世联郑州项目市场调研报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。郑州楷林国际大厦项目市场调研报告谨呈：河南楷林置业有限公司合同编号：[2007]SH-B09世联楷林项目组2007.08.31本报告是严格保密的。2宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析报告内容提纲本报告是严格保密的。3郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴本报告是严格保密的。4GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系宏观经济环境扫描房地产市场发展预警系统判断--郑州房地产处于快速发展期郑州郑州数据来自世联分析模型本报告是严格保密的。5房地产市场各发展阶段特征分析：发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。郑州处于快速发展阶段宏观经济环境扫描本报告是严格保密的。6快速发展阶段明显呈现出“观望期”和“被迫接受期”两个阶段特征观望期被迫接受期外部环境城市核心区迅速发展，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地大量供应，区域市场发展开始出现不平衡，地段价值充分体现；住房福利开始退出历史舞台。客户层面启动阶段延续了生活需求型购房客户；城市中高端客户出于改善居住条件和财富占有需求开始大量购置房屋；普通大众处于观望状态，尚未适应住宅完全商品化，等待政策和房价走势明朗；已二次或多次置业，中高端客户购房需求慢慢减弱；客户层面扩大，更为广泛的客户开始购置房屋；需求特征生活需求+改善需求（为主）改善需求+生活需求（为主）供应特征城市核心地段逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高；中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大；各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重；普通大众开始大量购房，迫于房价压力，户均面积明显减小；价格走势在启动阶段基础上价格迅速提升价格持续增长，涨幅放缓本报告是严格保密的。7三产分布比例—第三产业结构及增长比较稳定，变化较小第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降第一产业比重较低第三产业结构相对稳定，近年变化较小自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升第一产业(亿元)第二产业(亿元)第三产业(亿元)200042.00360.00330.00200143.70401.90376.50200246.20453.60427.00200348.80573.70479.60200461.00738.00576.00200572.00873.00705.00200677.101070.50853.90宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴本报告是严格保密的。8第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量1200大800～1200中等800较低城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐合肥1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平3高2～3中等2较低郑州=60/4244=1.4%郑州2006年第三产业GDP总值853.9亿元，写字楼整体容量处于中等郑州宏观经济环境扫描本报告是严格保密的。9社会消费品零售总额和人均可支配收入双双大幅增长，郑州房地产发展潜力较大自2000年以来，郑州城镇人均可支配收入逐年稳步增加，与此同时人均消费支出也逐步增加，但其增加速度小于可支配收入的增加在七个省会城市中，郑州的人均可支配收入处于中等水平宏观经济环境扫描数据来源：郑州市统计年鉴本报告是严格保密的。10报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析本报告是严格保密的。11城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。东区：将成为未来郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展相对滞后，购买力较低。房地产开发不成规模，以多层、经济适用房等中低档次的项目为主。南区：经济发展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以经济适用房、多层物业开发为主。东区北区南区西区中区本报告是严格保密的。12通过大量案例总结，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期写字楼市场发展阶段经济总量增长产业结构调整，三产比例上升本报告是严格保密的。13城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体►大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位►企业自身发展需要需求客户特征自用►大型国有企事业单位►外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造本报告是严格保密的。14市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体►开发商/企业自建并存►部分开发商由住宅转入写字楼开发►办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用►商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品►由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主►有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求►政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资小投资客成交关键驱动因素自用►办公物业形象►与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资►产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低►投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场本报告是严格保密的。15市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体►开发商逐渐占据主导►专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业►客户逐渐按租金承受力分层►外地外资企业进入产品►多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼►开发水平和产品素质快速提升►依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用►一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低►中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资►城市经济发展对写字楼租赁市场的信心►投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目本报告是严格保密的。16市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体►专业开发商为主需求客户特征自用►一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等产品►高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化►国际品牌与团队►板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立►项目开发方向主要由地段主导投资►投资机构整购►财富阶层成交关键驱动因素自用►商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度►产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资►对固定资产升值保值、租金实现的信心►对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分本报告是严格保密的。17报告内容提纲宏观经济环境扫描城市发展状况分析写字楼市场分析写字楼客户分析本报告是严格保密的。18房地产投资自2004年增长迅猛，商业地产类投资近两年以40%的速度迅速增长数据来源：郑州市房地局市场供应量预判单位：万平方本报告是严格保密的。19在售项目及07年预售项目根据工程进度，08年初推出项目金水路盛润国际荣勋赢座曼哈顿广场郑东新区中烟大厦绿地峰会广场天下国泰财富国际商会大厦蓝玛地王大厦温哥华广场汇锦中油大厦永和国际广场海联国际金融大厦福晟大厦数据来源：房产信息网未来市场供应—主要集中在郑东新区，预计推量为80万平方近四年来销售面积每年平均以24%的速度增长单位：万平方市场供应量预判本报告是严格保密的。20楼盘名称建筑面积(平方米)发售时间销售率(%)成交价格(元/平方)销售速度国际企业中心10000004年10月95％45004280永和国际3000004年8月90％40001100蓝码地王大厦5600005年7月95％65002200绿地峰会天下5200006年10月85％61004900浦发国际5000006年10月99％60006200省汇中心7500006年10月95％以上58007900财富广场2期10000005年11月95％以上53006300销售速度写字楼市场的月均销售速度：4697平方米本报告是严格保密的。21郑州写字楼分布图郑东新区中原区金水区管城区二七区本报告是严格保密的。22按照物业档次、目前售价/租金将板块分级金水区郑东新区二七区管城区中原区平均租金区间(元/天/m2）1.2-2.8平均售价区间(元/m2）1.0-1.50.5-1.25500-79005200-65004000-5000依托省机关，区域配套成熟，商务氛围浓，交通便利，是办公楼最集中区域入住企业行业影响力大，实力雄厚物业档次高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围较差落成较早，规划功能落后；品质不高，硬件设施和物业服务都不完善入住企业规模较小在商住两用为主本报告是严格保密的。23金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。行政导向，依托省机关商业、交通