XXXX年中国房地产市场预测分析与建议_20页

2011年中国房地产市场预测、分析与建议报告人：董纪昌2011年1月22日中国科学院预测科学研究中心主要内容一、2011年中国房地产市场预测二、影响房地产市场发展的主要因素三、政策建议中国科学院预测科学研究中心一、2011年中国房地产市场预测Š“二次调控”实施后，随着提高存款准备金、大量建设保障性住房等市场化调控手段和非市场化调控手段的交替出台，2011年房地产市场在国家复合调控政策的多重压力下，将受到较大的影响。Š2011年我国商品房价格将呈现难以维持高速增长转而逐渐回落的局面。其中：房地产市场需求增速趋缓，销售面积和销售额同比增幅有所下降；房地产供给同比明显下降；房地产行业完成投资额总体上仍有较高增长，增速减缓；房地产销售价格仍将保持上涨，但涨幅将下降。中国科学院预测科学研究中心™1、房地产投资预测中国科学院预测科学研究中心Š预计2011年房地产开发投资额将出现一定程度的增长，但涨幅不会超越2010年。Š完成投资额、土地购置和土地开发面积涨幅均有不同程度的下降。中国科学院预测科学研究中心Š受2010年后半年销售回升的影响，并且主要城市尚存较多土地，2011年各地土地购置动力仍然较强。中国科学院预测科学研究中心Š在货币政策从紧的政策下2011年房地产市场需求增速将放缓。Š预计2011年全国商品房销售面积为98961.64万平方米，同比增长2.83%。Š全国商品房销售额为50705亿元，同比增长10.51%。™2、房地产需求预测™3、房地产供给预测中国科学院预测科学研究中心Š预测新开工面积、施工面积、竣工面积虽然较2010年均有一定程度的同比增长，但增幅同比下降比较明显。Š但竣工面积与销售面积的差距继续拉大，市场供需缺口仍然存在，房价仍有上升的动力。™4、房地产价格预测Š预计商品房销售价格指数将逐渐回落，房价难以维持高速增长趋势。中国科学院预测科学研究中心Š预测2011年4个季度的全国房地产销售价格指数（国房销售价格指数）分别为106.9、106.1、105.4和105.3，房价增幅呈环比下降趋势。中国科学院预测科学研究中心Š预测全年商品房平均销售价格同比上涨12.77%左右，增幅同比增加4.31%。Š国房指数与平均价格的计算公式不同，前者侧重比较价格增速变化，后者能较好地反映长期趋势。™综合来看，2011年房价难以延续快速增长的趋势，但供需关系对房价有较强支撑，房价仍将保持上涨；随着国家调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。二、影响中国房地产市场发展的主要因素Š宽松的货币政策Š收入增长预期Š土地政策Š限购令Š限外令Š加息Š房地产税的征收Š都市圈的建设中国科学院预测科学研究中心™1、宽松货币政策将增加房地产投资保值需求Š2010年通胀成为宏观调控领域备受关注的问题。Š《第三季度中国货币政策执行报告》：继续实施适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点，在保持政策连续性和稳定性的同时，增强针对性和灵活性，根据形势发展要求，继续引导货币条件逐步回归常态水平。Š由此可见，2011年房地产市场的保值需求较旺盛，市场投资有可能增加。中国科学院预测科学研究中心™2、收入增长预期将长期支撑刚性需求Š在我国经济运行良好保持较高增长的支撑下，消费者有着确定的递增的收入预期，提前还贷是可以实现的。Š我国已经形成了相对数量较小而绝对数量庞大的富裕阶层，在市场供给有限的情况下，这部分人有能力把均衡价格推高。Š由此可见，我国房地产市场的需求存在长期增长的基础。中国科学院预测科学研究中心™3、土地政策将推动房地产供给的结构调整Š2010年的土地政策：开发商竞买保证金昀少两成，一个月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”，用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设，确保不低于住房建设用地供应总量的70%。