XXXX年7月中国房地产市场分析及开发商策略选择_77P_世联新政研究

世联地产市场研究部世联新政研究报告系列20102010年中国房地产市场分年中国房地产市场分析及开发商策略选择析及开发商策略选择05/07/2010形势分析：宏观形势及对调控的判断1市场走势：成交量价变化及趋势分析2策略选择：未来一段时间的应对策略3形势分析：宏观形势及对形势分析：宏观形势及对调控的判断调控的判断大背景：中国房地产从安居时代到投机时代200025003000350040004500500055002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1s安居时代投资时代投机时代11.7%42.7%54.2%146.9%数据来源：世联数据平台房价，是牵动社会的最敏感的神经，政府历次宏观调控的导火线北京：上涨32.4%上海：上涨19.4%广州：上涨61.9%深圳：上涨45.5%天津：上涨35.7%厦门：上涨54.2%2007年北京：上涨70.5%上海：上涨54.4%广州：上涨40.7%深圳：上涨102.1%天津：上涨37.0%海口：上涨35.1%三亚：上涨27.5%2010年数据来源：世联数据平台这一轮的宏观调控：2010年4月份，部分城市房价上涨过快，引发了政府出台新政的决心与必然性„2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》„2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台„2010.3.8《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》„2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台„2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点„2009.12.9个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年„2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台政策高压逐步形成政策高压逐步形成调控逻辑：促供给压需求，逼迫房价下降政策政策促供给严格征收土地增值税房地产企业税收稽查商品房预售资金监管压需求二套房政策严格征收个人所得税房产税迫使开发商资金链紧张，不得不降低价格以求迅速出货回款补充现金流设置条件限制购房，或增大房子持有成本，阻止购房者进入市场的同时将多套房持有者手中的房子挤出来增大市场供给供给＞需求房价下降到一定水平世联对这一轮调控的判断（一）不同于历次调控——直指民生1、房地产问题上升到政治高度，民生问题成为政府关心的核心问题。2、税收、信贷、行政、土地等组合政策连续出台，彰显政府的决心。这一轮的宏观调控：“4.15新政”的政策逻辑是“经济问题升级为政治问题”，其目标在于从更高层面来解决当前社会、经济难题目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行都具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平抑房价的重要手段；目标3：政治挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的当务之急，可以说“4.15新政”对楼市的调控在很大程度上也是一个政治问题；上一轮的宏观调控：保增长与防通胀是宏观调控的两极防通胀保增长07年08年ƒCPI高涨ƒGDP高位运行ƒ流动性过剩ƒ房价飙升ƒ金融危机爆发ƒGDP快速下滑ƒ通缩风险ƒ房地产深度调整这一轮的宏观调控：政策目标直指房地产，宏观调控的出发点是民生调房地产意在调经济政策目标直指房地产08年调控重点----经济10年调控重点----民生ƒ次贷危机虽然在一定程度上迟滞了中国经济的发展，但08年前三季度经济整体发展过热的态势依然十分明显，而房地产在此之中也起到了推波助澜的作用。ƒ08年政府对楼市的调控在很大程度是“醉翁之意不在酒”，政府调控地产更是在调控经济过热。ƒ10年的中国经济虽然已经整体企稳，但存在变数的可能性比较大，目前来看中国经济还经不起大折腾，保持经济的整体平稳发展才是大目标。ƒ在经历了09年的大牛市之后，房价的高企已经严重恶化了民生，在民怨沸腾的情况下，政府层次调控的目标别无他物，直指地产。政策主体：2010年中央挂帅，地方问责08年调控期10年调控期ƒ调控概括：中央请客，地方买单。ƒ执行态度：地方政府对中央政策的执行力度相对比较散漫，救市政策频出。ƒ对供给结构的态度：无保障性住房计划。ƒ调控概括：政治挂帅，优化民生，调控高于一切。ƒ执行态度：地方问责制出台，对房价调控实施不力的地方政府将会被问责。ƒ对供给结构的态度：加大保障性住房计划。结论：从对比的结果来看，10年政策主体对调控的步调相对比较一致，在调控政策能够得到地方政府切实执行的前提下，政策的效力表现会较08年为大。政策分类：信贷----税收----土地----行政二套房贷首付5成，1.1倍利率暂停三套房贷暂停异地房贷政策力度：“4.15”新政在打击房产投资与投机方面较“9.27”为大，凸显了政府调控市场的决心“4.15”新政ƒ购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。ƒ贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。ƒ对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。“9.27”新政ƒ购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%。ƒ对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。ƒ对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。