘6个，是未来竞争风险最高的区域。1-7月区域市场住宅用地成交走势万平米天朗地产——青岛公司4、营销媒体推广营销媒体推广天朗地产——青岛公司9236193271.52442272780501001502002503002011.1234567投放版次•1月，随着传统春节即将到来，青岛房地产市场供应出现短暂低潮期。青岛限购令即将出台的风声传出，在重重压力之下，报广媒体的宣传力度减弱，投放版面均大幅减少；•3月以后，青岛楼市度过传统的春节后淡季，该月开始复苏，从媒体投放广告的数量即可看出。4.1平面媒体投放1-7月份平面媒体投放走势天朗地产——青岛公司4.2营销推广策略时间营销活动典型案例2011年1月鲁商•