Š这些土地政策一方面大大提高开发商屯地的成本，加快开发商开发土地的速度，缓解土地供应的压力；另一方面促进保障房建设，增加市场的有效供给。Š由此可见，这对规范土地市场行为，打击囤地、闲置等违法违规行为起到重要作用，长期上对居高不下的房价将起到一定的打压作用。中国科学院预测科学研究中心™4、“限购令”将快速抑制投资和投机需求Š限购令作为非市场化手段，短期可以快速抑制投资和投机需求，遏制需求旺盛导致的房价上涨。™5、“限外令”将防范国际热钱扰乱我国住宅市场Š在全球量化宽松政策下，“限外令”加强境外机构购买境内房产的监管，彻底杜绝了境外机构购买住宅的渠道，防范海外热钱流入国内房产市场。中国科学院预测科学研究中心™6、加息将强化市场收紧预期Š加息增加了开发企业的财务成本和购买者的按揭成本，2011的成交量将有可能较2010年同比下滑。Š2010年房地产企业整体盈利状况呈现稳中有升，增速放缓的现象。在信贷资金趋紧的背景下，房地产企业融资受到一定程度的冲击，上市房地产企业平均资产负债率整体大幅上升，资金压力加大。Š但是房地产龙头企业的营业收入和净利润仍然比较可观，资金链比较稳健。作为价格领导者的万科等龙头企业在短期内没有降价回笼资金的压力。Š由此预计2011年房价仍然保持较高位水平，但如若政策继续从紧，市场观望情绪加重，成交量进一步萎缩，房价缺乏快速增长的支撑，增幅将逐步回落。中国科学院预测科学研究中心™7、征收房地产税将挤压空置房上市交易Š国务院有望在2011年初正式实施征缴房地产税。Š房产税会增加房产投资或投机者的持有成本，一定程度上能够抑制其投资（机）需求，并促成大量空置房上市交易，从而增加市场供应量，昀终平抑房价。Š但是，房地产税的税制安排和税率的高低会影响其调控效果。™8、都市圈建设将推高一线城市附近二三线城市房价Š2010年11月北京将河北省纳入中长期《北京市都市圈轨道交通规划》，由此引发周边房地产价格上涨的现象初步展现了都市圈建设对一线城市附近二三线城市房价的影响三、希望政府关注的政策建议™1、继续加大落实保障性住房建设力度，保障城市中低收入居民利益Š保障性住房建设是未来城市发展和社会稳定的重要保证。城市过高的房价将对劳动力的引进造成消极的影响，不利于城市的持续发展，继续大力发展保障性住房势在必行。Š我国的保障性住房体系建设基本成立，限价房、经济适用房、公租房和廉租房分别承担了不同的保障角色。因此，在建设中要分清各类型保障性住房体系的性质和服务目标，使保障性住房的社会服务功能形成体系，并以此全面的对城市住房困难的中低收入居民施以福利支持，从而实现社会的和谐发展。中国科学院预测科学研究中心™2、继续加强房地产价格调控力度，坚决打击任何形式的房地产投机Š房地产投机行为是照成我国房地产市场价格不合理飞涨的重要原因之一，坚决的打击各种房地产投机行为是我国政府建设和谐社会必须切实落实的问题。Š限购令的出台只是在一个环节做出了表率，但是在实施中应该进一步的运用法律法规查缺堵漏严查房地产投机行为。中国科学院预测科学研究中心™3、继续加宽都市圈系统建设的范围，吸纳更多地区全面推进城市化Š城市化是中国城乡建设的重要主题。都市圈的建设是解决大城市拥挤而中小城市发育不良矛盾的重要措施。Š但从目前北京地区的实践来看，北京地区都市圈扩张规划一经出台即导致了周边二、三线城市房地产价格的飞涨，这是不合理也是不符合都市圈建设初衷的。Š因此，都市圈的建设要具有计划性和布局性，从资源整合分配的角度出发尽可能多的引导和刺激周边辐射区域的发展，综合性的引导各地区发展，昀终实现都市圈的整体共同可持续发展。中国科学院预测科学研究中心中国科学院预测科学研究中心报告人：董纪昌