世联认为：本轮针对房地产市场的调控，政府的决心大、措施具体、行动快，力度大、决不能忽视调控对市场产生的影响我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。总理高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点，多份提案直指房地产问题。两会中央政府：新国十条、地方政府问责制地方政府：比中央政府还严厉的细则政策民生银行：可承受房价下跌40%。农业银行：可承受房价下跌20%。交通银行：可承受房价下跌30%。银行史上最强政策组合，对市场影响的广度和深度不容忽视北京：1个购房家庭只能购买1套住房……青岛：提高商品房的计税毛利率5个点……深圳：严格执行国家政策……地方世联对这一轮调控的判断（二）调控难度大、周期长：1、中国宏观经济调控面临“六难”问题，决定了这一轮的房地产宏观调控的时间会很长。2、多方利益主体的博弈更加持久，必将导致这一轮的宏观调控周期加长。3、宏观调控时间的长度决定了调控的深度。房地产调控和经济增长之间如何平衡的难题资源价改与通货膨胀之间的压力外贸出口与国内经济结构调整之间的两难收入分配改革与转变经济发展方式之间的矛盾人民币汇率调整与出口企业之间如何协调的问题六难六难123456经济刺激政策如何进退中国宏观经济调控面临“六难”问题全球经济：全球经济缓慢复苏的走势蒙阴影，经济二次探底风险逐步增加①世界经济复苏的基础还不牢固，扩张性财政政策不可持续，各国央行维持宽松的货币政策，着力推动经济持续复苏。②欧洲主权债务危机将使欧盟经济长期陷入低迷，存在威胁全球经济走向的风险。③失业率高企是各国难以回避的难题。④全球股市的走低，或将提前揭示全球经济存在的风险因素。美国、日本两大经济体1季度表现良好，但欧洲主权债危机导致欧盟经济持续低迷，各国央行仍维持低利率政策欧盟美国日本三大经济体GDP增长率三大经济体GDP增长率z美国1季度实际GDP环比折年率增长3%,相比09年4季度增长趋势放缓，但仍保持了持续复苏的势头。z欧盟1季度GDP实际增长0.2％，经济增长持续疲软。z日本1季度实际GDP环比增长1.2％，经济增长势头良好。主要央行货币政策美国欧盟日本美联储将联邦基金利率定位于0%-0.25%之间，自2008年12月16日生效欧洲央行将利率从1.25%降为1%，自2009年5月13日开始生效日本央行将隔夜活期贷款利率从1%降至0.5%，自2009年5月生效数据来源：世联数据平台全球经济从出口、预期、金融三个方面影响中国经济走势中国出口ƒ国外经济复苏之路漫长，导致外需疲软ƒ欧元、美元贬值金融ƒ资本市场联动，国内证券市场大幅下滑ƒ国外热钱流向出现新动向，在农产品市场兴风作浪ƒ外汇储备缩水，资金回流，货币贬值信心ƒ欧洲债务危机引发全球经济“二次探底”的担忧流动性的问题：天量的民间资金和人民币升值引发的外资流入使中国经济依然面临流动性过剩的问题6000亿民间资金据香港《文汇报》报道，今年以来，港人到深圳存人民币的总额与去年同比约有15%至20%的增长；有兑换店表示，3月底以来，港人兑换人民币的金额上升了20%。有港人表示，为免财富贬值，已逐步将港币资产转为人民币存款，以期获得内地银行人民币存款利息高于香港及汇率升值的双重好处。憧憬人民币升值，加上预期内地银行存款利率将调高，香港再度掀起北上存人民币热潮流动性的问题：数据分析显示，基础货币的增长变化与商品房的销售价格及销售面积成正相关-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0%5%10%15%20%25%07.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.10M1同比增速(左轴)商品房销售价格同比增速M1与商品房销售价格同比增速-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%0%5%10%15%20%25%07.0107.0407.0707.1008.0108.0408.0708.1009.0109.0409.0709.10M1同比增速(左轴)商品房销售面积同比增速M1与商品房销售面积同比增速数据来源：世联数据平台流动性的问题：数据分析显示，M2与住宅总价值呈正相关关系M2与住宅总市值持平数据来源：世联数据平台地方债务危机：6万亿地方政府债务危机可能引发财政风险，进而引发金融风险，影响社会稳定地方政府地方政府政府投融资平台政府投融资平台城投、城建城投、城建银行银行地方政府债务危机对中国经济发展的影响：ƒ央行的调研结果显示，2009年末，全国共有政府投融资平台3800多家，总资产近10万亿元，负债已上升至6万亿元，80%负债来自银行，平均资产负债率约60%，平均资产利润率不到1.3%，特别是县级平台几乎没有盈利。ƒ2009年卖地收入占到地方财政收入45%，中国如果要是利率出现了大幅的调整，房地产一定会出现变化，一旦地卖不动了，地方财政一定有问题，危机或将依次来临。ƒ央行、银监会对地方投融资平台不规范的问题非常紧张，担心引发财政风险，转而引发金融风险，影响社会稳定。数据来源：世联数据平台世联认为：从各市场主体掌握的资源状况来看，市场的博弈将使政策的调控期延长政府的五张牌政府的五张牌第一张牌—GDP：1季度GDP增幅11.9%，宏观经济还能承受近4个点的降幅第二张牌—环境：经过09年的各项措施，美国、欧盟、日本等国经济逐渐复苏，中国经济的外部环境相对得到改善第三张牌—银行：民生、农行等明确表示，能够承受房价30-40%的下降第四张牌—保障房：增大保障房供给，解决中低收入住房问题第五张牌—后续的政策：房产税、经营性用地出让方式、土地增值税、行政立法限购……开发商的三张牌开发商的三张牌第一张牌—充足的资金：经过09年的旺销、再融资等，开发商手中的资金比较充沛，足以抵御较长时间市场的下行第二张牌—充足的土地：09年的旺销及各种渠道的融资，开发商大量购进土地，土地储备充足第三张牌—应对政策的经验：经历了08年的大调控后，开发商有了更多的应对淡市、应对政策的经验，在资金管理、企业运营等方面更加成熟双方博弈的结果是：政策的观望期、僵持期、松动期延长观望期僵持期松动期政府的决心：两大部委表示，本轮针对房地产的宏观调控“决不半途而废”Î6月11日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，